범주: 비즈니스/재무 관리
문제 설명:
CBD란 무엇입니까?
베이징 CBD에는 어떤 영역이 포함되나요?
분석:
베이징 CBD 마스터플랜은 서쪽의 동대교로, 동쪽의 Xidawang Road, 남쪽의 Tonghui River, 북쪽의 Chaoyang Road를 기점으로 하며, 총 면적은 3 .99 평방 킬로미터입니다.
베이징 CBD의 모든 것
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2001년 9월 18일? 출처: 베이징청년일보? 유메이잉
9월 13일 베이징 CBD 마스터플랜이 마침내 공개됐다.
CBD는 영어로 Central Business District의 약자로 '기업이 모이는 곳'이라는 뜻이다. 보다 대중적인 현대적 정의는 다음과 같습니다. 대도시에는 수많은 비즈니스, 금융, 문화, 서비스 기관 및 비즈니스 사무실 호텔, 아파트 및 기타 지원 시설이 집중되어 있으며 완전하고 편리한 교통, 통신 및 기타 현대 기반 시설과 좋은 환경, 대규모 비즈니스 활동을 촉진하는 상대적으로 핵심적인 중심 지역입니다.
베이징 CBD 마스터플랜은 서쪽 동대교로, 동쪽 서다왕로, 남쪽 동회강, 북쪽 조양로를 기점으로 총 면적 3.99면적이다. 평방 킬로미터. 현재 CBD 지역의 대부분은 1950년대에 건설된 공장으로, 3~5년 안에 CBD 지역의 대부분의 기업이 이전할 예정이다. 백만 평방미터. 개발 가능 면적 중 약 50%는 사무용 건물, 약 25%는 아파트, 약 25%는 호텔, 문화, 엔터테인먼트 및 기타 시설용입니다. CBD는 사무실, 문화, 엔터테인먼트, 주거 및 기타 기능을 통합하는 국제적, 디지털적, 친환경적이며 지속 가능한 종합 비즈니스 지구가 되도록 유연한 개발 원칙을 기반으로 시장 지향적으로 건설될 것입니다.
2008년에는 중국세계무역센터 3단계, 베이징포춘센터 등 1차 CBD 랜드마크 프로젝트가 완료될 예정이다.
최근 베이징에서는 CBD가 거의 친숙한 용어가 되었고, 특히 부동산 업계에서는 CBD를 언급하지 않고 언급하는 것은 유행에 뒤떨어진 것 같습니다. 다른 곳에서 베이징으로 건너온 사람들은 그렇지 않으면 힘을 발휘할 수 없다는 듯 CBD 인근 지역의 토지를 적극적으로 점유하고 있다. Hongshi, Gemdale, Capital, Dalian, General Motors 등 많은 부동산 회사가 모두 CBD에 주둔하여 CBD 계획의 최종 도입을 기다리고 있습니다. 9월 13일 베이징 CBD 계획이 마침내 공개됐다. CBD 계획 계획은 CBD 안팎에 모인 여러 부동산 군대에 대해 어떤 규칙을 설정합니까? 이들 부동산 군대는 어떻게 싸울 것인가? 이 신문은 Weiye Consulting Market Research Center의 통계 데이터와 최종 CBD 계획 계획을 결합하여 CBD 부동산 시장을 분석하고 조사합니다.
■베이징은 8년 전 CBD를 처음 계획했다.
베이징***은 1993년 '베이징 도시 마스터 플랜'에서 CBD 개념을 처음 제안했고, '베이징 도시 마스터 플랜'에서 CBD 개념을 처음 제안했다. 국무원 승인 마스터 플랜에는 다음과 같이 명시되어 있습니다. "Jianguomen에서 Chaoyangmen 사이, East 2 Ring Road에서 East 3 Ring Road까지 금융, 보험, 정보, 컨설팅, 상업, 문화 및 비즈니스 등 다양한 서비스 기능을 갖춘 비즈니스 센터 지역 사무실이 개발될 예정이다. 같은 해, 베이징 도시 계획 설계 연구소는 위 범위 내에서 면적, 개발 구성, 높이, 용적률 및 기타 측면에 대한 예비 계획을 수립하는 "베이징 중심 비즈니스 지구 계획"을 완료했습니다.
