차이나 에버그란데가 채무 불이행을 한 이후, 외부 세계는 그룹의 모든 진전을 예의주시하고 있다. 특히, 막대한 부채 구멍에 대한 책임은 누구에게 있고, 그에 따른 법적 책임은 누가 지게 될까요?
최근 에버그란데 부동산의 전 사장인 차이나에버그란데의 자회사인 커모우가 수사를 받았다는 소식이 퍼지면서 업계에서는 다가오는 '청산' 순간에 대한 의혹이 일고 있다. 만연해집니다.
온라인으로 전송된 정보 사진
China Business News는 여러 출처에서 얻은 정보를 확인한 결과 Ke가 조사를 위해 연행된 최초의 Evergrande 전문 관리자는 아니었음을 보여주었습니다. 조사를 위해 첫 번째로 끌려간 사람은 현재 직위가 더 높은 사람인 그는 2020년 10월 Evergrande Real Estate Group의 사장이 되었고 2022년 중반에 사임했습니다.
기자는 지난 7일 케 씨의 번호로 전화를 걸어 이미 통화 경보 상태였다. 다른 내부 정보에 따르면 Ke의 전 측근 중 몇몇은 연락이 두절된 것으로 나타났습니다.
커가 부동산 그룹 회장이 되기 전인 2020년 8월, 차이나 에버그란데의 재정 상황은 온라인에 게재된 '도움을 요청하는 편지'로 인해 외부 세계의 관심을 끌었습니다. 올해 Evergrande는 Evergrande Property의 분사 및 상장을 완료하고 Evergrande Automobile에 대한 여러 차례의 전략적 투자 및 자금 조달을 완료했지만 Evergrande Property, Evergrande Automobile 및 Hengteng Network로 대표되는 Evergrande 부서의 주가는 역사적 수준으로 상승했습니다. 최고치이지만 내부자들은 막연하게 "돈이 부족하다"고 느꼈습니다. "당시 그룹 내 모든 지불이 연체되었고, 현금을 사용할 수 있는 부서는 두 곳뿐이었습니다. 그 중 하나가 자금 조달 부서였습니다. 자금을 얻을 수 있는 한 보상 커미션은 현금으로 지불하고, 최대 융자액은 1억, 보상금은 1만5천에 달할 수 있다."
이때 취임한 케 회장은 부동산 그룹의 운영을 안정시키고 재무 레버리지를 줄여야 하는 새로운 임무에 직면했다. 모든 일이 순조롭게 진행됐다면 청렴부 장관이 될 수도 있었는데, 왜 그가 조사를 받는 최초의 에버그란데 임원이 되었을까요?
직장 스타
Evergrande Group의 이사회인 Hsu Jiayin은 직원 충성도를 매우 중요하게 생각합니다. 그의 친구들 중 대부분은 새해에 그와 함께 열심히 일하는 노인들입니다. 그러나 동시에 그는 젊은 사람들을 홍보하려는 의지도 가지고 있습니다. 그룹에는 30대, 40대 젊은 임원들이 많이 있는데, 케도 그 중 하나입니다.
커는 2008년 말 에버그란데에 합류했다. 당시 중국 에버그란데가 처음으로 상장에 실패하면서 어려운 시기였다. 그러나 2009년 국내 부동산 시장이 급격하게 회복되면서, Evergrande는 또한 회사 발전의 가장 극적인 단계를 안내하기 시작했습니다. 홍콩 주식 시장에 성공적으로 상장하고, 광저우 풋볼 클럽을 인수하고, 중국 슈퍼 리그와 AFC 챔피언스 리그에서 우승하고, 연간 부동산 개발 매출에서 업계 1위를 차지했습니다. , 그리고 Xu Jiayin은 중국 최고의 부자가 되었습니다
이 기간 동안 Evergrande는 부동산 시장의 엄청난 발전의 모든 배당금을 맛보았고 또한 독특한 각광을 받았습니다. 본토의 일부 4선 및 5선 소도시에서는 에버그란데의 명성이 Vanke 및 Country Garden을 능가할 정도로 한때 부동산 회사 중 절대적인 선두주자로 여겨졌습니다.
