2019년 상반기에는 가격제한 없는 택지 8필지가 매매됐다. 사진은 선허씨의 무주택택지 경매 현장 모습이다.
올해 상반기 주요 부동산 회사의 판매 증가율은 베이징의 무제한 주택 공급량에 도달했으며 베이징의 신규 주택 거래량은 8에 도달했습니다. 지난 3년 만에 최고치를 기록했으며 중고 주택 거래량은 감소했습니다.
전국 부동산 기업 규모
빈칸 채우기
1. CRIC 부동산연구센터가 발표한 '2019년 상반기 중국 부동산 200대'에 따르면 2019년 상반기 주요 부동산 기업의 매출 보고서가 속속 공개됐다. 기업 판매 순위'에 따르면 1월부터 6월까지 상위 100대 부동산 기업의 누적 지분 판매액은 거의 3조 9천억 위안에 달했으며 전년 대비 소폭 증가(4%)에 그쳤습니다.
2. 매출 기준 상위 3개 부동산 회사는 (Country Garden, Vanke, China Evergrande)입니다.
3. 2018년과 비교해 반케의 2019년 상반기 매출이 중국 에버그란데를 제치고 2위를 차지했다는 점은 주목할 만하다. 실적 보고서에 따르면 Vanke는 전년 대비(9.63%) 증가한 3,340억 위안의 매출을 달성했습니다.
2. 분석 질문
1. 2019년 상반기 부동산업체의 전반적인 매출 특성과 동향을 분석해 보면 다음 표를 참고해 보세요.
답변: 2019년 상반기 부동산 업계 전체 성장률은 2018년에 비해 크게 둔화됐다. CRIC 통계에 따르면 1월부터 6월까지 상위 100대 부동산 회사의 누적 지분 매각액은 거의 3조 9천억 위안으로 전년 대비 4% 소폭 증가했으며 이는 기본적으로 전년 동기와 동일했습니다. 4월과 5월 누적실적의 연간 성장률입니다.
그러나 6월에는 반기 실적 목표를 향해 질주하기 위해 일부 부동산 회사들이 적극적으로 프로모션과 마케팅 활동을 늘려, 한 달 실적이 월간 23% 이상 증가했다. 월. 구체적으로 지난 6월 Vanke는 매출 663억9000만 위안, CIFI Holdings는 223억4000만 위안, 중국 Jinmao는 239억9700만 위안, 중국 Aoyuan은 153억 위안을 달성해 모두 단일 월간 최고 매출을 기록했다. 상반기.
상반기 부동산업체 매각의 또 다른 특징은 규모 차별화가 지속되고 업계 경쟁이 심화된다는 점이다. CRIC 데이터에 따르면 상위 3개 부동산 회사의 지분 집중 비율은 10.5%에 달해 전년 대비 0.8%포인트 증가했지만, 상위 50위 이후 부동산 회사의 경쟁 우위는 더 이상 뚜렷하지 않습니다. 주식 집중도도 어느 정도 감소했습니다. 또 다른 차별점은 매출 증가율이다. 주요 부동산 기업의 전년 동기 대비 자료는 반케의 상반기 매출 증가율이 9.91%에서 9.63%로 집계됐다. 지난해 같은 기간 중국 에버그란데의 전년 대비 성장률은 7.36%로 전년 동기 대비 24.6% 감소했다. 중소형 부동산 회사는 CIFI Holdings가 전년 대비 33.94%의 성장률을 기록했고, China Aoyuan은 전년 대비 33%의 성장률을 기록했으며 Yuzhou Real Estate는 전년 대비 성장률을 기록했습니다. 연간 성장률은 32.47%이고, Hopson Development는 전년 대비 성장률이 66.30%입니다.
2. 위 표를 바탕으로 2019년 하반기 및 연간 부동산업체 매출 동향을 분석해 보세요.
답변: 지난 몇 년간의 추이를 보면, 2019년에는 '투기가 아닌 생활용 주택'이라는 맥락에서 중국 부동산 시장의 거래량과 거래가격이 정책에 크게 영향을 받는 것으로 나타났다. ', '지값 안정, 주택 가격 안정, 주택 가격 안정' 등 '기대'라는 규제적 사고 아래 부동산 규제는 예전의 안정을 이어갔고, 부동산 시장은 또 다시 과열의 핫스팟을 맞이했고, 지자체는 규제 정책이 다시 강화되었습니다. Centaline Real Estate의 수석 분석가인 Zhang Dawei는 2019년 하반기에도 전국 부동산 시장이 여전히 양방향 규제를 받을 것이라고 예측했습니다. 주택 가격이 안정적인 도시는 느슨한 정책을 배제하지 않지만, 상승 추세이므로 규제 정책도 확실히 강화될 것입니다.
