선전의 20년 재산권 "죽은 나무가 다시 살아난다" 만료된 부동산의 갱신 샘플
1980년대 초에 완공된 선전 국제 상업 빌딩의 동쪽 건물과 북쪽 건물 , 거리를 바라보고 서 있습니다.
사진=심천상업보 천샹밍 기자
"토지 양도기간이 지나면 토지를 무료로 돌려받는다. 집을 사는 것이 70년치 집세를 내는 것과 같은가? "새해를 맞아 상하이 토지경매는 '사용기간 만료 후 무료로 회수될 것' 단기적 우려". 그러나 이르면 1980년대 초 '토지사용권 양도'를 시도한 심천특별행정구에서는 노후주택 갱신에 대한 '통과' 선례가 있어 주민들의 분위기는 비교적 차분하다.
뤄후구에는 재산권이 20년 정도밖에 안 되는 사무실 건물이나 상업 및 주거용 건물이 수십 채 있는데, 이들 건물이 차례로 만료됐다. 그러나 토지 프리미엄을 지불하는 한 이러한 부동산의 "수명"은 그에 따라 40년 또는 50년까지 연장될 수 있습니다. 이 "통과"는 2004년 선전이 공포한 "선전의 만료된 부동산 갱신에 관한 몇 가지 조항"입니다.
이제, 한때 재산권이 20년밖에 안 됐던 이 오래된 집들이 리모델링을 통해 '회춘'할 수 있을까? 주택가격이 점점 높아지면서 실제 중고주택 거래 시 재산권 갱신과 관련해 시민들이 겪는 혼란은 무엇일까? 심천상업일보(Shenzhen Commercial Daily)의 한 기자가 최근 조사를 진행했습니다.
사용권 갱신:
선전은 7년 전 선례가 있습니다
궈마오(Guomao) 지하철 E역 뤄후구 인민남로와 지아지안로 교차점 출구에는 흰색 외벽이 있는 20층짜리 사무실 건물이 보이고, 맞은편에는 지리적 이점을 활용한 진광화광장과 궈마오 빌딩이 있습니다. 한때 20년 토지사용권이 만료돼 물의를 빚었던 선전국제상업빌딩(Shenzhen International Commercial Building)이다.
자료에 따르면 1980년대 초에 준공된 궈상빌딩의 토지사용권은 20년에 불과해 2001년 12월 31일 만료됐다. 당시 많은 집주인들은 자신의 부동산을 담보대출로 사용할 수 없을 뿐만 아니라 임대할 때에도 문제가 발생해 매우 혼란스러워했습니다. 집이 있는데 임대 계약을 할 수 없어요." 실제로 심천에는 국상빌딩과 같은 '특구생활'을 활용한 토지가 73평방킬로미터에 달한다.
왜 20년 재산권만 있는 궈상빌딩 같은 부동산이 나타나는 걸까요? 선전과 국토관리정책의 발전과정을 살펴보자.
1981년 12월 선전시는 '심천경제특구 토지관리 임시조례'를 공포해 해당 지역에 투자하는 상인들에게 토지를 할당할 수 있도록 했다. 또한 최대 토지 사용 기간을 규정합니다: 산업용 토지의 경우 20년, 상업용 주거용 토지의 경우 50년, 관광용 토지의 경우 30년, , 축산업 및 사육 산업이 토지를 20년 동안 사용합니다.
이에 따라 궈상빌딩 등 1980년대 초반 착공된 다수의 상업용 건물의 토지사용권은 20년만 유지됐다. 그러나 이는 1990년 국무원이 발표한 "중화인민공화국 도시 및 진의 국유 토지 사용권 양도 및 양도에 관한 임시조례"의 규정(상업 토지 사용권의 최대 기간)보다 절반 미만입니다. , 관광 및 엔터테인먼트 땅은 40 년입니다.
'임시 규정'에 따르면 토지 사용권의 최대 기간은 주거용 토지의 경우 70년, 산업용 토지의 경우 50년입니다. 스포츠 토지는 40년, 상업, 관광, 엔터테인먼트 토지는 50년, 기타 토지는 50년 동안 사용 가능합니다.
결과적으로 국가 규정과의 일관성을 유지하기 위해 선전은 1990년대 초에 규정을 발표했습니다. 1988년 1월 3일 이전에 정부가 무료로 할당한 토지는 여전히 원래 규정에 따라 시행됩니다. ; 1988년 1월 3일 이후, 토지자원국과 유료 방식으로 "토지 사용권 양도 계약"을 체결한 토지의 경우 최대 토지 사용 기간은 국가 규정에 따라 시행됩니다.