Ke는 Evergrande의 전성기에 빠르게 두각을 나타내며 그룹 브랜드 관리 센터 총책임자, 사장 보좌관, 길림 회사 회장, 심천 회사 회장 및 임원을 역임했습니다. 부동산그룹 회장님 승진 속도가 정말 놀랍습니다.
커를 잘 아는 많은 사람들은 차이나비즈니스뉴스에 케가 날카로운 사고방식과 강한 능력을 갖고 있어 상사로부터 높은 신뢰를 받고 있다고 말했다. 이는 그가 2016년에 Shenzhen Company의 사장직을 맡은 것을 통해 입증됩니다.
2016년 Evergrande는 본사를 광저우에서 선전으로 옮겼습니다. 당시 선전 부동산 시장은 2014년과 2015년의 침체에서 벗어나 새로운 부동산 상승 사이클의 선봉이 되었습니다. 선전의 주요 지역에서는 개조 공사가 본격화되고 있습니다. Ke Mou는 Evergrande Shenzhen Company를 이끌고 이 뜨거운 땅에서 힘을 발휘할 준비를 하고 있습니다. 올해 Evergrande는 부동산 그룹이 A주로 복귀하는 계획을 제안했고, 연말 약정 매출 3,733억7천만 위안을 달성해 85.4% 증가해 업계 1위를 차지했습니다.
이때 에버그란데는 한창이다. 심천에는 프로젝트가 몇 개밖에 없는데도 심천회사 사장의 자리가 사장의 코앞에 얼마나 중요한지 외부인들이 알 수 있다. . 그 이후 원래 Xu Jiayin의 둘째 아들이 관리했던 Evergrande Pearl River Delta Company도 Ke의 관할권에 포함되었습니다.
2020년 10월, Ke는 Zeng Litao를 대신하여 Evergrande Real Estate Group의 사장이 되어 경력의 정점에 이르렀습니다. 그 당시 그의 나이는 막 마흔을 넘긴 때였다.
온라인에 업로드된 사진
심천 구 개혁
수년 동안 Evergrande의 주요 전장은 1급 도시에 없었습니다. 따라서 그룹의 프로젝트는 다음과 같습니다. 심천은 부족합니다.
따라서 Ke가 선전 회사의 사장이 되었을 때 그의 최우선 과제는 프로젝트를 수주하는 것이었습니다. 이제 Evergrande가 심천에서 수년간 달성한 성과를 되돌아보면 공개 입찰, 경매 및 상장 시장이 아니라 도시 재개발에 있습니다.
에버그란데는 2018년 연간 실적을 공개하면서 선전에서 45개 노후 개조 프로젝트를 예약했으며 건축 계획 면적은 2903만㎡라고 밝혔다. 2021년 연례 보고서까지 그룹이 공식적으로 발표한 선전 도시 개조 프로젝트의 수는 55개로 더욱 늘어났으며, 그 중 약 21개가 프로젝트 승인 단계에 이르렀습니다.
심천의 노후 개조 시장에 대해 잘 아는 일부 사람들은 차이나 비즈니스 뉴스에 노후 개조 프로젝트의 추진 주기는 대략적으로 발주자와의 협상 단계 - 정부 프로젝트 승인 단계 - 특별 계획 단계 - 철거 단계 - — 토지 프리미엄 지불 단계 - 정식 개발 및 건설 단계 - 판매 단계.
프로젝트 승인은 프로젝트가 관련 부서에서 인정을 받고 기본적으로 개발 주제가 설정되었음을 나타내는 핵심 단계입니다. 일반적으로 오래된 개조 프로젝트 설립에 대한 공개 정보가 있습니다. 이에 앞서 소유주와의 협상 단계는 마을집단과 사전 서비스 협약을 체결하는 등 초기 합의 단계다.
이전 개선 사항에 비해 Evergrande가 심천에서 체결한 프로젝트의 절반은 아직 초기 단계에 있습니다. 공개된 정보 통계에 따르면 약 7개의 오래된 개조 프로젝트가 계획을 완료하고 실행 주체와 프로젝트 이름을 설정했으며 완료 또는 건설 단계에 있으며 대부분은 Ke가 직무를 수행하기 전에 서명한 프로젝트입니다.