베이징 CBD 계획이 공개된 이후 이 일대에는 발전의 물결이 일고 있다.
오피스 빌딩을 예로 들어보자. 1992년 이후 당시 오피스 빌딩에 대한 수요가 급증하면서 한편으로는 오피스 빌딩의 높은 수익에 매력을 느낀 개발자들이 새로운 오피스에 투자했다. 여기에 프로젝트를 건설하면 시장의 수요와 공급 사이에 심각한 불균형이 발생합니다. 오랜 세월의 개발 끝에 CBD 지역은 이제 베이징에서 고급 사무실 건물, 상업 센터 및 아파트가 가장 많이 모이는 지역이 되었습니다.
■베이징은 3년 전 CBD 지역을 지정했습니다
신경제 시대의 조건 하에서 CBD 지역의 새로운 개발 요구 사항에 적응하기 위해 시 계획국은 CBD 지역을 재조정했습니다. 즉, 현재 언급된 CBD 지역의 구체적인 범위는 서쪽의 동대교로, 동쪽의 시다왕로, 동후이강을 기점으로 하는 3.99평방킬로미터의 면적이다. 남쪽은 조양로(Chaoyang Road)이고, 그 핵심은 젠궈먼와이 거리(Jianguomenwai Street)와 동삼환로(East Third Ring Road)가 교차하는 '골든 크로스(Golden Cross)' 지역인 궈마오(Guomao)입니다. 2000년 8월 15일부터 8월 20일까지 조양구 ***에서 개최된 "2000 베이징 조양 국제 비즈니스 페스티벌"은 중심 상업 지구 개념을 확장하고 베이징에 국제 비즈니스 지구 건설 아이디어를 제시했습니다. 그 범위에는 비즈니스 센터, 국제 비즈니스 거리(East Third Ring Road) 및 6개 방사 구역(아시아 게임 빌리지, 왕징, Jiuxianqiao, Wenyuhe 국제 빌리지, 수도 공항, 조양 항구)이 포함됩니다.
이러한 유리한 요인*** 하에 2000년 이후 CBD 지역에 또 다른 개발 붐이 일었고, 모던 시티, 월드 트레이드 인터내셔널 아파트, 선샤인 100 등의 부동산 프로젝트가 잇따라 등장했다.
■베이징은 오늘 CBD 계획을 확정했습니다
올해에는 베이징 캐피털(Beijing Capital), 다롄 완다(Dalian Wanda), 선전 젬데일(Shenzhen Gemdale) 등이 CBD 지역에 많이 진출했습니다. 부동산 회사는 CBD의 제조업체와 협력했지만 CBD 계획이 확정되지 않았기 때문에 Jianwai SOHO, Shenzhen Gemdale, Dalian Wanda Group 및 기타 회사가 떠들썩했지만 대기 단계에 있었습니다. .
2001년 9월 13일, 오늘 드디어 베이징 중심업무지구(CBD)를 덮고 있던 베일이 걷혔습니다. '골든 크로스' 북동쪽 모퉁이에 있는 약 30헥타르의 땅이 베이징의 핵심 지역입니다. CBD에는 신베이징의 현대적 도시 이미지와 베이징의 특성을 반영한 랜드마크 건축물이 다수 등장할 예정이다. 상업지구 건설규모는 1,000만㎡로 사무동 약 50개, 아파트 약 25개, 기타 상업, 서비스, 문화, 오락시설 25개 정도가 있다. CBD는 국내외 고위관리자들이 생활하고, 휴식하고, 일할 수 있는 국제적인 문화생활 커뮤니티로 거듭날 것입니다. CBD 도로 시스템의 계획 토지 면적은 약 155헥타르로 전체 CBD 면적의 39%를 차지합니다. CBD는 은행, 보험, 자금, 증권, 통신, 정보 서비스 및 컨설팅 산업의 발전에 중점을 두고 중심 상업 지구에 중외 합작 상업 소매 기업을 설립하는 데 외국인 투자를 우선적으로 제공하며 외자 금융을 장려할 것입니다. 및 보험 기관은 관련 금융 서비스에 따라 중심 상업 지구에서 운영됩니다. 동시에 관련 부서는 '베이징 중심 비즈니스 지구 건설 가속화를 위한 임시 조치'를 공식화했습니다. 이 법안에 따르면 중심업무지구는 토지 취득 및 비축 제도를 시행하는 동시에 중심업무지구에 기반 시설 건설을 위한 특별 자금을 마련하게 된다.
