키워드금리 인상, 부동산 가격직접 영향간접 영향
2065 438+00 10월 20일, 중국 인민은행은 금융기관의 1년 이상 예금 및 대출 금리를 0.25%포인트 인상했습니다. 이로써 1년 만기 예금과 대출 금리는 각각 2.50%와 5.56%로 올랐고, 5년 이상 대출 기준금리는 6.14%에 달하게 되었습니다. 중앙은행의 연이은 금리 인상에 대해 일각에서는 부동산 시장을 겨냥한 조치라고 말합니다. 일각에서는 원래 의도가 부동산 시장을 겨냥한 것이 아니라고 말합니다. 사실 대다수의 주택 구매자, 투기꾼, 부동산 개발업자에게는 원래 의도가 중요하지 않습니다. 중요한 것은 금리가 부동산 가격에 어떤 영향을 미칠지, 어떻게 영향을 미칠지, 그리고 그 영향이 어느 정도인지입니다.
첫째, 금리 상승이 부동산 가격에 미치는 직접적인 영향
부동산 가격은 부동산 시장의 집중된 표현입니다. 부동산 개발에 사용되는 주요 자금의 대부분은 은행 대출에서 나오며, 금리는 부동산 개발의 비용과 수익에 직접적인 영향을 미칩니다. 금리의 변화는 외부 요인으로서 막대한 자본이 투자되는 부동산 투자에 큰 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 따라서 금리의 변화는 부동산 가격을 조절하는 데 일정한 역할을 할 수 있습니다.
1. 금리 상승은 부동산 투자를 억제하여 부동산 가격에 영향을 미칩니다. (1)부동산 투자의 기회비용을 증가시킨다. 금리는 부동산 투자의 기회비용 수준을 반영합니다. 금리가 상승하면 부동산 투자의 기회비용이 증가하므로 예금금리와 대출금리 모두 상승하면 부동산 투자를 어느 정도 억제하게 됩니다. 반대로 은행 금리가 낮아지면 부동산 투자의 기회비용이 줄어들어 부동산 투자가 활성화된다는 것을 의미합니다. 따라서 은행 금리가 상승하면 부동산 투자의 기회 비용이 증가하여 궁극적으로 부동산 투자가 억제됩니다. (2) 부동산 투자자의 투자 억제. 일반 주택 구매자의 경우 주택 구매의 주요 목적은 생활 환경을 개선하는 것입니다. 금리가 상승하면 이러한 주택 구매자의 상환액은 확실히 증가하겠지만 대출 금액의 증가는 매우 제한적일 것입니다. 현재 금리 수준에서 주택 구매자에게 미치는 실질적인 영향은 자가 거주 목적으로 주택을 구입하는 사람들의 주류 구매력에 영향을 미칠 만큼 크지 않습니다. 주거 환경과 삶의 질 개선이 시급한 사람들도 시장에서 저렴한 주택을 찾을 것이며, 금리 상승이 이들에게 미치는 영향은 거의 없을 것입니다. 주택 투기꾼의 경우 금리 상승으로 인해 자금 조달 비용이 증가하여 부동산 가격에 대한 기대치가 달라졌습니다. 투자 원금을 회수하려면 부동산 가격 상승률이 매우 높아야 합니다. 또한 지속적인 금리 인상에 대한 기대가 부동산 버블을 억제하는 효과가 있기 때문에 투기꾼들은 부동산 가격 추세에 대한 기대치를 변경하여 자본 투자를 철회하는 경향이 있습니다. 부동산 가격 하락을 예상하여 부동산 투자를 대량으로 철회하면 공실이 대량으로 발생하여 부동산 수요와 공급의 변화에 영향을 미치고, 이는 다시 부동산 가격의 변화로 이어집니다. 개발자의 경우 대출 금리 상승으로 인해 개발자는 시장 위험에 노출됩니다. 첫째, 투자자의 경우 대출 금리 상승은 부동산 투자에 드는 자금 조달 비용의 증가로 이어져 투자 수익이 감소하게 됩니다. 이로 인해 투자자들은 투자 방향을 바꾸고 부동산 투자를 줄일 가능성이 높습니다. 둘째, 금리 상승은 사람들의 부동산 구매력 감소로 이어져 부동산 시장의 유효 수요 감소로 이어져 부동산 가격 하락으로 이어져 부동산 개발 기업이 적시에 자금을 회수 할 수없고 개발 비용이 증가하고 이익이 감소하거나 심지어 손실이 발생하여 부동산 산업이 새로운 구조 개혁 및 조정을 시작할 수있게합니다.