2019년 하반기 부동산업체 매출 추이를 보면 CRIC 분석에 따르면 부동산 100대 기업의 규모 성장세는 안정적인 흐름을 이어갈 것으로 전망됐다. 그러나 산업 성장이 둔화되는 배경에서 일부 부동산 회사는 여전히 연간 실적 목표를 달성해야 하는 특정 압력에 직면해 있으며 하반기에 시장에 상품 도입을 가속화해야 합니다.
장다웨이는 2019년 2분기 일부 도시의 부동산 시장 활동이 전반적으로 냉각됐다고 분석했다. 부동산 회사들이 반기 실적에 질주하기 위해 6월 공급을 늘렸지만, 부동산 회사들은 내년 7~8월에도 계속해서 실적을 개선할 것으로 예상됩니다. 비수기 판매 데이터는 여전히 큰 압박을 받고 있습니다.
베이징 토지 규모
1. 빈칸 채우기 질문
1. 베이징 중위안 시장 조사국의 통계에 따르면 상반기 2019년 베이징 토지시장*** (33)건의 상업용 토지 거래가 완료되었으며, 총 거래액은 약 910억 위안으로 지난해 상반기 대비 약 21% 증가했습니다. ; 평균 보험료율은 약 10.67%였습니다.
2. 33개 상업용 토지 필지에는 재산권이 있는 주거용 토지 10 필지, 가격 제한이 있는 주거용 토지 12 필지, 가격 제한이 없는 주거용 토지 12 필 등 주거용 토지 31 필지가 포함됩니다( 8) 사례, 임대주택용지 (1) 사례.
3. 프리미엄 요율이 40%를 초과하는 토지 필지가 3개 있으며, 2개 필지는 Tongzhou에 위치하고 1필지는 베이징 경제 기술 개발구에 있습니다.
2. 분석 질문
1. 2019년 상반기 베이징 토지시장은 어떤 특징을 보였나요? 변경 사항은 무엇입니까?
답변: 베이징의 경우 2018년에 등재되어 2019년에 매각된 19개 필지 외에 2019년 1분기 신규 공급된 상업용 토지 필지는 3건에 불과했고, 전체 토지 필지는 3건에 불과했다. 3월 토지이전 기록입니다. 5월 9일, 베이징시 계획천연자원위원회는 프로젝트 추진회의를 열고 주거용 토지 44개 필지를 포함해 57개 상업용 토지 필지가 이전될 것이라고 발표했습니다. 베이징 토지 시장이 진정으로 "해빙"된 것은 6월이 되어서였습니다.
CRIC 연구센터 분석에 따르면 하반기 1선 도시의 공급 강도는 상반기보다 크게 높아질 것으로 예상되며, 베이징의 상품 주거용 토지는 공급 지표가 완화될 수 있습니다.
올해 상반기 베이징에서 매매된 상업용 토지 매물 29개 중 할증율을 보면 할증율이 40%를 넘는 토지가 3개, 할증율이 40%를 넘는 토지가 3개였다. 30%와 40%; 20%와 30% 사이에 5개의 토지 필지가 있고 각각 10%와 20% 사이에 5개의 토지 필지가 있으며 프리미엄 요율이 10% 미만인 토지 필지가 13개 있으며 그 중 10필지는 프리미엄이 없습니다. 비율.
일부 관계자는 대규모 부동산 회사가 조심스럽게 토지를 취득한 것이 토지 프리미엄이 낮은 중요한 이유라고 말했다. 이전부터 많은 관심을 끌었던 선허의 자유주택용지는 현장입찰이 24회에 그쳤고, 거래 우량률은 약 23.32%였다.
이 밖에도 최초로 민간주택 건설에 공동건축지가 활용되고, 일부 주거용 부지에 대한 상업용 주택 가격제한이 철폐되는 등 중요한 변화도 새로운 국면을 열었다. 2019년 베이징 토지시장.
2. 무제한 주거용 토지 공급 증가가 토지 시장과 부동산 시장에 미치는 주요 영향은 무엇입니까?
답변: 2016년 10월 '집값 제한 및 토지 가격 경쟁' 방식으로 베이징에서 주거용 토지를 양도한 이후, 주택 가격이 제한된 프로젝트의 토지와 민간 주택이 주요 토지가 되었습니다. 베이징 주거용 토지의 주요 공급원이자 순수 상업용 주택 공급이 기본적으로 사라졌습니다.
2019년 상반기에는 문두구구, 화평구 각 2필지, 미운구, 조양구, 화이러우구 각 1필 등 가격 제한 없는 택지 8필지가 매매됐다. 스징산 지구. 7월 15일, 펑타이구 화샹 자오자촌 주택지 1채가 가격 제한 없이 66억8400만 위안에 매각될 예정이다.