베이징 CBD 부동산 시장은 “성벽 안에 꽃이 피고 밖은 향기롭다”
CBD 부동산 시장 상황과 베이징 부동산 시장 상황을 종합적으로 살펴본다. CBD 주변 지역, CBD는 “벽 안에 꽃이 피고, 벽 밖이 향기롭다”고 표현될 수 있습니다. 현재 부동산 시장의 모습은 결코 과장된 것이 아닙니다. 여기서 성벽 밖이란 동직문(Dongzhimen) 지역, 연사(Yansha) 지역, 동4환로 지역, 통저우(Tongzhou) 지역을 포함한 CBD 주변 지역을 의미합니다. CBD 내 부동산사업은 연초부터 최종 계획안을 기다리고 있어 별다른 움직임이 없었고, 오히려 주변 지역은 CBD의 혜택을 받아 부동산 개발 및 매매가 활발하게 이뤄지고 있다. 부동산이 호황을 누리고 있습니다.
CBD "벽 안": 주거용 건물은 충분하지만 사무실 건물은 충분하지 않습니다.
Weiye Consulting Market Research Center의 모니터링 데이터에 따르면 현재 주요 부동산 유형은 CBD 지역은 수출용 아파트, 내수용 주택, 사무용 빌딩 등이다. 모든 유형의 부동산 중에서 수출용 아파트가 45채로 가장 큰 비중을 차지합니다. 그러나 국내 판매 주택과 수출 판매 아파트를 포함한 주거용 부동산은 실제로 전체 CBD 부동산의 거의 4/5를 차지하며 계획 계획에서 설정된 비율을 훨씬 초과합니다.
현재 이 지역의 주요 수출 아파트 프로젝트로는 Modern City, Sunshine 100, World Trade International Apartment, Shengshi Garden, Digital 01(주거용으로 승인된 프로젝트) 등이 있습니다. 대부분 상업용 및 주거용입니다. 아파트 공급량은 219만㎡에 이른다. 숫자만 보면 CBD 핵심지역의 건설예정면적은 1000만㎡로 아파트 건설비율 25를 기준으로 하면 핵심지역의 아파트 사업은 현재 건설규모로 약 250만㎡가 될 것으로 예상된다. 계획 지표에 가깝습니다.
웨이예 컨설팅 시장조사센터 통계에 따르면 오피스 시장의 기존 공급 규모는 110만㎡ 이상으로 주로 CBD의 '골든 크로스' 지역에 집중돼 있다. 국제 무역 센터와 항화 과학 무역 센터가 주요 대표자입니다. 많은 대규모 프로젝트의 긴 개발 주기와 최근 시장 침체의 영향으로 인해 지난 2년 동안 CBD 지역의 오피스 빌딩 개발 규모는 작았습니다. 올해 입주 가능한 오피스 빌딩은 디지털01빌딩과 모던시티뿐인 것으로 추정된다. 이르면 2002년 하반기에 다수의 CBD 오피스 빌딩이 착공될 것으로 예상되며 아직 경쟁은 치열하지 않다. 베이징 CBD 계획 규모 면적 지수에 따르면 사무실 지원 건물의 규모는 500만 평방미터에 달한다. 이러한 관점에서 볼 때 사무실 시장은 여전히 발전할 여지가 크다.
'성벽 밖': 주변지역 주거용 생산 및 매매 호조
위치상 CBD 핵심지역(계획범위) 내 주거용 건물이 대부분 높은 편 - 높은 가격과 높은 밀도의 아파트 상승 고객 그룹이 높은 편입니다. 이에 반해 Pan-CBD 지역인 Dongzhimen 지역, Yansha 지역, East Fourth Ring Road 지역, Tongzhou 지역에서는 토지 가격이 상대적으로 저렴하고 환경이 자연과 가깝기 때문에 중급 프로젝트가 많이 있습니다. 좋은 품질, 좋은 환경 및 상대적으로 저렴한 가격이 나타났습니다.
