등록하지 않고 소유권을 취득하지만 매매, 증여, 철거 보상 등 합법적인 행위에 따라 합법적으로 이 집을 점유하는 사람은 부동산 관리 활동에서 법률법규에 규정된 소유자의 권리를 누리고 그에 따른 의무를 진다.
업주는 부동산 이용자에게 법에 따라 권리를 행사하고 의무를 이행할 것을 위탁할 수 있다. 소유주는 재산 관리 활동에서 다음과 같은 권리를 누리고 있습니다.
(1) 부동산 서비스 계약의 약속에 따라 부동산 서비스 업체가 제공하는 서비스를 수락한다.
(2) 업주 대회 회의를 열어 부동산 관리와 관련된 사항에 대해 건의할 것을 제의합니다.
(3) 관리규정과 업주대회 의사규칙을 제정하고 개정하는 건의를 제출한다.
(4) 소유주 회의에 참석하고 의결권을 행사한다.
(5) 소유주위원회 위원 선출, 피선거권 향유;
(6) 소유주위원회의 업무를 감독한다.
(7) 부동산 서비스 기업의 부동산 서비스 계약 이행을 감독한다.
(8) 재산 * * * 부위, * * 시설 설비 및 관련 장소의 사용에 대해 알 권리와 감독권이 있다.
(9) 감독 재산 * * * 부품 및 * * * 시설 장비 특별 유지 보수 기금 (이하 특별 유지 보수 기금) 관리 및 사용;
(10) 법령에 규정된 기타 권리. 업주는 부동산 관리 활동에서 다음과 같은 의무를 이행해야 한다.
(1) 경영 규정 및 소유자 회의 절차 규칙을 준수한다.
(2) 부동산 관리 구역 내 * * * 부위와 시설의 사용, 공공질서, 환경위생 유지 등의 규칙과 제도를 준수한다.
(3) 업주대회의 결정과 업주대회가 승인한 업주위원회의 결정을 집행한다.
(4) 국가의 관련 규정에 따라 특별 유지 보수 자금을 납부한다.
(5) 제때에 부동산 봉사료를 납부한다.
(6) 법령에 규정된 기타 의무. 부동산 관리 구역에 업주 대회를 설립하다. 다음 조건 중 하나를 충족하는 경우 첫 번째 업주대회 회의를 열고 업주대회를 설립해야 합니다.
(1) 배달에 사용되는 독점적인 건물 면적이 전체 건물 면적의 50% 이상에 달한다.
(2) 독점 부품이 처음 배송된 날로부터 2 년, 납품된 독점 부분의 건물 면적이 전체 건물 면적의 20% 이상에 달한다.
업주 총수가 20 명 미만이고 전체 업주가 만장일치로 동의해 업주대회를 설립하지 않고 전체 업주가 업주대회와 업주위원회의 의무를 수행하기로 했다. 독점 부분의 면적과 소유주 수는 다음과 같이 결정됩니다.
(1) 독점 부분의 면적은 부동산 등록부에 기재된 면적에 따라 계산됩니다. 아직 재산권 등록을 하지 않은 경우, 측량 기관의 실측 면적에 따라 잠시 계산한다. 아직 실측되지 않은, 잠시 주택 매매 계약서에 기재된 면적에 따라 계산한다. 건물의 총 면적은 위의 면적 통계의 합계로 계산됩니다.
(2) 소유주 수, 독점 부분 수, 한 사람에 의해 계산되지만, 건설 단위는 아직 판매되지 않았지만 판매되지 않았으며, 동일한 구매자가 여러 독점 부분을 소유하고 있으며, 한 사람에 의해 계산됩니다. 총 인원수는 상술한 인원 통계의 합계로 계산한다.
소유자 신분의 결정은 부동산 등기부나 그 소유권을 증명할 수 있는 기타 합법적인 유효 문서를 근거로 한다. 부동산 관리 지역은 본 조례 제 19 조 제 1 항의 규정 조건을 준수하며, 개발 건설기관이나 선행 부동산 서비스 기업은 구주택관리국, 거리사무소, 향민 정부에 서면으로 보고해야 한다.