이로 인해 할당된 토지 73제곱킬로미터는 '역사적 문제'가 되었고, 국제상업빌딩도 그 중 하나입니다.
2000년 이후 1차 행정 할당 토지가 만료되면서 선전은 다시 조정을 해야 했다. 2004년에 선전시는 "심천시 만료된 재산 갱신에 관한 여러 규정"을 발표하여 만료된 재산을 갱신할 수 있는 길을 열었습니다.
“규정”에는 만료된 부동산 소유자가 용도를 변경하지 않고 토지를 계속 사용해야 하는 경우 토지 유상 사용 원칙에 따라 잔여 기간(최대 기간) 동안 토지 사용 기간을 연장해야 한다고 명시되어 있습니다. 국가가 정하는 사용기간) 약정기간(사용연한을 뺀 기간) 이내인 경우 지가 소급지급액은 공시지가의 35%를 일괄하여 납부한다. 합의된 기간에 따라 금액을 합산합니다.
이 "규정"은 Guoshang Building을 국내 최초의 토지 사용권 갱신 사례로 만들 뿐만 아니라 선전에서 만료되었거나 곧 만료되는 많은 부동산을 갱신하는 데 중요한 기반이 됩니다.
정책 보장:
도시 재개발은 오래된 주택의 가치를 높입니다.
요즘 국상빌딩의 재산권은 더 이상 소유자에게 혼란스럽지 않습니다. 최근 기자들은 궈상 빌딩의 연단 바닥이 다양한 사업장에 임대되어 있는 것을 현장에서 목격했으며, 주요 사업은 의류 도매 및 소매로 많은 사람들이 오고 있습니다. 편리한 교통으로 인해 위층 사무실 건물의 임대 및 판매 가격도 더 좋습니다. Zhongyuan Industrial and Commercial Office Building의 Luohu 지구 관리자인 Luo Zhikun에 따르면 현재 Guoshang Building의 사무실 건물 가격은 평방미터당 약 12,000위안입니다.
"갱신만이 양도, 담보대출 등을 할 수 있기 때문에 대부분의 국상빌딩 소유자는 이미 갱신을 위한 토지 프리미엄을 지불했습니다. 그러나 소수의 원래 소유자도 이를 원하지 않습니다. 토지 프리미엄을 지불하기 위해." Luo Zhikun은 직접 소유자의 원래 구매 가격이 매우 낮기 때문에 임대료를 징수하기 위해 부동산을 유지하는 것이 매우 비용 효율적이며 판매하고 싶지 않다고 말했습니다. 재산권을 갱신하기 위해 땅값을 지불하는 것이 그다지 시급하지 않았습니다. "결국 정부가 한두 명의 소유자가 재건축 절차를 거치지 않는다고 건물 전체를 철거하는 것은 불가능하다."
인접한 상가건물 옆에 위치한 단독주택단지. Luohu District의 Renmin South Road에 있는 Hua Building 역시 한때 소유권이 20년밖에 되지 않았던 사무실 건물입니다. 데이터에 따르면 Lianhua Building의 토지 소유권은 국가 소유이고 출처는 합의에 의한 양도이며 토지 사용은 상업 및 금융 산업이며 토지 사용 기간은 1981년 1월 7일부터 2001년 1월 6일까지 20년입니다. 토지 사용 권리 기간이 만료되었으며 소유자는 토지를 갱신하거나 양도하기 전에 토지 가격을 지불해야 합니다.
연화빌딩 인근의 한 부동산 중개업자는 기자들에게 현재 롄화빌딩의 매매가격이 ㎡당 1만1000위안 정도라고 전했다. 취재진은 건물 외벽을 리모델링해 지상 26층 규모로 홈인 등 중저가 호텔을 주업으로 하고 있다는 점에 주목했다. 1인당 주방과 욕실 임대료는 각각 1,600위안입니다. 80제곱미터 이상의 공간으로 4개의 싱글룸을 분할할 수 있으며 월 임대 수입은 6,000위안을 초과합니다.
