Wanda Sunac의 제3자로서 세기의 거래에 갑자기 참여하면서 오랫동안 휴면 상태였던 유명 부동산 개발업체인 R&F Properties가 다시 헤드라인에 등장하게 되었습니다.
7월 19일, 수낙이 완다 자산을 인수하는 역사적인 드라마가 끝났다. 결국 수낙은 438억 4400만 위안에 13개 문화·관광 프로젝트를 인수했고, R&F는 77개 호텔 자산을 200억 가까이 인수했다. 이는 기존 수낙 인수 가격보다 100억 위안 이상 저렴하다.
이번 인수를 통해 R&F는 100개 이상의 호텔을 보유하게 되며, 세계 최대의 호텔 운영업체 중 하나로 거듭나게 됩니다. 이 독특한 브랜드는 R&F가 부동산 전환기에 돌파구를 마련할 수 있는 길이기도 합니다.
7월 20일, 후제(Hu Jie) R&F 이사는 중국초상증권 컨퍼런스콜에서 R&F가 올해 상반기 매출 400억 위안을 달성했으며, 이를 전액 자사 자금으로 지불할 것이라고 밝혔다. 자신의 자금.
그러나 호텔 중심 자산을 보유하는 것은 특히 2014년 이후 호텔 산업이 어려움에 직면해 있는 현재 부동산 개발자들에게는 틈새 선택이라고 할 수 있습니다. R&F가 호텔 수익성과 수익성을 달성하고자 한다면 향후 안정적인 현금흐름을 위해서는 자본화와 분할이 유일한 방법입니다.
R&F의 새 레이블
지난 7월 19일 완다 수낙 R&F 조인식에서는 행사 배경판에 있던 R&F Real Estate라는 글자가 지워지고 극적인 장면이 연출됐다. 게다가 회의는 1시간 연장됐다. 이제 두 명의 R&F 회장 장리(張立)와 리실리안(Li Silian)이 그 자리에서 '교섭'에 성공한 것으로 보인다.
최종 인수 계획은 당초 가격 335억9500만 위안에 수낙이 인수한 호텔 프로젝트를 R&F 부동산이 199억6000만 위안에 인수하는 것이었고, 호텔 수는 76개에서 76개로 늘어났다. 77.
R&F Real Estate 이사회 비서 Hu Jie는 R&F가 소식을 듣고 계약에 서명하는 데만 3~4일이 걸렸다며 거래 협상 과정을 공개했습니다. 결정하는 데 시간이 걸립니다.”
R&F의 관점에서 이는 의심할 여지 없이 특히 비용 효율적인 거래입니다. 인수 가격은 호텔 순장부가액의 40%에 불과하며 이는 호텔 비용보다 저렴합니다.
R&F의 발표에 따르면 77개의 도시 호텔은 도시의 핵심 지역에 위치하고 있으며, 약 328.6만 평방미터의 면적과 4개의 고급 다롄 호텔을 포함해 총 23,202개의 객실을 보유하고 있습니다. 완다(Wanda) 자체 운영 호텔 브랜드와 국제적으로 유명한 여러 고급 호텔 관리 브랜드(웨스틴, 힐튼 등)로 구성된 77개 호텔의 순 자산 가치는 331억7천600만 위안 이상일 것으로 예상됩니다. 후지에는 저렴한 가격 외에도 호텔 비용 투자를 줄이고, 호텔을 직접 운영해 수익을 창출할 수 있다는 점도 R&F가 이번 인수에서 중요시하는 요소라고 말했다. R&F의 계산에 따르면 77개 호텔을 개발하는 데는 15~20년이 소요됩니다. 따라서 이번 거래를 통해 연간 수십억 위안의 비용을 절약하고 초기 호텔 홍보 비용도 절약할 수 있습니다.
한편, 호텔 인수는 R&F의 사업 영역 확장에도 도움이 될 것입니다. R&F의 공동 창업자이자 회장 중 한 명인 Li Silian의 존재로 인해 R&F는 항상 홍콩 자금을 지원받은 부동산 개발업자의 유전자를 갖고 있는 회사가 되었으며, 홍콩 자금을 지원받은 부동산 개발자는 부동산 보유에 더 많은 관심을 기울이게 되었습니다. 그리고 영업현금흐름.
R&F의 부동산 보유 사업 중 쇼핑몰과 오피스 빌딩은 상대적으로 고급 호텔 운영 경험이 더 많다. R&F는 2004년부터 고급 호텔에 투자하고 건설하기 시작했으며, 이들 호텔은 모두 하얏트 그룹, 인터컨티넨탈 그룹, 힐튼 그룹, 아코르호텔 그룹 등 국제적으로 유명한 호텔 관리 회사가 운영하고 있으며 경쟁력이 높습니다.
데이터에 따르면 R&F Real Estate는 주로 광저우, 후이저우, 청두, 충칭, 베이징 및 하이난에 위치한 24개의 고급 호텔***을 개설 및 건설했으며 모두 4~5성급 럭셔리 호텔입니다. 호텔. 2016년 회사의 호텔 사업은 꾸준한 성장을 달성했으며 영업 이익은 전년 대비 15억 3300만 위안 증가한 13억 6200만 위안을 기록했습니다.