개발 건설 단위나 선행 부동산 서비스 업체가 제때에 서면으로 보고하지 않은 경우, 소유주의 20% 이상이 공동으로 구 주택관리국, 거리사무소, 향민 정부에 업주 대회 설립을 위한 서면 요청을 제출할 수 있다.
거리사무소, 향민정부는 보고서나 요청을 받은 날로부터 60 일 이내에 조직업주가 구청부와 함께 업주대회 준비팀 (이하 준비팀) 을 구성해 첫 업주대회를 개최할 준비를 해야 한다. 준비팀은 업주, 거리사무소, 향민정부, 개발건설단위로 구성되어 있는데, 그 중 업주 비율은 준비팀 총수의 3 분의 2 이하여야 한다. 준비팀장은 거리사무소, 향민정부가 파견한다.
준비팀은 설립일로부터 7 일 이내에 부동산 관리 구역 내에서 회원 명단과 업무 책임을 서면으로 발표해야 하며, 개발건설기관에 다음과 같은 서류를 제공할 것을 요구할 권리가 있다.
(a) 재산 관리자 증명서;
(b) 소유자 목록;
(c) 건축 계획의 일반 계획;
(4) 보조 시설 장비의 인도 사용에 대한 기록 증명서;
(e) 녹화 완료 일반 계획;
(6) 부동산 서비스용 주택 배치 증명서;
(7) 특별 유지 보수 기금 기탁 증명서;
(8) 업주 대회 설립에 필요한 기타 서류. 준비팀은 다음과 같은 임무를 수행해야 한다.
(1) 첫 업주 대회의 시간, 장소, 형식 및 내용을 확정한다.
(2) 관리규정, 업주대회 의사규칙 및 업주위원회 업무규칙 초안 작성
(3) 소유주의 신분을 확인하고, 소유주의 수와 독점 부분의 면적을 확인한다.
(4) 업주위원회 위원 후보 방안과 명단을 확정하고 사회에 공개적으로 의견을 구한다.
(5) 첫 업주 대회 회의의 기타 준비 작업을 완성하다.
전항에 열거된 내용은 첫 업주 대회가 열리기 15 일 전에 서면으로 부동산 관리 구역 내에 공시해야 한다. 준비팀은 설립일로부터 90 일 이내에 첫 업주대회 회의를 조직해야 한다. 업주대회가 법에 따라 설립된 날부터 준비팀의 직책은 자동으로 종료된다.
첫 업주대회 회의를 개최하는 홍보경비, 인쇄자료 및 기타 필요한 경비는 개발건설기관이 부담한다. 업주대회는 첫 업주대회 의결로 관리규정, 업주대회 의사규칙을 통과하고 업주위원회를 선출한 날부터 성립되었다.
업주대회가 법에 따라 설립된 지 30 일 이내에 업주위원회는 구주택관리부, 거리사무소, 향진인민정부에 업주대회 성립 상황을 기록하고 법에 따라 업주대회 (업주위원회) 도장을 각인하고 사용해야 한다. 소유자 회의는 다음과 같은 임무를 수행해야합니다.
(1) 소유주위원회의 절차 규칙, 관리 규정 및 업무 규칙을 제정하고 개정한다.
(2) 업주위원회를 선출하고, 업주위원회 구성원을 교체하고, 업주위원회의 임기를 결정한다.
(3) 업주위원회의 업무를 감독하고, 업주위원회의 업무보고를 듣고, 업주위원회의 부적절한 결정을 변경하거나 철회한다.
(4) 부동산 서비스 기업의 선발 및 해고를 결정한다.
(5) 법에 따라 특별 유지 보수 자금의 모금, 사용 및 관리를 결정한다.
(6) 관리협정에 따라 관리협정을 위반한 업주에게 경고한다.
