부동산 업계는 어떻게 융자를 합니까?

여러 가지 방법 중에서 선택할 수 있습니다.

1, 자기자본 금융. 등록 자본을 늘림으로써 이자를 지불하지 않고 신규 투자자를 유치하지만 원주주의 지분 비율을 낮출 수 있다.

둘째, 채권 발행.

조건이 충족되면 채권을 발행할 수 있다. 기업이 채권을 발행하는 조건은 다음과 같습니다. 1. 주식유한회사의 순자산액은 인민폐 3 천만 원 이상이고, 유한책임회사의 순자산액은 인민폐 6 천만 원 이상이며, 2. 누적채권총액은 순자산의 4% 를 초과하지 않습니다. 3. 회사의 3 년 평균 분배가능 이익은 회사채 1 년의 이자를 지불하기에 충분하고, 4. 자금을 조달한 자금은 국가의 산업정책에 부합한다.

iii. 은행 또는 기타 금융 기관에서 차용. 하지만 현재의 큰 환경에서 작은 부동산 개발업체가 은행에서 돈을 빌리는 것은 어렵지만, 큰 주택 기업은 문제가 없다.

4, 기금, 신탁, 기타 기업 또는 개인융자에서. 하지만 이렇게 융자일반 금리가 높으면 기업의 부담이 가중된다.

내 대답이 너에게 도움이 되었으면 좋겠다. 먼저, 부동산 프로젝트의 전체 운영 과정과 실제 운영 과정에서 필요한 금융 노드에 대해 알아보겠습니다. 실제 운영에서 부동산업체 융자 수요가 가장 왕성한 것은 토지대금 융자다. 현재 국내 부동산 시장이 여러 해 동안 상승하면서 토지비용이 프로젝트 전체에서 매우 높은 비중을 차지하게 되었으며, 종종 토지 한 덩어리의 가격이 모두 1 억 원 이상이다. 할부할 수는 있지만 토지증은 지불이 되어야 처리할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 토지증, 토지증, 토지증, 토지증, 토지증, 토지증, 토지증) 토지대금 지불을 연기하면 후속 개발대출 처리 및 후속 프로젝트 착공에 영향을 미칠 수 있다. 따라서 일반적으로 부동산 회사는 가능한 한 빨리 토지 대금을 지불하기 위해 최선을 다할 것이며, 이런 자금 지불 압력은 매우 크다. 토지대금을 지불하고 토지증을 받은 후 은행의 개발대출을 신청할 수 있으며, 신청 과정에서 다른 3 증 (건설용지 계획허가증, 건설공사 계획허가증, 건설공사 시공허가증) 및 서류, 환경평가 등의 수속을 밟을 수 있다. 일반적으로 각종 수속이 완료되고 다른 3 증을 받은 후 기본적으로 은행 대출도 비준을 완료할 수 있다. 은행이 대출한 후 합작을 통한 시공업체들은 개발대출갑을 꺼내 전기토지대금의 융자를 돌려주었다. 시공기업의 공사대금은 선행 입장 시공에 따라 시공업체가 선불한 것이다. 프로젝트가 예매할 수 있는 조건 (양수, 음수 , 또는 매듭, 구체적으로 각지의 정책에 따라) 에 이르면 판매를 시작한다. 판매 리베이트와 은행 담보대출은 감독계좌에 들어가 공사비를 지불하는 데 쓸 수 있다. 만약 프로젝트에 2 기, 3 기가 있다면, 이렇게 롤링 개발한다. 토지 획득에서 예매에 이르는 기본 통제는 1 년 이하다. 이것이 현재 대부분의 주택 개발사업의 운영 모드다. 업계에서는 고회전 모드라고 불리며, 주요 대표는 벽계원이다. 물론 예도 있을 수 있지만 전체적인 원리는 기본적으로 같다. 주택 융자, 즉 두 가지 길로 갈 수 있는데, 하나는 지분이고, 다른 하나는 채권이다. 1. 지분류 융자 는 자금 유치를 통해 자금 통합 목적을 달성했지만, 단점은 입주 비율에 따라 상대방과 수익을 공유해야 한다는 점이다.

1, 직접모델 유력한 개인, 기업이 직접 주식을 입주하고, 지분현실은 프로젝트 회사 주주 수준에 있다.

2, 간접 모델 개인, 주주가 부동산류 펀드에 투자하거나 유한협력기업을 설립한 후 프로젝트 회사 지분에 들어간다.