R&F Properties는 2016년 연례 보고서에서 호텔을 포함한 고급 및 고자본 가치 투자 포트폴리오를 적절한 속도로 확장하기를 희망한다고 밝혔습니다. R&F는 투자 부동산 포트폴리오를 보유하는 것이 안정적인 현금 흐름을 제공하고 경제 주기의 기복을 견딜 수 있다고 믿습니다.
따라서 R&F 부동산이 더 저렴한 가격에 77개 완다 호텔을 포트폴리오에 추가하는 것이 적기이다.
상하이 E-House 연구소 싱크탱크 센터 소장 Yan Yuejin은 R&F가 최근 몇 년간 지속적으로 확장해 왔으며 호텔 프로젝트 인수를 통해 자산 관리 규모를 확장하고 후속 운영 성과를 개선하는 데 도움이 될 수 있다고 말했습니다.
R&F는 완다의 77개 완다 호텔을 인수한 후 100개 이상의 호텔을 소유하게 되며 향후 힐튼, 메리어트 등 호텔 그룹과 경쟁할 수 있는 세계 최대의 5성급 호텔 소유주 중 하나가 된다. 이는 정체된 규모와 비효과적인 다각화에도 불구하고 베테랑 부동산 개발업체가 인수를 통해 전문 호텔 운영자로 변신한 자체적인 돌파구이기도 합니다.
자본화의 길
언제나 소극적이고 꾸준했던 R&F가 이번엔 200억 달러를 지출했고, 이로 인해 외부 세계에서는 R&F 자금의 출처에 대한 의문도 제기됐다.
인수 전 R&F의 자체 부채비율은 업계 평균을 웃돌았다. 데이터에 따르면 2017년 3월 말 현재 R&F 그룹의 총 연결 자산은 2325억4000만 위안, 총 부채는 1853억6800만 위안, 자산-부채 비율은 79.32이다. 현금및현금성자산의 기말잔액은 245억 2200만 위안입니다.
이와 관련하여 후지에는 Sunac의 이전 '부채 기반 인수'와 달리 R&F는 자산만 사용하여 완다 호텔을 인수했으며 완다는 부채를 매각할 것이라고 밝혔습니다. "R&F는 충분한 자체 소유 자금으로 상반기에 400억 위안의 매출을 달성했습니다. 2년 이내에 지불하면 재정적 압박도 줄어들 것입니다."
인수 완료 후 R&F의 순자산은 2016년부터 2016년까지 100억 위안 이상 증가하고 부채비율도 증가할 예정이다. 79년 전인데 74.9~75로 낮아져 대차대조표가 개선됐다.
후제에는 총 인수 가격이 200억 위안 미만이며, 2016년 77개 호텔의 총 수익은 53억 위안이라고 밝혔습니다. 현금흐름을 증가시킨다. 호텔 전체를 파이낸싱에 사용하면 인수가격보다 더 많은 자금을 재융자할 수 있다.
호텔은 중대자산이고 유동성이 좋지 않아 중국 부동산산업 수익성 지수에서 꼴찌를 기록하고 있다는 점이 주목할 만하다. R&F Properties의 호텔 사업은 꾸준히 성장하고 있지만 전반적인 수익성은 낙관적이지 않습니다.
R&F Real Estate의 재무 보고서에 따르면 이 호텔의 2016년 영업 손실은 1억 8,300만 위안, 2015년에는 1억 6,700만 위안의 적자를 기록했다. 이번에 완다가 인수한 76개 호텔(신규 호텔 제외)은 2015년과 2016년 영업이익이 각각 5억5천만위안, 8억7천만위안으로 순자산수익률은 3배에도 미치지 못했다.
호텔의 장기적인 운영과 수익성을 달성하려면 어떻게 해야 할까요? Hu Jie는 인수가 완료된 후 R&F는 향후 호텔을 분할하여 상장할 계획이며 이는 호텔이 직면한 이익 문제를 어느 정도 해결할 수 있다고 말했습니다.
옌웨진은 호텔이 수익을 내기 어려운 이유는 한편으로는 다양한 경쟁 상품의 증가로 인해 공급이 수요를 초과하는 반면, 다른 한편으로는 부동산 리모델링을 꼽았다. 호텔 자체의 아웃소싱 관리에는 많은 자원과 자금이 소요되므로 호텔의 이윤이 줄어들게 됩니다. 이러한 상황을 타개하기 위해서는 호텔운영과 자본화운영이라는 두 가지 측면에서 열심히 노력해야 합니다.
R&F를 위해서는 후속 자본화 운용을 통해 호텔산업의 경쟁력을 높이는 것이 필요하다. 구체적으로 R&F는 세 가지 주요 방법으로 수익을 창출할 수 있습니다.
첫 번째는 A주로 돌아가는 것이고, 두 번째는 지속적인 재융자이며, 특히 호텔 인수 이후 브랜드의 통합 관리에는 다양한 금융 지원이 필요합니다. 호텔유동화, 포장 및 분할. 향후에는 유동화를 기반으로 자산 경량화 모델도 채택할 수 있습니다.
앞서 R&F 부동산 경영진은 2017년 3분기에 A주로 복귀하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 이와 관련 중국은행국제분석에서는 부동산 기업의 자금조달 채널이 다르기 때문이라고 분석했다. 정부의 긴축 정책에 제약을 받고 있어 R&F의 상장 계획에 대해서는 여전히 불확실성이 있을 것으로 예상된다.