모스크바에서 집을 사고 싶은 사람들에게 주택 매매 정보를 게재하는 신문은 마치 군사 전쟁 보도와도 같다. 러시아 노동일보에 따르면 모든 정보는 주택 구매자의 지갑에 타격을 줍니다. 모스크바 주택 가격이 왜 그렇게 높습니까? 부동산 개발업자의 수익은 얼마나 됩니까? 러시아 '이즈베스티아'가 최근 이 사실을 폭로했다.
'모스크바 속도'
최근 몇 년 동안 모스크바 부동산 시장은 '강세장'에 진입했다. 6월 말 기준 평균 가격은 평방미터당 2,800달러를 넘어 최대 25% 상승률을 기록했다. 모스크바 주민들의 심리적 지구력은 최종 결과이며 "모스크바 속도"라는 별명을 가지고 있습니다. 일부 러시아 친구들은 이제 모스크바에서는 Ladas가 로켓보다 더 빨리 운전하는 것이 아니라 주택 가격이 로켓보다 더 빠르게 상승한다고 농담했습니다.
다른 대도시의 집값과 비교해도 모스크바가 상위권에 랭크됐다. 세계 주요 수도 중 주택가격은 런던이 제곱미터당 1만3000달러로 가장 높았고, 파리는 제곱미터당 8,500달러로 2위, 모스크바는 제곱미터당 3,500달러로 상위 3위 안에 들었다. 러시아 제2의 도시인 상트페테르부르크의 주택가격은 모스크바의 절반 수준이고, 가장 저렴한 남부 연방지구의 주택가격은 평방미터당 700달러에 불과하다.
주택 가격의 구조
건축 비용은 평방 미터당 약 US$1,000입니다. 이즈베스티아(Izvestia)가 모스크바 부동산 전문가들을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 모스크바 신규 상업용 주택 건설 비용은 제곱미터당 700달러에 불과하며, 그 중 토지 가격이 큰 부분을 차지한다. 11일 로시야 가제타(Rossiya Gazeta)의 보도에 따르면 현재 모스크바 교외 지역의 땅값도 평방미터당 70달러 이상으로 올랐다. 평방미터당 파이프라인 엔지니어링 비용 300달러를 추가하면 상업용 주택 비용은 평방미터당 약 1,000달러입니다.
시 지분 - 평방미터당 USD 400. 지방자치 분담금은 부동산 개발업자가 모스크바 시 정부에 지불해야 하는 수수료입니다. 연방법은 이를 규정하지 않기 때문에 모스크바 시 정부는 부동산 개발업체와 함께 "게임의 규칙"을 확정할 수 있습니다. 일반적으로 새로 건설된 주택의 40%는 모스크바 시 정부가 처분하며, 개발자는 일반적으로 현금을 사용하여 상업용 주택의 이 부분을 "상환"하고 이 부분의 비용을 다른 주택 구매자에게 이전합니다. 이로 인해 비용이 평방미터당 400달러 더 추가됩니다.
공식 리베이트 - 평방미터당 미화 400달러. 통계에 따르면, 주택 건설 계획부터 허가까지 모스크바의 모든 절차를 완료하려면 200개 이상의 "합의"가 필요하며, 이로 인해 수많은 더러운 공무원이 뇌물을 요구할 수 있는 기회가 열립니다. "저렴한 주택" 국가 프로젝트 책임자이자 러시아 정부 지역 개발부 장관인 야코블레프는 주택 프로젝트에서 공무원들이 받는 리베이트가 비용보다 30%를 초과한다고 지적했습니다. 이로 인해 비용이 400달러 더 추가됩니다.
은행 대출 - 평방미터당 미화 100달러. 모스크바의 부동산 개발도 대부분 은행 대출로 지원됩니다. Bulkley Construction Company의 사장인 Leonid Kaznets에 따르면 일반적으로 은행 대출 이자율은 평균 10%에서 15% 사이입니다. 대출 이자를 포함하면 평방미터당 비용이 100달러 더 증가했습니다.