(7) 소유주위원회의 근로 자금 조달 방식을 결정한다.
(8) 부동산 관리 구역 내에서 업주의 이익과 관련된 기타 부동산 관리 사항을 결정한다. 업주대회회의는 정기회의와 임시회의로 나뉘어 업주위원회가 조직한다. 업주대회 정기회의는 업주대회 의사규칙에 따라 개최해야 한다. 다음 상황 중 하나가 있는 경우, 업주위원회는 제때에 업주대회 임시회의를 조직해야 한다.
(a) 전체 건물 면적의 20% 이상을 차지하는 독점 부분에 의해 총 인원의 20% 이상을 차지하는 업주가 제기한다.
(2) 중대한 사고나 비상사태가 발생하면 제때에 처리해야 한다.
(3) 업주대회 의사규칙 또는 관리규약에 규정된 기타 상황.
업주위원회는 법에 따라 업주총회 소집 의무를 이행하지 않거나 이행하지 않을 경우, 구주택관리국은 30 일 이내에 소집을 명령해야 한다. 기한이 지나도 시정하지 않는 경우, 거리사무소, 향인민정부는 구 방관부 조직업주와 함께 30 일 이내에 업주 대회 회의를 열어야 한다.
앞의 두 가지 규정을 제외하고 어떤 기관이나 개인도 업주 대회 회의를 조직해서는 안 된다. 업주는 당, 단위 또는 층 단위로 업주 대표를 선출하여 업주 대회에 참가할 수 있다.
업주 대표가 업주 대회 회의에 참석한 경우, 업주 대표는 업주 대회 3 일 전에 업주 대회 회의에서 논의할 사항에 대해 자신이 대표하는 업주의 의견을 서면으로 구해야 한다. 표결이 필요한 경우, 업주 대표가 서명한 후 업주 대회에서 표결할 때 업주가 찬성, 반대, 기권한 구체적인 표수를 사실대로 반영한다. 업주 대회의 업주 투표권 계산은 다음 규정에 따라 결정된다.
(a) 소유주 수에 따라 1 명이 1 표로 계산됩니다. 건설 단위가 판매하지 않은 독점 부분은 한 표로 계산된다.
(2) 건축 면적에 따라 평방미터당 건축 면적을 1 표로 계산한다. 건축 면적이 1 평방미터 미만인 것은 1 표로 계산한다. 관리 규정은 다음 사항을 제공해야합니다.
(a) 건물 및 부속 시설 및 장비의 사용, 유지 보수 및 관리
(2) 특별 유지 보수 기금 모금 및 사용 프로그램;
(3) * * * 부분의 운영 및 수익 분배 및 사용
(4) 부동산 관리 지역 내 소유주의 환경 위생, 소음, 애완동물 사육 및 안전 관리에 대한 권리와 의무
(5) 관리규정을 위반한 책임.
관리규약은 업주대회 표결 통과일로부터 발효되어 전체 업주와 이용자에게 구속력이 있다. 업주위원회는 업주대회의 집행 기관으로, 업주대회에서 선출되고, 업주대회에 대한 책임을 지고 보고하며, 업주와 업주대회의 감독을 받는다.
업주위원회는 임기제를 실시한다. 매 임기가 5 년을 넘지 않으면 연임할 수 있다. 단, 업주대회 의사규칙에 별도로 규정된 것은 제외된다. 소유주위원회 위원들은 동등한 투표권을 누리고 있다.
업주위원회는 선거생성일로부터 7 일 이내에 첫 회의를 열고 업주위원회 주임과 부주임을 선출해야 한다.
업주위원회 회의는 주임이 소집하고 주재한다. 주임이 사정으로 직책을 이행할 수 없을 때 부주임에게 회의를 소집하도록 의뢰할 수 있다. 업주 위원회가 부동산 관리 관련 사항을 결정할 때 위원회 회의를 열고 회의가 열리기 3 일 전에 부동산 관리 지역 내에 회의 의제를 서면으로 발표하고 업주의 의견과 건의를 들어야 한다.