3, 공동 개발 는 업계에서 말하는 플래터로, 일반적으로 소규모 개발업자들이 많이 사용한다. 소규모 개발업자는 일반적으로 소재지에 일정한 자원이 있지만 자금 입소문 등이 약하면 유명 개발업자 * * * 를 찾아 함께 부동산을 개발할 것이다. 현재 부동산도 전반적으로 하락하고 있으며, 대형 개발업자들이 공동 개발하는 경우도 갈수록 많아지고 있다. 지분류 융자 모델은 실제 운영에서 공동 개발과 펀드류 모델 운영이 비교적 많은데, 첫 번째는 사실 비교적 적다. 후자의 두 가지가 자금을 제외하고 어느 정도의 다른 자원을 가져올 수 있기 때문에, 1 중은 기본적으로 재무투자이며, 이윤을 공유해야 하며, 일반 주택업체들은 모두 원하지 않는다. 그들은 차라리 채권의 형태로 이 금액에 개입하기를 원한다. 2. 채권류 융자

1, 채권 발행 자격을 갖춘 기업은 채권 발행을 신청할 수 있다. 국내나 해외에서 신청할 수 있다. 현재 국내 주택업체들의 채무 (주로 회사채) 승인은 매우 엄격하고, 가능성이 적을 수 있으며, 융자를 위해 많은 혁신이 있다. 예를 들면, 주택 매입을 위한 ABS, 상하류의 미수금 기반 ABS, 심지어 노무회사가 하는 임금의 ABS 가 있다. 해외 채무는 현재 대형 주택업체들이 많이 사용하고 있으며, 최근 한 획은 어제 화하 행복 발행으로 중소기업이라는 채널은 거의 기회가 없다.

2, 은행 은행은 현재 주로 부동산 개발 대출을 겨냥하고 있으며, 필요한 조건은 4 증이 완비되어 있다는 것이다. 원래 메자닌 융자 대출 신탁을 운영해 토지대금 지불을 할 수 있었는데, 현재 감독관에 의해 사망했다. 또 은행, 주택기업, 대출자 등 다른 경영형 기업 (무역회사) 을 차용인으로, 제 3 자 토지나 미분양 부동산을 담보로 대출하고, 돈을 재그룹 분담하여 사용하면 일반적으로 토지대금을 지급한다. 또 다른 하나는 현재 비교적 많다. 상업인수환어음으로 융자하고, 건설업체에 직접 송장을 발행하고, 건설업체는 부동산회사에 신용한도가 있는 은행 할인을 찾아 주택기업의 신용한도를 점유하고 있다. 상업 티켓의 모델 할인 채널은 은행뿐만 아니라 은행에만 국한되지 않습니다. 은행의 한도가 좋지 않기 때문에 현재 인터넷 금융 플랫폼, 어음류 관관, 어음거래소 등과 같은 다른 채널이 있습니다.

3, 신탁 신탁회사는 현재 기본적으로 개발대출만 조작하고 신탁융자를 발행할 수 있다. 비주류 신탁은 어느 정도 유연성이 있을 수 있지만, 주류 규제 의견은 토지 전 융화를 할 수 없다는 것이다.

4, 사회자금 이것은 사실 현재 주택기업이 가장 많이 운영하는 것이다. 주요 자금원은 개인, 기업 (현재 주로 자금을 내는 것은 공기업), 상장회사 등이다. 운영 모드는 주로 은행 위탁 대출, 주식 펀드 (가짜 주식 진짜 부채 모델) 입니다. 또 다른 하나는 부동산 판매회사로서 주택업체와 계약을 맺고 일정한 가치의 부동산을 도맡아 일정한 할인을 받는 것이다. 부동산 회사는 먼저 전체 주택 공급원을 이 판매회사에 포장하여 인터넷 서명을 했지만, 가계가 아니었다. 판매회사는 한 벌을 판매하고, 한 벌의 인터넷 서명을 변경하고, 양도를 진행한다. 판매회사에 대해서는 저가로 주택 공급원을 조금씩 떼어 천천히 판매할 수 있고, 이윤이 극대화되고, 부동산회사는 일부 이윤 손실을 전제로 부동산 판매금을 미리 받을 수 있다. 이 과정에서 가짜 모기지 모델로 은행의 모기지 자금을 조달할 수도 있다. 총결산 전반적으로 현재 토지자금 융자 단계에서 은행신탁 등 채널이 제한되어 있어 주류 융자는 주로 부동산기금 또는 동행위주의 진지분 투자 및 사회자금 위주의 채권 융자 (가짜 주식 진채 포함) 로 이 단계의 융자 비용이 비교적 높으며, 현재 주류 상위 5 대 주택 기업의 융자 비용은 13% ~ 15% 사이이다. 개발 대출 단계는 주로 은행과 신탁융자, 양질의 주택업체들이 은행에 집중되어 있고, 약한 것은 주로 신탁에 있다. 은행의 비용은 기본적으로 6% ~ 8% 사이이고, 신탁은 주로 1% ~ 12% 이다. 공사 대금은 주로 시공업체를 착취하여 상대방이 자금을 받도록 하고, 판매를 실현한 후 다시 지불하고, 심지어는 상업표로 지불하도록 하는 것이다. 부동산업은 전형적인 자금 수요가 많은 업종으로 자본비용도 좋다. 부동산의 핵심 경쟁력은 자금력에 반영된 것으로, 충분한 돈이 있는지, 충분한 돈을 빌릴 수 있는지 여부는 부동산 기업의 생사와 관련이 있다고 할 수 있다. 일반 기업이 사용할 수 있는 융자 방식은 부동산 기업들도 자연스럽게 채택한다. 주식 융자, 상장을 통해 자금을 받다. 상장에서 녹은 돈은 회사 경영 과정의 자금 수요에 비해 물 한 잔이라고 할 수 있기 때문에 부동산이 가장 필요로 하는 것은 상장을 통해 회사의 명성과 업계 지위를 높여 융자 방면에서 더욱 우세하다.