Dongzhimen 지역의 Wanguo City, Heping New City, Oriental Ginza, Yansha 지역의 Phoenix City 및 Liangma Mingju, Dongrun Fengjing, Boya Garden, East Fourth Ring Road를 따라 Chaoyang Infinite 및 Tongzhou 지역 등 모든 크기의 속성. 현재 해당 부동산의 총 공급량은 163만 평방미터이며, 신규 프로젝트 수도 증가 추세를 유지하고 있습니다.
■내일 베이징 CBD 부동산 시장 경쟁이 치열해질 전망이다
9월 13일 CBD 마스터플랜이 공개됐다. 하룻밤 사이에 CBD 성벽 안팎에 오랫동안 자리잡은 군대가 움직이기 시작했습니다. 9월 17일, 베이징 포춘 센터(Beijing Fortune Center)가 착공되었습니다.
CBD의 "벽 안의 부동산 시장"을 위한 경쟁이 더욱 치열해질 것입니다
CBD 계획이 공개되기 전에 무려 8개의 새로운 프로젝트가 CBD에 존재한다고 발표했습니다. , CBD 계획 계획이 발표된 날, CBD 사무국장 Li Shixiang은 향후 CBD 건설에서 계획 계획이 더욱 심화되고 토지 보호 센터를 설립하여 청소할 것이라고 주장했습니다. 그러나 '골든크로스' 핵심지역에는 6개의 1차 프로젝트가 있을 것이 확실하다. 랜드마크 건설사업은 2008년 완료될 예정이다. 첫 번째 배치로 나열된 6개의 랜드마크 건설 프로젝트는 중국 세계 무역 센터 3단계, 베이징 포춘 센터, 인타이 세계 무역 센터, CCTV 타워, Xincheng International 및 Jianwai SOHO입니다. 이러한 6개 프로젝트 외에도 가까운 미래에 조치를 취할 다른 프로젝트로는 General Group이 Jianwai SOHO 가장자리에 개발한 종합 커뮤니티인 Beijing Gemdale International Garden, Sunshine 100 서쪽의 Dalian Wanda 프로젝트, 중국 Vantone Ideal World South 등이 있습니다. 스위치 공장, 북경-광저우 센터 북동쪽 모퉁이의 첫 번째 프로젝트 등
이러한 신규 프로젝트의 대부분은 주로 아파트 및 상업용 주택이며 사무실 및 상업 시설이 보충되어 총 잠재 공급량이 500만 평방미터가 넘는다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 이러한 대규모 신규 프로젝트는 현재 국내외 유명 디자인업체를 초청해 사전 설계를 진행하고 있다. 그러나 공급은 수요에 따라 이루어져야 합니다. 베이징 CBD의 수요는 어떻습니까?
먼저 비즈니스 요구사항을 살펴보겠습니다. 중국이 CBD를 건설하려는 이유는 크게 두 가지로 알려졌다. 첫째, WTO 가입 후 베이징에 진출하는 수많은 외국 기업의 수요를 충족시키고, 베이징이 3차 산업을 발전시킬 수 있는 플랫폼을 제공하기 위함이다. 둘째, CBD 구축은 베이징의 국내외 이미지를 향상시키는 데 도움이 될 것입니다. WTO는 장기적으로 CBD에 긍정적인 요소가 되어야 하는데, WTO에 가입하면 곧바로 수많은 외국 기업들이 CBD로 몰려들지 않을까? 현재 세계 500대 기업 중 156개 기업이 베이징에 정착했으며, 그 중 98개 기업이 중국 무역 및 비즈니스 지구에 위치해 있습니다.