"재산권 만료 문제? 아직은 문제가 되지 않는 것 같다." -- 기자가 인터뷰한 뤄후구의 많은 고위 부동산 중개인들은 선전의 만료된 부동산이 갱신될 수 있기 때문이라고 말했다. 따라서 뤄후의 오래된 집들은 '죽음'을 걱정하지 않는 것 같지만 점점 '봄에 피는 죽은 나무'로 보입니다. "나호항 근처 주택의 대부분은 1980년대 심천 주택그룹이 개발한 것입니다. 도시 재개발로 인해 많은 개발자들이 커뮤니티로 이주하여 개조했습니다. 이제 뤄후구의 오래된 주택은 오래될수록 가치가 더 높아지는 것 같습니다. "Shihua Real Estate의 Luohu Railway Station 지역 이사 Han Jiwen은 말했습니다.
재산권의 축소:
연령 차이로 인해 구매자가 어려움을 겪는다
그러나 실제 중고 주택 거래에서도 동일한 문제가 발생한다는 사실을 기자는 알게 되었습니다. 다양한 역사적 이유 커뮤니티의 재산권은 연도에 따라 다르며 오래된 주택의 은행 대출 비율이 낮은 등 구매자에게 여전히 특정 문제를 일으킬 것입니다.
광동 중전 법률 사무소의 Liu Ziru 변호사는 기자들에게 토지 사용권 수명에 대한 부동산 법률 상담이 실제로 많이 있으며 주로 서비스 수명이 짧고 가격이 낮은 일부 주택을 중심으로 한다고 말했습니다. 또 같은 공동체에 주택을 구입해 소유권을 이전한 뒤 토지사용기간을 변경해 재산권 기간이 '축소'돼 계산기간이 몇 년 앞당겨진 시민들도 있다. 알 수 없는 이유로. Liu Ziru는 "일반적으로 이러한 분쟁은 좋은 진입점이 없기 때문에 법정으로 가는 경우가 거의 없습니다."라고 분석했습니다.
Luohu에 대해 매우 잘 알고 있는 Midland 부동산 판매부 부국장 Yuan Xinyou는 기자들에게 중고 주택 시장에서 Lianhua Building 및 Shenzhen International Commercial Building과 같이 재산권이 만료된 부동산이 있다고 말했습니다. 20년의 소유권만 있으면 거래가 어렵지 않으며 토지 가격만 지불하면 원활하게 양도가 가능합니다. 그러나 "심천의 만료된 부동산 갱신에 관한 여러 규정"으로 인해. "신청한 토지의 기간이 만료되었거나 1년 이내에 만료될 것"이라고만 명시되어 있습니다. 갱신을 신청하면 소유권이 5~6년 밖에 남지 않은 일부 주택을 갱신할 수 없고, 판매할 수도 없는 당황스러운 상황이 발생했습니다. 중고주택 시장에서는 가격이 비싸고 거래율도 낮다.
"현재 가장 흔한 현상은 같은 커뮤니티에 있는 주택의 재산권이 균일하지 않아 주택 구매자에게 혼란을 가져오는 것입니다." Yuan Xinyou는 예를 들어 Luohu 지역의 Yunfeng Garden에 대해 다음과 같이 말했습니다. 재산권 50년과 재산권 70년 두 가지 상황이 있습니다. 심천의 현재 정책에 따르면 만료 후 갱신이 가능하지만 재산권이 50년인 주택의 가격은 여전히 500위안//입니다. 70년 재산권보다 낮은 제곱미터.
또한 만료된 부동산 갱신 신청을 접수하는 선전 토지계획위원회 제2직행국 관련 직원에 따르면 대부분의 신청자는 소유권 이전을 위해 재산권 등록센터를 찾는다. 중고주택 매매계약을 체결한 후 소유권 이전이 불가능하다고 판단되는 경우, 원활한 이전을 위해 등록센터로 돌아가기 전에 관리국에 가서 지가증명서를 다시 제출해야 합니다.
"토지 이용기간에 대해 시민들은 아직도 많은 혼란을 겪고 있습니다. 해당 부동산이 속한 토지의 이용기간을 연장할 수 있는지, 몇 년까지 연장이 가능한지 등 시민들로부터 관련 문의를 자주 받고 있습니다. 등 문의사항에 답변을 전담하는 전담 인력이 있다”고 국 관계자는 말했다.
부동산 갱신에 관해 자주 묻는 질문
1. 빨리 상환할수록 가격은 낮아진다
만료된 부동산 상환을 위한 토지 가격은 어떻게 계산하나요? 집을 팔 계획이 없고, 돈을 내지 않아도 위험이 없나요?
기자 조사: 선전의 기준 토지 가격은 철거 보상, 분쟁, 평가, 토지 계약 갱신을 처리할 때 정해진 토지 이용 조건 및 토지 개발 조건에 따른 토지 사용권의 평균 시장 가격을 의미합니다. 토지 가격을 미리 지불해야 견적을 안내하는 역할을 합니다.