채권 융자도 있습니다. 부동산 기업에는 매우 보편적이며, 부동산 기업은 국내에서 빚을 낼 뿐만 아니라 외국에서도 빚을 지게 될 뿐만 아니라, 현재 부동산의 해외에서의 융자 총액이 이미 매우 크다고 분석가들도 말한다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 한편, 금융비용을 줄이기 위해 부동산업체들은 단기채권과 장기채권의 조합도 채택한다. 1 년 단기 융권 스크롤은 3 ~ 5 년 장기 채권과 결합해 자금 위험을 줄이고 자본 비용을 줄일 수 있다. 이 밖에도 은행대출, 주택기업의 자금량, 은행의 큰 고객도 있지만, 은행은 주택 융자에 있을 때 부동산회사의 신용상황을 평가하고, 판매총량, 업종순위 등 일부 지표를 중요하게 여기는데, 이는 많은 부동산 회사들이 필사적으로 크게 하려는 이유이기도 하다. 크게 해야 더 많은 자원을 가질 수 있다. 그러나 크게 하면 빨리 죽을 수도 있다. 최근 세모와 복성의 협력은 22 년' 개문홍' 으로 인수합병의 첫 발을 내디뎠다. 언론 보도의 정보로 볼 때 세무는 우세를 차지했을 것이다. 복성회가' 한 가지 소원' 을 받을까, 아니면 자금위기가 발생했기 때문에 자신의 가장 우세한 가산으로 세무의 지지를 받을 수밖에 없었다. (윌리엄 셰익스피어, 스튜어트, 자기관리명언) 전반적으로 부동산업은 전형적인 자산부채율이 높은 업종으로, 회사에는 지렛대가 높고, 기업사장에게는 큰 재정적 위험을 의미한다.

부동산 산업에 대한 자금 조달은 어떻게 진행됩니까? 이 질문에 대한 제 관점은 다음과 같습니다. 첫째, 이 질문은 상당히 좋습니다. 저는 수천 명의 네티즌이 그 답을 알고 싶어한다고 믿습니다. 부동산 업계는 프로젝트의 다른 단계에 따라 (종종 3 단계: A,' 국유토지사용권증' 을 받기 전; B, "국유 토지 사용권 증명서" 를 받은 후; C,' 상품주택 예매허가증' 을 받았을 때) 다른 융자 방식을 실현하다. 둘째, 부동산 업계가 프로젝트 초기 개발 단계에 있다면' 국유토지사용권증' 을 받기 전에. 대부분의 부동산 개발업자들은' 지분 양도 또는 전략적 투자 협력 개발 도입' 을 통한 융자 모델로 통칭하여' 지분 융자' 라고 불린다. 셋째, 부동산 개발업자가 처한 단계가' 국유토지사용권증' 을 받는 단계라면. 이' 국유토지사용권증' 을 가지고 은행에 가서 담보대출을 받아 융자의 목적을 달성할 수 있다. 넷째, 부동산 프로젝트도 건설 과정에서 건설공사 개발 대출을 실현하여 융자 목적을 달성할 수 있다. 다섯째, 부동산 개발업자가 이미' 분양주택 예매허가증' 을 받은 경우 부동산 마케팅 대행사를 통해 내부 청약, 저축기간, 개장 등을 통해 판매 수익을 실현하고 부동산 프로젝트 1 기 및 2 기 자금 롤링 개발을 실현하여 융자 목적을 달성할 수 있다. 여섯째, 물론 정규 부동산 개발회사로서 융자할 때 꼭 필요한 핵심 자료:

A, 프로젝트 소개 PPT.

B, 프로젝트 파이낸싱 계획 프로그램.