한 관계자는 커씨가 선전에서 5년 가까이 지내는 동안 주로 여러 건의 계약을 맺었다고 밝혔다. 오래된 리모델링 프로젝트의 긴 주기와 번거로운 절차를 고려하면 하나로 전환하는 것은 불가능할 것이다. 따라서 일반적으로 그의 리더십 하에 실제로 변형되어 현금 수익을 달성한 프로젝트는 거의 없습니다.
그럼에도 자본시장은 에버그란데의 심천 프로젝트 보유 물량에 흥분했다. 2017년부터 2019년까지 Evergrande가 공개한 실적 보고서나 보도 자료에서 추정 가치가 최대 4,000억~5,000억 달러에 달하는 선전 프로젝트 예비금은 한때 그룹의 주요 프로모션의 하이라이트였으며 회사의 주가 평가도 높았습니다. -품질 "자산".
Evergrande 내 전통적인 개발 라인에 있는 사람들의 관점에서 Ke의 선전 근무 기간 동안의 주요 성과는 일부 초기 개조 계약을 체결한 것이며 회사에 대한 그의 기여는 눈에 띄지 않았습니다. 매출액을 지역 기여도의 척도로 삼는다면 심천회사의 기여도는 정말 미미한 수준이다. 그러나 2020년 부동산그룹 회장이 된 이후에도 커의 그룹 내 위상은 오르기만 했을 뿐 하락하지는 않았다. 내부적으로는 부동산 개발 사업이 수년간 China Evergrande 성과의 90% 이상을 차지했지만 Ke의 개발 및 판매 실무 경험은 Evergrande의 1급 지역 또는 시 사장 중에서 약간 부족했습니다. .
금융 전문가
케가 상사의 총애를 받아 센터로 거듭 승진할 수 있었던 능력은 무엇일까? 그리고 그가 조사를 위해 끌려간 최초의 에버그란데 임원이 된 이유는 무엇입니까?
정보통에 따르면 이전에 많은 주목을 받았던, 현재 큰 어려움에 처해 있는 것은 자금 조달과 관련이 있을 수 있습니다. 보도에 따르면 Ke가 Shenzhen Company의 사장으로 재임하는 동안 Shenzhen Company는 거의 매년 '수익' 측면에서 그룹 내 1위를 차지했으며 평균 금액은 300억~400억 달러에 달했습니다. 이는 Ke가 수십 개의 오래된 개혁 계약에 의존하여 매년 다양한 금융 기관으로부터 수백억 달러의 자금을 얻었을 수 있음을 의미합니다. 이들 자금 중 일부는 구 개혁이라는 명목으로 확보됐고, 일부는 자산담보대출 형태로 확보됐다.
선전의 낡은 개혁 과정을 잘 아는 사람들에 따르면 금융 기관은 낡은 개혁 프로젝트에 대해 사전 융자 서비스를 제공하지만 일반적으로 더 조심스럽고 산업 개혁과 상업 개혁에 참여하는 데 그다지 열성적이지 않다고 합니다. 프로젝트이지만 오래된 마을을 개조하는 데 많은 관심이 있습니다. 업계 관계자들은 노후 개조 프로젝트에 대한 사전 자금 조달의 목적은 주로 이주 주민들에게 철거 보상금과 사업비를 지급하는 것이라고 말한다. 철거된 도시 마을의 관련 기관과 프로젝트에 대한 예비 합의가 이루어졌으며 철거, 보상 및 기타 계획은 마을 위원회 관련 기관의 승인을 받았으며 프로젝트 설립 및 특별 계획은 공식적으로 승인되었습니다. 관련 부서에서는 금융기관으로부터 자금 조달을 요청할 수 있습니까? 정상적인 상황에서는 기존 개혁 이전의 자금 조달 자금을 할당해야 합니다. 예를 들어 이주 보상 계정에만 입력할 수 있습니다.
노후 개조 프로젝트를 처리한 또 다른 사람은 차이나 비즈니스 뉴스에 관련 정책에 따라 금융 기관이 주로 철거 보상 비용을 지불하기 위해 노후 개조 프로젝트에 대해 조기 특별 대출을 제공할 수 있다고 말했습니다. 부동산 시장이 호황을 누리던 초기에는 일부 은행들도 개조 프로젝트 자금 조달에 더욱 열성적이었습니다.