건설 제조업체의 이익 - 평방 미터당 미화 200달러. 모스크바 부동산의 기본 운영 모델도 하도급 방식이다. 투자자가 대형 건설사에 프로젝트를 계약하고, 이들 건설사가 해당 프로젝트를 해체한 뒤 일부 소규모 건설사에 하도급을 주어 특정 공사를 하는 방식이다. "Izvestia"의 조사에 따르면 건축업자의 수익은 일반적으로 평방 미터당 약 200달러입니다.
판매자의 이익 - 평방미터당 미화 100달러. 모스크바에서는 일반적으로 개발자가 판매 회사와 계약을 체결하여 모든 주택을 회사에 한 번에 넘겨주고 판매자는 수수료를 받습니다. "Izvestia"의 조사에 따르면 일반적으로 판매자의 수수료는 주택 가격의 약 4%이며 개발자와 판매자가 체결한 계약 가격은 현재 모스크바의 평균 주택 가격인 약 3,000달러보다 낮은 것으로 나타났습니다. 평방미터당 추가로 100달러가 가격에 추가되었습니다.
또한 개발자는 건설 토지세 0.3%, 소득세 13% 등 다양한 세금을 납부해야 합니다. 위 사항을 모두 제외하고 나머지는 개발자의 주머니로 들어가 수익이 됩니다.
모스크바의 집값은 계속 오를 것이다
모스크바 시민들은 치솟는 집값에 매우 불만이 많고, 집을 사는 것은 싸움과 같다는 말도 있다. 돈을 절약하기 위해 많은 사람들이 주요 순환 도로 밖에서 주택을 구입하기 시작했습니다. 다행스럽게도 거의 모든 가구가 자동차를 소유하고 있는 모스크바 사람들에게 거리는 큰 문제가 되지 않습니다.
이에도 불구하고 이곳의 많은 예측에서는 여전히 모스크바 주택 가격이 계속 상승할 것이라고 믿고 있습니다. 분석가들은 다음과 같이 믿습니다. 우선 Muscovites는 주택을 사고 싶어합니다. "New Izvestia" 보고서에 따르면 러시아인의 65%가 생활 환경 개선을 원합니다. 둘째, Muscovites는 주택을 구입할 수 있습니다. 모스크바에서 집을 구입하기 위한 평균 모기지 대출 금액은 약 US$60,000입니다. 월 소득이 약 US$2,000인 가족이 모기지 대출을 통해 약 US$80,000 상당의 주택을 구입할 수 있습니다. "러시아 비즈니스 채널" 보고서에 따르면 모스크바의 월 소득이 약 2,000달러인 가구 수는 약 15~18가구, 즉 약 150만~200만 명에 달합니다. 마지막으로 모스크바의 상업용 주택은 여전히 공급이 부족합니다. Mion Real Estate의 통계에 따르면 올해 상반기 모스크바에서 가장 인기 있는 매물(가치가 15만 달러 이하)이 최소 50% 감소했습니다. 동시에 모스크바의 신규 주택 공급량은 수요를 충족시키기에 턱없이 부족합니다.
러시아 지역개발부는 주택 가격의 무제한 상승을 억제하려고 노력하고 있다. 방법은 매우 간단하다. 즉, 2채 이상의 주택을 소유한 소유자에게 높은 세금을 부과하거나, 주택 가격을 인상하는 것이다. "초과" 주택 비용을 유지하기 위해 지불하는 금액입니다. "청년동맹 프라우다(Youth League Pravda)"는 주택 가격이 국민에 의해 수용되어야 한다고 각급 공무원이 많아질수록 가격이 더 오를 것이라고 논평했습니다. 불완전한 주택대출제도, 부족한 건설물량, 개발업자의 독점운영, 노후화된 기반시설, 국가주거 공공시설 등의 문제가 이러한 문제를 해결하지 않고는 표면적인 문제일 뿐입니다.