156개 기업이 많지만 개혁개방 20년이 넘은 뒤에야 겨우 쌓인 셈이다. 실제로 베이징에 진출하려는 대부분의 외국 대기업은 이미 진출을 완료했고, 베이징에 진출하는 기업의 오피스 빌딩과 아파트 수요도 선형적으로 증가하지 않는다. 이는 국제 경제 상황에 크게 영향을 받는다. 국제통화기금(IMF)은 2001년 상반기 '세계경제전망'에서 올해 세계 경제성장률을 4.2에서 3.2로 낮추고 경기침체에 대한 우려를 표명했다. 다양한 징후는 부진한 세계 경제로 인해 중국의 WTO 가입 이후 수많은 외국 기업이 베이징에 진출할 것이라는 우리의 기대를 무너뜨릴 가능성이 있음을 나타냅니다. 반면, CBD 오피스 빌딩에 대한 국내 수요는 크게 증가하지 않을 것입니다. 지난해 베이징 오피스 빌딩 공급량은 82만7600㎡로 1999년보다 13만9000㎡ 늘었다. 올해 공급량은 100만㎡에 이를 것으로 예상된다.
CBD 지역에서 승인된 프로젝트로는 인타이 센터(Yintai Center), 포춘 센터(Fortune Center), 젬데일 인터내셔널 타워(Gemdale International Tower) 등이 있으며, 중국 세계 무역 센터 3단계, Xincheng International 등 또한 Jianwai SOHO와 같은 프로젝트와 같이 상업용 및 주거용 건물의 형태로 나타나고 실제로는 사무실 건물인 상업용 및 주거용 아파트가 더 많이 있습니다. 통계에 따르면 CBD에는 약 270만㎡의 각종 업무시설이 건설됐는데 그 중 A등급 사무용 건물이 약 절반을 차지하고 아파트, 호텔, 상업서비스시설이 각각 4분의 1을 차지한다. 현재 건설될 CBD 프로젝트의 사무용 건물 공급 규모는 얼마나 됩니까? 이와 관련하여 CBD 사무국의 종합 컨설턴트인 Ke Huanzhang는 다음과 같이 솔직하게 말했습니다. 현재 이 지역의 기존 및 향후 건설될 사무실 건물의 공급에 대한 이용 가능한 데이터는 없습니다. 개발자들은 CBD 사무실 건물에 대한 수요를 측정하고 있지만 정확하게 측정할 수는 없습니다. 관련 부서에서는 CBD 계획안을 작성할 때 어떠한 예측도 하지 않았습니다.
주거용 부동산 수요를 살펴보겠습니다. 우선, 사무실 건물에 대한 수요는 주거용 건물에 대한 수요에 영향을 미칠 것입니다. 사무실 건물이 베이징 CBD에서 일할 사람들을 유치할 수 없다면 주거용 건물의 건설 및 판매가 없을 것입니다. 둘째, 현 상황으로 볼 때 올해 하반기에는 CBD 핵심지역에서만 최소 180만㎡의 아파트가 동시에 시장에 나올 예정이다. 단위당 150㎡의 면적을 기준으로 약 1만여 채가 넘는 고급 비즈니스 아파트가 동일한 구매층을 두고 경쟁을 펼치고 있어 경쟁의 강도를 짐작할 수 있다. 셋째, CBD 직원의 상황으로 볼 때 CBD 직원은 주로 서구의 영향을 받은 라이프 스타일을 가진 국외 거주자, 젊은 사무직 근로자로서 자연에 관심을 갖고 자연으로 돌아가고 싶지 않습니다. CBD의 "앞마당과 뒷마당"에 "전망"이 있는 방을 원합니다. 넓고 비교적 저렴하지만 바쁜 도시에서 "스트리트 뷰"가 있는 아파트를 사고 싶지 않습니다.
외국 디자인 마스터가 디자인한 Jianwai SOHO와 Gemdale International Garden이든, 아무런 조치를 취하지 않은 Dalian Wanda 및 Beijing Capital과 같은 회사의 프로젝트이든 CBD 벽은 상대적으로 높은 사양의 전쟁이 곧 시작됩니다.
'성벽 밖' 4개 구역이 CBD의 앞마당과 뒷마당이 되기 위해 경쟁
동직문 지역: 동직문의 14.3헥타르에 달하는 대규모 종합 교통 허브 가 시작되었고 주변 부동산 프로젝트도 시작되었습니다. 현재 인기가 높은 완궈시 외에도 동직문대교 남동쪽 모퉁이에 동2환로 동방긴자(Oriental Ginza)의 높이 87.8m의 C자형 랜드마크 건물이 건설됐다. 북쪽의 Xingfu Village 지역에서는 Tianhong Group의 Baoxuan Company가 운영하는 약 700,000m2 규모의 대규모 커뮤니티에서도 현재 싱가포르, 일본, 이탈리아 및 독일의 4개 계획이 설계 계획에 대해 선정되었습니다. 전문가가 초청되어 최종 결정을 내립니다. 더 북쪽으로 확장된 대규모 허핑 신도시는 CBD에 인접한 지리적 위치를 강조합니다.