심천 토지계획위원회 제1직행국 관계자는 건축용적률이 1보다 큰 토지는 건축면적에 따라 가격이 책정되고, 건축용적률이 있는 토지는 가격이 책정된다고 밝혔다. 1 미만은 토지 면적에 따라 가격이 책정됩니다. 우리시 일반주택용지의 용적률은 대부분 1보다 크다. 기준지가는 지방자치단체계획토지위원회 홈페이지(www.msi.co.kr)에서 확인할 수 있다. szpl. 정부 cn.
최근 몇 년간 선전의 기준 땅값이 상승 추세에 있는 것으로 파악된다. 예를 들어, 2006년에 도입된 벤치마크 토지 가격은 2004년보다 30~40% 높았습니다. 따라서 부동산 전문가들은 토지가 만료된 부동산 소유자에게 토지 가격을 일찍 지불할수록 가격이 낮아진다는 점을 상기시킵니다. 지불해야합니다.
2． 양도가 완료되기 전에 토지 가격을 지불해야 합니다
진씨는 2009년 경매를 통해 난산구의 한 부동산에서 107㎡ 규모의 주택을 구입했습니다. 소유권을 양도할 때 그는 다음과 같은 말을 들었습니다. 토지사용권은 20년만 유효하고 2005년에 만료되었기 때문에 79,800위안의 땅값을 지불해야 했습니다. 진 씨는 2007년에 공포된 재산법에 '자동 갱신' 조항이 있어 왜 선전이 갱신을 위해 토지 가격을 지불해야 하는지 의아해했습니다.
제보자 조사: 전 심천토지주택관리국 관계자에 따르면 '재산권법'에는 '주택 건설을 위한 토지의 사용 기간이 만료되면 갱신은 무료이므로 현재 심천에 적용되는 것은 2004년에 공포된 '선전의 만료된 부동산 갱신에 관한 여러 규정'이다. 땅값을 지불해야 하는 것입니다.
현재 많은 시민들이 시장 가격보다 낮은 '질이 좋고 저렴한' 주택을 구입하기 위해 경매에서 부동산 입찰을 좋아하지만 용도에 맞는 주택을 구입하는 경우도 있는 것으로 파악됩니다. 권리가 만료된 경우 주택을 양도하려면 토지 프리미엄을 지불해야 합니다. 결국 총 가격은 시장 가격보다 높을 수 있습니다. 그러므로 경매에 앞서 부동산의 상태를 조사하는 것이 가장 좋습니다.
3． 다른 연도, 다른 상황
재산권이 다른 현상은 이제 같은 공동체에서 어떤 집은 50년, 다른 집은 70년을 갖는 것이 더 일반적입니다. 이유는 무엇입니까?
제보자 조사: 심천 국토계획위원회 제1직속국 관련 직원에 따르면 위 현상에는 두 가지 이유가 있다고 한다. 일부 커뮤니티는 필지 번호가 서로 다른 2~3개 토지에 건설되며, 각 토지는 판매 시 서로 다른 유효 수명을 갖습니다. 이는 동일한 행정 할당 토지에 속하며, 그 중 일부는 관련 정책 및 규정에 따라 주택 개량 주택은 등록 시 70년까지 연장될 수 있지만, 주택이 아닌 주택 개량 주택은 70년까지 갱신을 신청해야 합니다. 만료 1년 전. 현재 50년짜리 주택 중 만료된 주택이 하나도 없으므로 2년이 남았습니다.
4. 갱신 조건이 있으니 투자를 잘 살펴보세요
시민인 왕여사는 뤄후에 있는 집을 마음에 들어 투자용으로 구입할 계획이지만 재산권이 20살밖에 안 됐는데 그때 계약을 갱신할 수 있다고 하더군요.
기자 조사: 심천 중부 부동산 판매부 차장 Yuan Xinyou는 시민들이 토지 자원부에 가서 토지를 지불할 수 있는지 직접 문의하는 것이 가장 좋다고 말했습니다. 토지마다 상황이 다르기 때문에 갱신 가격이 다릅니다. 또한 갱신에는 원본 정보가 많이 필요하므로 직접 소유자만이 정보를 갖고 있는 경우가 많습니다. 정보가 불완전하면 갱신이 성공할지 여부를 말하기가 어렵습니다. 이런 집.