업주위원회가 결정한 사항은 전체 위원 절반 이상의 서명을 거쳐 동의해야 한다.
업주위원회는 업주대회와 업주위원회의 결정이 내려진 날로부터 3 일 이내에 서면으로 발표해야 한다. 업주 위원회 위원은 직무를 충실히 수행하고, 거리사무소, 향민 정부, 주택 주관부의 지도와 감독을 받아야 하며, 주택 주관부는 업주 위원회 구성원에 대한 훈련을 강화해야 한다.
업주 위원회 위원은 본 부동산 관리 지역에 부동산 서비스를 제공하는 부동산 서비스 기업에서 근무할 수 없으며, 그 근친은 본 부동산 관리 지역에 부동산 서비스를 제공하는 부동산 서비스 기업에서 근무할 수 없으며, 반드시 부동산 관리 구역의 눈에 띄는 위치에서 공고해야 한다. 업주 위원회 위원은 다음과 같은 상황 중 하나를 가지고 있으며, 그 위원자격은 종료된다.
(a) 더 이상 재산 관리 구역의 소유자가 아니다.
(2) 민사행위 능력을 상실하여 회원의 의무를 이행할 수 없다.
(3) 법에 따라 개인의 자유를 6 개월 이상 제한한다.
(4) 서면으로 업주 총회에 사직 요청을 제출한다.
(5) 법률, 규정 및 관리 규정에 규정된 기타 상황. 다음 상황 중 하나가 있는 경우 업주 대회는 회원 자격을 종료할지 여부를 결정해야 합니다.
(a) 회원 의무 이행을 거부한다.
(2) 소유주위원회 위원 절반 이상 또는 소유주의 20% 이상이 회원 자격 철회를 제안했다.
(3) 부동산 관리 구역 내에서 불법 건설, 부동산 서비스료 납부 거부 등 타인의 합법적 권익을 침해하는 것.
(4) 다른 이유로 계속 위원을 맡는 것은 적합하지 않다. 업주위원회 임기가 만료되기 3 개월 전에 업주대회 회의를 열어 총선을 진행해야 한다.
업주 위원회 임기가 만료되어 교체 선거를 진행하지 않은 경우, 구 주택관리국은 30 일 이내에 시정하도록 명령해야 한다. 기한이 지나도 시정하지 않는 경우, 거리사무소, 향인민정부는 구 주택 주관부, 지역사회 주민위원회와 함께 30 일 이내에 업주 대회 회의를 열어 총선을 진행해야 한다. 업주대회 선거로 새 업주위원회가 탄생한 날로부터 10 일 이내에, 원래 업주위원회 위원은 거리사무소, 향인민정부의 감독하에 새 업주위원회에 전체 업주에 속하는 관련 문서, 문서 등 자료, 도장 등 재산을 양도하고 인수인계작업을 마쳐야 한다.
업주위원회 회원 자격이 임기 내에 종료되는 경우, 종료일로부터 3 일 이내에 전항에 열거된 서류와 재산을 현직 업주위원회에 넘겨야 한다. 업주위원회는 부동산 서비스 경영 활동에 종사해서는 안 된다.
업주위원회의 업무경비와 이용업주 * * * 일부 업무의 수익은 전체 업주에 속한다. 구체적인 사용 방식은 업주대회에서 결정하며, 업주위원회는 정기적으로 수지 상황을 서면으로 발표하고 업주대회와 업주의 감독을 받아야 한다. 두 개 이상의 부동산 관리 구역에서 부속시설 설비를 사용하는 사람은 업주위원회 연석회의제도를 세워야 한다.
업주위원회 연석회의는 거리사무소, 향인민정부, 지역사회 주민위원회, 구청부, 관련 부동산 관리 지역업주위원회, 부동산 서비스 기업으로 구성된다. 연석회의는 거리사무소와 향민정부가 소집한다.