허수오연구소 수석분석가 궈이는 가격 제한 없이 주거용 토지를 공급하면 한편으로는 성공적인 토지 이전 가능성이 높아진다고 말했다. 이 단계에서 경쟁이 제한된 주택시장의 재고는 부동산 회사가 직면한 심각한 문제입니다. 순수 상업용 주거용 토지의 양도는 부동산 회사의 토지 취득 의욕을 높일 수 있습니다.
반면 가격 제한 없이 택지를 매매함으로써 시장에 더욱 다양한 상품 공급이 가능해졌다. 오늘날 시장에 나와 있는 많은 제한된 경쟁 자산은 "70/90" 정책에 의해 제한되므로 제품 유형이 제한됩니다. 반면, 가격 제한이 없는 택지 공급은 기업에게 상상의 여지를 제공하고, 이는 결국 다양하고 고품질의 제품을 개발하도록 장려합니다.
베이징 새 주택 거래량
1. 빈칸 채우기 질문
1. 베이징 중위안 부동산이 발표한 통계에 따르면 상반기 2019년 베이징의 신규 상업용 주택(이전 주택 제외(일반 주택, 고급 주택, 빌라를 포함한 모든 부동산 소유 주택 제외)은 16,388건) 판매되어 2017년 이후 반기 신기록을 세웠습니다.
2. 2019년 상반기 베이징 신규 상업용 주택 평균 거래가격은 (54,775)위안/제곱미터로 하반기보다 (1,000)위안/제곱미터 감소했습니다. 작년.
3. 2018년 6월 말 현재 베이징의 가격 제한 프로젝트(경쟁 제한 주택이라고도 함)***는 총 80건의 사전 판매 라이센스를 획득했습니다. ) 프로젝트 시장에 진입하세요. 2019년 상반기에는 9,283채의 주택이 판매되어 베이징 전체 상업용 주택 거래의 57%를 차지했습니다. 주택 평균 가격은 515만 위안으로, 가격 제한 프로젝트가 베이징 새 주택의 주요 거래 원동력이 되었습니다. 시장.
2. 분석질문
1. 2015년 이후 베이징 신규주택시장 반기 거래동향 차트를 바탕으로 1차 베이징 신규주택 거래 동향과 특징을 분석한다. 2019년의 절반?
답변: 여러 가지 요인으로 인해 베이징 부동산 시장은 올해 상반기 비교적 눈길을 끄는 성적표를 조용히 넘겼습니다. 베이징 센타린 부동산(Beijing Centaline Real Estate) 통계에 따르면 2019년 상반기 베이징 신규 주택 총 거래액은 1784억3100만 위안으로 지난해 상반기 대비 1.35배 증가한 총 거래 건수 3만5332건에 달했다. 지난해 상반기 대비 2만973대 증가했다. 이 중 주거용상품(일반주택, 고급주택, 빌라, 개인주택 등 이전주택 제외) 거래액은 1,596억4천만위안으로 지난해 상반기 대비 1.69배 증가한 3만1천305가구를 기록했다. 지난해 상반기보다 1596억4000만 위안이 증가해 2만157채가 추가됐고, 평균거래가격은 4만5233위안/제곱미터로 지난해 상반기보다 800위안/제곱미터 늘었다. 다만 지난해 하반기에 비해 가격은 소폭 하락했다.
Centaline Real Estate의 수석 분석가인 장다웨이는 2019년 상반기 베이징 부동산 시장에 확실히 인디안 썸머 현상이 있었지만 거래량은 주로 폭발적인 현상에 집중했다고 믿는다. 3월부터 4월까지 단기적인 신용완화로 인해 일부 특별 제안이 이루어졌습니다. 이후 국책형 적립금 정책 등 정책 강화로 시장 열기는 다시 누그러졌다.
또한 가격이 제한된 프로젝트는 베이징의 새로운 주택 시장의 주요 공급자가 되었으며, 거래 비율의 증가로 인해 베이징의 신규 주택 거래량이 지난 2년 동안 새로운 최고치를 기록했습니다.
2. 올해 베이징 신규 주택 시장의 주요 공급 및 거래 주체가 된 가격 제한 프로젝트는 올해 상반기 베이징 주택 가격 제한 부동산 거래 목록을 바탕으로 분석됩니다.