동부 4차 순환도로를 따라: 작년에 오픈한 Dongrun Fengjing은 커피 문화로 CBD의 젊은 사무직 근로자들을 끌어들이고 있습니다. "CBD에서의 삶의 진정한 의미를 발견하는 것". 길 건너편에 있는 태화원(Taihe Garden)은 CBD 사람들을 저밀도 저층 주거용 건물로 유치하기 위해 거의 1년 동안 조정을 진행해 왔습니다. 리카싱은 제4순환도로를 따라 북쪽으로 100억 위안을 투자해 350헥타르의 토지를 개발해 청년 아파트를 건설할 예정이다. 대상 고객은 모두 CBD의 젊은 사무직 노동자들이다.
East Third Ring Road-Yansha Business District: East Third Ring Road를 따라 북쪽으로 Sanyuan Bridge까지 이동합니다. 비록 Yansha Business District에 있지만 이 지역의 부동산은 여전히 범- CBD 지역은 Ma Ming Ju, Phoenix City 및 International Port 광고에서 볼 수 있습니다. 향후 몇 년 동안 루프트한자에서 East Fourth Ring Road까지 새로운 개발이 이루어질 것입니다.
징통선 연선 및 통저우 지역: 이미 몇 년 전까지만 해도 통저우 지역은 우이 가든(Wuyi Garden), 신화련 주택(Xinhualian Homes), 등의 제품이 저렴한 가격에 제공되었습니다. 편리한 교통으로 인해 Guomao 및 COFCO와 같은 고급 사무실 건물의 젊은 사무직 근로자가 유입되었습니다. 그러나 다양한 이유로 인해 Tongzhou 지역의 신규 및 기존 부동산은 항상 가격이 저렴했지만 품질이 그다지 뛰어나지 않았습니다. Changying 및 Jingtong 선을 따라 있는 기타 지역의 일부 신규 프로젝트가 개발됨에 따라 업계 관계자는 이를 포함한다고 생각합니다. Changying Township Dingfuzhuang을 포함한 주변 그룹은 CBD의 진정한 뒷마당이 될 수 있습니다.
베이징 딩푸좡 남구 규제 세부 규정에 따르면 이 구역의 남북 도로에는 남북 고속도로 2개 외에 창잉로, 솽징동로, 솽차오동로가 포함된다. , 동서 교통은 또한 East Fifth Ring Road를 연결하는 Shuangwei Road와 Shuangjing과 Tongzhou를 연결하는 Guangqu Road가 있어 4차 순환 도로와 5차 순환 도로를 연결하는 3개의 수직선과 4개의 수평선으로 구성된 도로 네트워크 시스템을 형성합니다. 공항과 국제 무역으로 이어집니다. 이러한 독특한 조건은 이 지역이 CBD 내 순수주거지역 개발을 위한 최적의 지역이 될 것임을 의미합니다. 현재 이 지역에서는 최대 규모의 TOWNHOUSE 프로젝트인 베이징 100만 평방미터의 TOWNHOUSE 프로젝트가 착공되었습니다. Cancheng 외에도 Tianhong Group의 Changying Township에 있는 300만 평방미터 규모의 대규모 프로젝트 계획은 이미 국제 입찰을 시작했으며 내년 6월 건설을 시작할 것으로 예상됩니다. 보고서에 따르면 Tianhong Group은 새로운 개발 개념을 통해 CBD 사무직 근로자를 위한 고품질 커뮤니티를 만들 예정입니다.
이들 지역의 프로젝트는 주로 중~고급 주거용 부동산으로 그 규모, 강도, 환경, 위치, 등급 등이 중요한 역할을 담당하기에 충분하다는 것을 알 수 있습니다. 미래에는 베이징 CBD의 순수 주거 지역이 될 것이며 결국에는 베이징 동부에 중급 주거 지역이 형성될 것입니다.