갱신 신청을 접수하는 기관은 다음과 같습니다. Luohu 및 Futian은 시 토지계획위원회의 첫 번째 직속 국이고 Nanshan은 Dongfang Third Street, Yantian District(Kwai)의 두 번째 직속 국입니다. Chung, Dapeng 및 Nan'ao Streets)은 빈하이 관리국의 비즈니스 접수 창구에서 접수되며 Bao'an, Longgang, Guangming 및 Pingshan은 관할 행정국의 비즈니스 접수 창구에서 접수됩니다.
5. 공업지구 지원 기숙사는 최대 50년까지 갱신 가능
시민인 류씨는 공업지구 지원 기숙사를 마음에 들어했다. 재산권은 30년이다. , 그러나 상업용 건물이고 곧 만료됩니다. 유사한 주택이 성공적으로 갱신될 수 있습니까?
기자 조사 : 심천 국토 계획위원회 제 1 직접 관리국 관계자는 공업 지구 지원 기숙사의 토지 사용 기간이 공업용 기간과 일치하며, 최대 50년까지 갱신됩니다. 관리 할당 부동산의 경우 만료 전 1년 이내에 갱신을 신청할 수 있습니다.
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"토지 사용기간 후 무상 재개" 논란
2011년 상하이 토지거래시장 첫 경매는 지난 1월 말에 이뤄졌다. 매월 10일 토지경매 거래량이 미미하고 눈길을 끄는 토지왕이 나타나지 않았음에도 불구하고, "사전신청 유의사항"에 "양도인이 해당 잔존가치를 회수하여 보상한다"는 조항이 추가되었습니다. "는 거의 모든 토지 경매에 실제로 도전했습니다. "도시 국유 토지 사용권 양도 및 양도"에 대한 잊혀진 70 년 기한이 부동산 업계에 소란을 일으켰습니다.
당시 상하이의 한 신문은 '상하이 토지 양도 서프라이즈: 토지 양도인이 만료 시 무료로 돌려받는다'라는 제목의 기사를 게재했다. 해당 토지가 있었던 2011년 상하이 토지거래시장 '사전신청 유의사항'에는 양도기간 만료 후 '양도인이 해당 잔존가치를 회수하여 보상한다'거나 심지어는 '양도인이 해당 잔존가치를 회수하여 보상한다'는 규정이 있다. 양도인은 무상으로 회수할 것”이며, 회수 범위에는 “토지상의 건물, 구조물 및 그 부대시설”이 포함된다””
그러나 후속 후속 보고서에서는 소위 “관련 규정”이 "는 상하이의 지방 규정이 아닌 국가 규정입니다. "보상 없이 복구되는 토지"는 여러 조건을 충족해야 하며 주거용 토지를 신청할 필요가 없습니다. 자동으로 "갱신"되지만 다시 지불해야 하는지 여부는 확실하지 않습니다. "자동 갱신" 후, "공익"에 해당하는지 여부.
2008년 4월 29일 국토자원부와 국가 공상행정관리총국이 공동으로 '국유 건설용지 사용권 양도계약' 견본문을 발표했다. 모델 텍스트의 5장은 "기간 만료"이며, 25~27조는 상하이 버전 양도 계약의 27~29조와 완전히 일치합니다. 즉, 국가 규정에 따라 2008년부터 모든 지방 국유 건설 토지 사용권 양도 계약에는 이 세 가지 조항이 있어야 합니다. 세 가지 조항은 일반적으로 다음과 같이 해석됩니다. 1. 비주거용 토지는 만료일 1년 전에 정부에 갱신 신청서를 제출해야 한다. 주거용 토지는 '자동 갱신'되기 때문에 '인정 신청' 문제는 없다. 갱신신청이 '사회복지수요'에 해를 끼치지 않는 경우에는 정부가 갱신을 승인해야 하지만, 승인 후에는 토지양도비를 다시 납부해야 합니다. 2. 비거주용 토지가 만료되기 1년 전에 갱신신청을 하지 않으면 만료 후 정부가 보상 없이 돌려받게 된다. 3. 비주거용 토지의 갱신 신청이 '공익'을 이유로 승인되지 않을 경우, 정부는 토지를 회수하고 사전에 보상이 없는 경우 보상 없이 회수합니다.
"70년이 오면 집이 벽돌로 변할 것이다." 비슷한 고민이 무심코 일어나지는 않겠지만, 일반인들에게는 70년 권위에 대한 의구심이 사라지지 않았는데, 특히 주택 자동갱신이 그렇다. 지급이 필요한지 여부는 아직 모호하고, '공익' 역시 정의하기 어려운 개념이다.