C, 프로젝트 "계획 설계 프로그램 텍스트". 부동산 융자는 모든 업종 (금융업 제외) 융자 중 총 융자 금액이 가장 크며, 융자 상품이 가장 많고 혁신 속도가 가장 빠르다. 부동산은 금융속성을 갖추고 있어 금융업계 외에 돈을 빌려 돈을 버는 또 다른 업종이기 때문에 부동산에 대한 융자 풍조 통제도 매우 엄격하다. 이를 바탕으로, 부동산 융자는 풍력의 요구로 인해 1, 회사 중심의 융자라는 두 가지 유형을 형성한다. 2, 프로젝트 중심 금융. 이 밖에 지분 투자 융자도 부동산에 정상적으로 투자하는 방식이지만, 지분은 보익이 없다며 투자류에 속한다는 얘기는 당분간 논의하지 않는다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 주식명언) 또한 민간 고리대금, 지하 돈장 등 대출 방식도 우리가 고려하는 범위에 속하지 않으며, 모두 정규적인 방법이 아니다. 다음은 흔히 볼 수 있는 융자 품종입니다. 분류에 따라 조금씩 설명하면 너무 지루할 수밖에 없습니다. 우리는 회사의 발전주기의 차원에 따라, 어릴 때부터 대기업에 이르기까지 어떤 융자 상품을 경험하게 될지 생각해 본다. 부동산 회사의 융자는 일반적으로 프로젝트 융자로 시작한다. 프로젝트의 개발은 선행 토지, 중기 건설, 건설 후 등으로 나눌 수 있다. 우리는 중기부터 양쪽으로 천천히 뻗었다. 자, 제가 지금 회사라고 가정해 봅시다. 초기의 야만적인 성장과 초기 축적을 마쳤고, 회사도 좀 규범화되었습니다. 은행은 우리에게 돈을 좀 빌려 줄 의향이 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언) 지금, 손에 토지가 있어 수속이 완전하지만, 수중에 돈이 부족해서, 프로젝트 자금 사슬에 약간의 지렛대가 필요해서, 내가 전체 프로젝트를 비틀어 움직일 수 있도록 도와줘야 한다. 그래서 저는 은행을 찾았습니다. 우리는 개발 대출 공급자가 은행이라는 것을 알고 있지만, 자질이 떨어지는 회사에 대해 은행은 회사의 감당 능력이 부족하다고 생각하고 회사의 신청을 거부할 것이다. 이때, 회사도 신탁을 찾아 신탁계획을 세우거나, 자본회사를 설립하여 자금을 빌릴 계획을 세울 수 있다. 본질은 비슷하고, 규제 조치도 비슷하지만, 은행 대출보다 가격이 훨씬 비싸는데, 이는 신용 프리미엄으로 인한 것이다. 신탁은 스스로 자금을 모을 수도 있고, 은행을 찾아 자금을 모을 수도 있는데, 여러분이 사은행에서 산 신탁제품이 바로 이런 것이다. 당신의 중상 프로젝트가 기본적으로 은행에서 개발대출을 받을 수 있을 때 회사는 전국 TOP5 이내여야 합니다.

STAGE 2

원래 이런 융자는 합리적이었지만 최근 몇 년 동안 버그가 나왔다. 국내 부동산 시장이 잘 발전하고 있군요! 불이 한창이구나! 땅값이 점점 비싸지네요! 땅값이 전체 프로젝트의 5% 를 차지했군요! 땅값을 내고 나면 시간이 오래 걸려야' 432' 조건을 달성할 수 있다. 동시에, 개발 대출은 공사 개발 건설에만 사용할 수 있고, 공사측에 지불되며, 전기투자를 현금으로 투입해서는 안 된다. 개발업자의 돈이 엎드려 나오지 않아 엄청난 자금 점유가 생겨나고 사장들의 심리적 그림자 면적이 커지고 있다.

어떻게 해야 합니까? 괜찮아요.' 토지 융자' 나' 명주 실채' 가 있어요. 212 년에 이런 융자가 출현하여 큰 발전을 이루었다. 표준 채권 제품이 아니기 때문에 이런 융자는 프런트 엔드 비채권 융자라고 불린다. 이런 돈은 신탁이나 자금 관리 계획에서 얻을 수 있는데, 물론 최종 출처가 많은 것도 은행이다. 이러한 자금 조달 방식의 핵심은 투자의 이름으로' 432' 규정 준수 요구 사항을 우회하는 것이며, 일반적으로 프로젝트 회사가 토지를 획득한 지 9 일 이내에 프로젝트 회사에 직접 쑤셔 넣는 것이지 엔지니어링 측에 직접 지불하는 것이 아니다. 따라서 이런 융자는 이전의 토지 비용을 충당하는 것과 같다. 잘됐네요. 개발대출보다 사용하기가 훨씬 쉬워요. 금융기관도 당연히 약간의 비용을 더 받습니다. 후기에 이르러 경매한 자금도 금융기관에서 1% 선불했다. 그래서 한 부동산 업체는 촬영지의 돈이 주어지지 않았고, 침묵비용이 많이 들지 않았다. 땅을 찍은 후, 스스로 3 ~ 4% 를 꺼내다

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