2. 금리 상승은 부동산 개발업체의 행동 선택을 통해 부동산 가격에 영향을 미칩니다. 부동산 개발업자의 행동 선택에 영향을 받아 금리 인상 이후에는 완전히 다른 그림이 나타납니다. 대출 금리가 상승하면 부동산 개발업체의 이자 비용이 증가합니다. 이 추가 이자 비용을 부담할 수 있는 방법은 두 가지가 있는데, 하나는 부동산 개발업체가 직접 부담하는 것입니다. 금융 비용의 증가로 인해 개발자는 부동산 개발 기간을 단축하고 부동산 실현 속도를 높여 금리 상승으로 인한 비용 증가를 흡수하는 방안을 고려해야 할 수 있습니다. 개발자가 비용 증가를 부담하게 되면 이 비용을 흡수하기 위해 부동산 개발 기간을 단축해야 하고 그에 따라 공급이 증가하게 됩니다. 가격이 변하지 않으면 유효 수요가 충분하지 않아 부동산이 유휴 상태로 남게 됩니다. 개발자는 자본을 회수하기 위해 가격을 인하할 수밖에 없고, 소비자에게 혜택이 돌아갑니다. 그러나 이는 개발자의 수익 감소로 이어지며 일부 개발자는 업계를 떠납니다. 다른 하나는 대출 금리 상승으로 인한 수익 손실을 만회하기 위해 부동산 가격을 인상하여 새로운 이자 비용과 위험을 주택 구매자에게 전가하는 것입니다. 이 경우 부동산 가격은 하락하지 않을 뿐만 아니라 계속 상승할 것입니다. 이는 "대출 금리가 상승하면 주택 구매자의 부동산 수요가 감소하여 부동산 가격이 하락한다"는 이론에 반하는 것으로, 2004년 중앙은행은 대출 금리를 0.27%포인트 인상했습니다. 금리가 높아지면 토지, 건축 자재 산업 및 부동산과 높은 상관 관계를 가진 기타 기업의 비용이 증가하고 부동산 비용이 증가하여 주택 가격 상승을 더욱 촉진합니다.
은행 금리 인상을 통해 국가가 부동산 개발 자금 조달 비용을 증가 시켰음을 알기는 어렵지 않습니다. 부동산 개발업자가 새로운 비용을 "흡수"하면 필연적으로 "낮은 이윤으로 더 많이 판매"하는 양적 전략을 채택하여 부동산 공급을 증가시켜 부동산 수요와 공급 관계의 변화에 영향을 미치고 주택 가격 하락으로 이어질 것입니다. 성숙하거나 경쟁적인 시장 상황에서는 부동산 가격이 궁극적으로 공급 측면의 비용보다는 수요와 공급에 의해 결정되기 때문에 개발 비용 상승이 부동산 가격에 직접적으로 전이되기는 어렵습니다. 그러나 현 단계에서 중국 부동산 시장은 그렇지 않을 것으로 보입니다. 오히려 부동산 개발업자가 새로운 비용에 대한 '지불'을 거부하면 투자 자본의 회수를 보장하기 위해 가격 상승률을 높여야 하고, 지방 정부도 특정 이익을 위해 가격 상승에 기여할 것이므로 일정 기간 동안 가격이 계속 상승할 것입니다. 둘째, 금리 상승이 부동산 가격에 미치는 간접적인 영향 금리는 대출 자본의 사용에 대한 대가이므로 금리의 상승과 하락은 금융 자본에 큰 영향을 미칩니다. 개방된 금융시장에서 금리의 변화는 외환시장과 증권시장의 자본 흐름에 변화를 가져오고, 이는 다시 산업으로의 자본 유입에 영향을 미칩니다.