구개편 이전의 자금조달 규모는 주로 사업 규모에 따라 수억에서 최대 10억 이상에 이르는 것으로 알려졌다.
기존 재개발 과정을 잘 알고 있는 윗 분들의 말에 따르면, 소유주나 마을 주민들과의 협상 초기에 자금을 조달하는 것은 비현실적이지만, 사업이 확정된 후에는 가능해진다고 합니다. 일부 금융기관에서는 이 단계에서 사전 융자를 제공하며 비용은 최대 20%까지 높습니다. "엄밀히 말하면 현 단계에서 금융기관이 자금을 조달하는 것은 불법이다. 회색지대에서 방황하고 방관하는 것은 매우 위험하다."
2009년 에버그란데가 발표한 55개 노후 재개발 프로젝트 2021년 중 공개조회가 가능한 승인사업은 21개에 불과하다. 그 중 일부만 건설단계에 있고, 나머지 대부분은 특별계획이 완료되지 않아 철거보상 단계에 들어가지 않았다. 그렇다면 제한된 프로젝트가 어떻게 수백억 달러의 자금을 조달할 수 있습니까? 운영하려면 수백억 달러의 자금이 필요합니까? 이것은 Evergrande Shenzhen Company를 둘러싼 가장 큰 미스터리일 수 있습니다.
Ke와 한때 협력 관계를 유지했던 한 금융 기관 관계자는 China Business News에 Evergrande가 노후 개조 프로젝트에 대한 사전 자금 조달, 고정 자산 담보 등 다양한 자금 조달 방법을 보유하고 있다고 밝혔습니다. 회사가 인수한 오래된 개조 프로젝트에는 공장, 사무실 건물 및 기타 자산이 포함되며, 이는 담보 대출에 사용될 수 있습니다.
에버그란데의 한 내부자는 선전 회사가 건설 중인 프로젝트가 많지 않고 판매 수익도 많지 않다고 밝혔습니다. 요즘에는 매년 수백억 달러를 모으고 오래된 것을 갚기 위해 새로운 것을 빌립니다. , 돈이 많이 나오지 않더라도 돌아가서 확인하면 형식 위반이되기 쉽습니다.
돈은 어디로 갔나요?
China Evergrande가 공개한 2021년 연례 보고서에 따르면 상장 회사 아래 선전에 등록된 주요 회사는 Qianhai Junlin Industrial Development Co., Ltd., Shenzhen Hongteng Investment Management Co., Ltd. 등 5개입니다. , Jiantao Digital Development Co., Ltd., Shenzhen Wanjing Investment Co., Ltd. 및 Shenzhen Yongheng Real Estate Co., Ltd. 그 중 처음 4개 회사는 모두 Evergrande가 승인한 오래된 개조 프로젝트의 구현 주체 목록에 나타납니다.
예외 없이 치차차의 데이터를 보면 5개 회사 각각에 다양한 법적 위험이 내포되어 있는 것으로 나타났습니다. Qianhai Junlin Industrial을 예로 들면, 회사는 금융 대출 계약 분쟁, 신탁 분쟁, 주택 매매 계약 분쟁 등을 다루는 67건의 사법 위험 경고에 관여했습니다. Wanjing Investment에는 어음 분쟁, 계약 분쟁 등 62개의 위험 경고가 포함되어 있습니다.
위 영항부동산을 상대로 한 소송은 민간대출 분쟁과 관련된다. 2021년 7월 Luohu 법원이 내린 판결에 따르면 항소인 Shenzhen Unionpay Financing Guarantee Co., Ltd.는 피항소인 Shenzhen Yihua Jewelry Co., Ltd. 및 Yongheng Real과의 민간 대출 분쟁으로 인해 Luohu 법원의 이전 결정에 불복한 것으로 나타났습니다. 민사 판결에 대한 항소. Luohu 법원은 항소 관할권 판결에서 법원의 검토 결과 해당 사건이 민간 대출 분쟁이라고 밝혔습니다.