답변: 베이징 센탈린 부동산 통계에 따르면 올해 상반기 일반 주택 거래 상위 10개 중 8개가 주택 가격이 제한적인 프로젝트로 뚜렷이 나타났다. 거래 이점. 동시에 China Overseas World, Gezhouba Beijing Zijun Orchid Garden, Oak Bay, Evergrande Palace 등 9개 주택 프로젝트의 거래량이 6개 주택 가격 제한을 포함해 20억 위안을 초과했습니다.
그러나 일부 프로젝트의 엄청난 매출은 베이징의 주택 가격 제한이 전반적으로 해소되는 것을 설명할 수 없습니다. 또 다른 데이터에 따르면 올해 상반기 베이징 주택 가격이 제한된 프로젝트의 온라인 계약이 140만㎡에 달했으며 면적 기준 온라인 계약 완료율은 여전히 33%에 불과했다. 약 45%에 불과했고 재고는 역대 최고치를 기록했습니다.
업계 관계자들이 보기에 베이징 주택 가격 제한 프로젝트 시장은 입지가 좋은 일부 프로젝트가 상대적으로 활발하게 계약을 체결하고 있지만 현재 대부분의 프로젝트가 하역에 어려움을 겪고 있다. 2019년 하반기에는 가격 제한 프로젝트가 계속해서 급증할 것이다. Zhang Dawei는 신용이 계속해서 긴축되고 중고 주택이 침체된다면 시장은 일부 지역에서 가격 전쟁을 겪을 가능성이 있다고 믿습니다.
베이징 중고 주택 볼륨
1. 빈칸 채우기 질문
1. Shell Research Institute의 통계에 따르면, I Love My 홈연구소와 센타린부동산에 따르면 올해 상반기 북경시의 전체 중고주택 온라인 계약 건수는 7만2603건으로 2018년 하반기보다 감소(5.42%)했고, 감소(5.42%)됐다. 5.27%) 2018년 상반기 대비. 온라인 서명량은 2015년 이후 최저치다.
2. 아이러브마이홈연구소 통계에 따르면 올해 상반기 베이징 중고주택 평균 거래가격은 ㎡당 5만6825위안으로 상승했다. 월별(0.85%) 및 전년 대비(0.78%) 가격 추세가 안정적입니다.
3. 베이징의 온라인 중고 주택 수는 올해 3월 이후 크게 감소하는 추세를 보였습니다. 이 중 6월 온라인 계약 건수는 1만1778건으로 전월 대비 감소(14.43%), 전년 동기 대비(25.58%) 감소했다. 온라인 서명 건수는 3월부터 6월까지 16,000건에서 11,000건으로 감소했으며 지속적인 냉각 추세는 매우 분명합니다.
2. 분석 질문
1. 2018년부터 2019년까지 베이징 중고 주택 온라인 계약의 월별 추세와 결합하여 베이징 중고 주택이 감소한 이유를 분석합니다. 2019년 상반기 채널과 시장은 한산했습니다. 이유는?
답변: Centaline Real Estate 수석 분석가 장다웨이(Zhang Dawei)는 올해 상반기 베이징 부동산 시장에 '소인도의 봄' 현상이 뚜렷이 나타났으나 주요 거래량이 3월과 4월에 폭발이 집중되면서 규제 정책 등의 요인으로 인해 시장은 다시 한 번 침체되었습니다.
Shell Research Institute의 수석 시장 분석가인 Xu Xiaole은 작년 동기와 비교하여 올해 상반기 경쟁 제한 주택 공급이 상당한 전환 효과를 가져왔다고 말했습니다. 경쟁 제한 주택이 밀집된 다싱(大興)·창핑(長平) 지역 중고 주택 거래는 올해 상반기 대비 각각 20.6%, 33.1% 감소했다. .
2. 올해 상반기 이후 베이징 중고주택 시장 동향과 아래 차트를 바탕으로 베이징 중고주택 시장 거래량과 주택가격의 추이를 예측해본다. 올해 하반기?
답변 핵심 포인트 : 아이러브마이홈연구소는 하반기 시장이 어느 정도 회복될 것으로 예상하고 있으며, 월간 거래량과 가격도 어느 정도 변동이 있을 것으로 예상했다. 그러나 장기적인 추세는 안정적으로 유지될 것입니다.
장보 58안죽부동산연구소 수석분석관은 올해 부동산 시장의 전반적인 안정성이 더 좋아질 것으로 예상된다고 말했다. 하반기에도 주기는 계속 길어질 것입니다. Xu Xiaole은 또한 올해 2분기 평균 가격이 작년 4분기 저점보다 소폭 상승했으며 작년 같은 기간과 동일하다고 지적했습니다. 6월 평균 가격으로 보면 전월 대비 0.6%, 전년 동기 대비 0.48% 하락한 모습을 보이고 있다. 후반기 평균 가격은 계속 상승할 여건이 되지 않는다.