1, 외환시장을 통한 금리 상승은 집값에 영향을 미칩니다. 다른 조건이 변하지 않은 상태에서 한 국가의 통화 금리 상승은 외부 금융 자본의 유입, 해당 국가의 통화에 대한 외환 시장 수요 형성을 유도하여 고금리 환율 상승을 촉진합니다. 현대 국제 금융 시장에는 금리 변화에 매우 민감한 국제 핫머니가 많이 있으며, 이러한 국제 자금의 유입은 위안화 환율을 상승시킬 것입니다. 위안화 가치가 상승한다는 것은 중국 경제가 양호한 상태이며 더 높은 수익률로 더 많은 투자 기회를 창출할 수 있다는 것을 의미합니다. 외국인 투자자들은 위안화가 계속 절상될 것으로 예상하고 많은 양의 단기 투기성 자금이 중국으로 유입될 것이며, 부동산 시장이 이러한 자금의 초점이 될 것입니다. 특히 중국이 부동산 시장에 대한 외국인 투자 제한을 완화하면 다양한 경로를 통해 많은 양의 외국 자본이 중국 부동산 시장에 유입되어 부동산에 대한 기대 수요가 증가하고 부동산 수요 곡선이 바깥쪽으로 이동하게 될 것입니다. 관련 정보에 따르면 집값이 5% 상승하고 위안화가 5% 절상되면 외국인 투자자의 투자 수익률은 10.3%, 집값이 15% 상승하고 위안화가 5% 절상되면 외국인 투자자의 투자 수익률은 20.8%, 집값이 15% 상승하고 위안화가 15% 절상되면 외국인 투자자의 수익률은 32.3%가 증가한다고 합니다. 현재 해외 '핫머니'는 국내 부동산 부문에 큰 영향을 미칠 가능성이 가장 높습니다. 위안화가 계속 절상되거나 절상 기대감이 유지된다면 이윤을 추구하는 자본의 특성상 많은 '핫머니'가 중국 부동산 시장에 유입되어 중국 부동산 가격을 끌어올릴 것입니다.
2. 금리 상승은 증권 시장을 통해 부동산 가격에 영향을 미칩니다. 한편으로 증권 가격과 금리 사이에는 일정한 의존성이 있습니다. 금리가 상승하면 유가증권 가격이 상승하고 수익이 감소하여 부동산 개발업체의 직접 자금 조달 비용이 너무 높아져 직접 자금 조달로 효과적으로 지원받을 수 없으므로 부동산 개발업체가 증권 시장에서 금융 지원을 받을 수 있는 능력이 제한되고 부동산 공급이 감소합니다. 반면에 금리가 상승함에 따라 증권 투자 수익에 종사하는 투자자들은 유휴 자금을 상승 잠재력이 있는 분야로 이전할 것이며, 부동산은 그들의 '잠재적 주식'입니다. 부동산의 가치는 상대적으로 안정적이며 일반적으로 가치가 하락하지 않습니다. 특히 중국 경제가 빠르게 발전함에 따라 부동산 가치에 대한 사람들의 기대는 하락하기보다는 상승할 것이며, 투자자들은 부동산 시장에 돈을 투자하여 부동산 투기를 강화하고 부동산 수요를 증가시키며 간접적으로 부동산 가격 상승을 촉진할 것입니다. 이 두 가지 힘은 부동산 시장의 공급과 수요에 모두 작용하여 부동산 가격에 영향을 미칩니다.
이론적으로 중앙은행의 금리 인상은 부동산 가격을 낮출 수 있습니다. 그러나 부동산 시장에는 가격에 영향을 미치는 많은 요인이 있습니다. 금리는 부동산 가격에 영향을 미치는 한 가지 요소일 뿐입니다. 다른 요인이 동일하다면 금리가 상승하면 부동산 개발업체의 비용이 증가하여 공급과 수요에 영향을 미치고 부동산 가격이 하락할 수 있습니다. 그러나 가격은 전적으로 비용에 의해 결정되는 것이 아니라 수요와 공급의 힘에 의해 결정되므로 금리 상승이 부동산 가격 상승을 억제할 수 있는지 또는 부동산 시장 가격에 어느 정도 영향을 미칠 수 있는지 여부는 불확실합니다. 위에서 우리는 중앙은행의 금리 인상이 부동산 가격에 미치는 영향에 대해서만 논의했으며, 다른 요인이 부동산 수요 가격에 미치는 영향과 금리 인상이 부동산 공급 가격에 미치는 영향에 대해서는 논의하지 않았습니다. 특히 현재 중국의 경제 성장 속도와 방식, 지역 발전 전략의 영향으로 선진 지역과 도시의 경제가 빠르게 성장하고 인구가 증가하며 도시 공간이 늘어나면서 궁극적으로 주택 수요와 주택 재고가 증가하게 될 것입니다. 따라서 중앙은행이 금리를 인상하여 부동산 가격 상승을 억제할 수 있는지에 대한 종합적인 결론을 내리기는 어렵습니다.