그러나 위 법원 판결에는 소송과 관련된 사채 금액, 자금 용도, 구체적인 발생 시점 등의 정보가 포함되지 않았습니다. 2020년 4월, 영항부동산의 지분을 북측 신탁회사에 질권이 주어졌는데, 그 질권은 아직도 유효하다. 그러나 차이나비즈니스뉴스는 영항부동산의 질권지분 금액과 질권자를 알 수 없었다.
전린산업이 철거배상 소송에 휘말렸다. Shenzhen Nanshan 법원의 2016년 판결에 따르면 Shenzhen Jinhong Xincheng Investment Co., Ltd.는 Qianhai Junlin Industrial Co., Ltd.와 Evergrande Real Estate Group Co., Ltd.에 원고 철거 비용을 지불하라고 법원에 소송을 제기했습니다. 배상금과 손해배상액 약 30억 달러.
Evergrande Shenzhen Company가 매년 이체하는 수백억 달러의 자금 중 이 사건에 관련된 자금 3억 달러는 극히 일부에 불과합니다. 문제는 리모델링 전 자금조달이 주로 철거 보상에 쓰였다면 왜 보상금 3억 위안이 연체됐느냐는 점이다. 매년 수백억 달러의 자금이 어디로 흘러가나요?
위에서 Ke와 함께 일한 경험이 있는 금융 관계자는 “한 번 회사 계좌에 돈이 들어가면 어디에 사용되었는지 추적할 방법이 없다. 어쨌든 아직은 나오지 않은 상태다. 단지 여러 개의 주택담보대출 프로젝트가 진행되고 있어 총 손실은 안 나야 할 것”이라고 분석했다. 빚을 갚는 데 사용됩니다. 특히 2020년부터 그룹은 과거의 하이 레버리지 개발 모델을 바꾸기로 결심하고 부채 상환을 위해 많은 자금을 전용했습니다. 당시 내부적으로 대부분의 협력사에 대한 지급이 중단됐고, 신규 자금 조달과 마케팅 비용에 대한 인센티브 수수료 지급을 제외하면 다른 부서에서는 거의 돈을 받지 못했다.
지원 자료에 따르면 에버그란데의 이자부채는 2019년 말 8,743억 위안으로 최고치에서 2020년 말 6,740억 위안으로 줄었고, 이후 중순에는 약 5,700억 위안으로 떨어졌다. -2021. 동시에 미지급금과 청구서 잔액은 2019년 말 약 5,400억 달러에서 2021년 중반 약 6,700억 달러로 증가했습니다.
높은 평가와 높은 대출, 막대한 자금조달이 에버그란데의 비약적인 성장을 뒷받침했지만, 막대한 자금조달 비용도 회사를 무너뜨리는 주요 유인이 됐다. Evergrande의 가장 번영한 시기인 2016년부터 2019년까지 회사의 총 이자부 차입금은 5000억 이상에서 8000억 이상으로 증가했으며 회사의 평균 차입 비용은 수년 동안 8% 이상을 유지해 왔습니다. 이자비용만 수백억에 이른다.
일례로 회사의 총 이자부부채가 가장 많았던 2019년에는 연차보고서에 공개된 총 이자비용이 약 685억 달러에 달했다. 올해 에버그란데의 총 약정매출액은 6000억원을 넘었지만, 주주에게 귀속되는 이익은 172억8000만원에 불과했다. 에버그란데 관계자는 사장님이 자금조달을 너무 중요시하고 높은 보상을 해준다고 한탄했다. 이전에 해외금융을 담당했던 그룹 회장 샤준준과 선전에서 오랫동안 활동해온 케. 오랜 세월, 둘 다 돈을 잘 버는 사람입니다.
2022년 7월 22일 China Evergrande Group과 Evergrande Property Company는 '독립 조사위원회'의 예비 조사 결과에 따르면 계좌에 134억 위안의 예금이 있다는 내용의 공동 발표를 했습니다. 중국 Evergrande Group의 전무이사 겸 CFO인 Xia Junjun, 전무이사 겸 CFO인 Ke. Evergrande Group의 자회사이며 이 문제에 대한 직접적인 책임이 있습니다. 이에 대해 중국 에버그란데그룹 이사회는 이들 3명이 맡은 관련 직위에서 사임하기로 결정했다.