1. 부동산 개발업자가 규모화 브랜드화 방향으로 발전하고 있다. 부동산이 과열되었을 때 부동산 업계의 이익률이 비교적 높아 너무 많은 상가를 끌어들였다. 그러나 일부 부동산 회사들은 규모가 작고 부동산 개발 규모가 너무 작아 보조 시설이 미비하다. 몇 년간의 조정 끝에 부동산 업계의 수익성이 떨어지는 추세로 부동산 개발업자들 간의 경쟁이 갈수록 치열해지고 있다. 이런 상황에서 규모 우위와 브랜드 우위는 기업들이 경쟁에서 승리하는 열쇠가 되고 있다. 종합력이 강한 많은 부동산 개발업자들은 성숙한 브랜드 관리 시스템을 개발하여 효율적이고 과학적인 관리를 실현하고 우수한 서비스 체계를 경쟁력 제고의 중요한 수단으로 건설할 것이다.
② 부동산 공급은 다양 화 방향으로 발전 할 것이다. 주택 제도가 개혁됨에 따라 중국 도시 주택의 여러 채널 공급 체계가 점차 형성될 것이다. 부동산 공급에는 중고소득층의 상품주택뿐만 아니라 중저소득층의 경제 적용 주택뿐만 아니라 빈곤주택과 염세주택도 포함된다. 부동산 공급의 다양성은 중국 도시 가정의 주거 조건을 크게 개선할 것이다.
(3) 분양 주택 가격이 안정적으로 떨어질 것이다. 최근 몇 년 동안, 상품 주택 시장의 공급이 수요를 초과하였다. 수급 법칙에 따르면 분양주택 가격을 낮춰 수요를 자극해야 한다. 상품주택 가격이 높고 수급 법칙이 중국 부동산 시장에서 실패하는 주된 이유는 중국 부동산 시장이 부진한 시장이고 수요 주체는 개인 소비자가 아니라 집단이기 때문이다. 65438 년부터 0998 년까지 중국은 전국적으로 복지 분양제도 개혁을 시작하면서 복지 분양 중지 시간표를 마련해 점차 개인 주택 소비를 분양주택 시장에 밀어 넣었다. 상품주택 시장의 수요주체는 점차 집단에서 개인으로 옮겨가고, 수요법칙은 부동산 시장에서 점차 증강될 것이다. 그래서 상품 주택이 대량으로 쌓여 있는 상황에서 집값은 점차 내려야 한다.
2. 시장 수요 예측
2000 년 말, 중국의 1 인당 주택 건축 면적은 20.4 평방미터로, 마침 중간 소득 국가의 1 인당 주택 수준에 처해 있다. 세계 각국의 경험에 따르면 1 인당 주택 면적이 30 ~ 35 평방미터에 이를 때까지 왕성한 주택 수요가 있을 것으로 보인다. 도시화 과정이 가속화됨에 따라 도시 인구는 증가했다. 대량의 위태로운 주택 개조와 부동산 2 급 시장, 임대 시장의 가속화로 주택 시장은 아직 많은 발전 공간이 있다. 최근 몇 개 도시의 일부 기관에서 조사한 결과, 기존 주택에 대한 주민들의 만족도가 20% 미만이며, 주민의 약 48% 가 2 ~ 3 년 이내에 방을 바꾸고자 하는 것으로 나타났다. 구매된 공채 가구의 67% 가 주택 구입을 통해 주거조건과 환경을 개선하기를 희망하며, 많은 주민들이 주택에 투자할 의향이 있다. 따라서 주택의 잠재적 수요는 여전히 상당히 크다. 도시 인구의 1 인당 증가 10 제곱미터로 계산하면 40 억 평방미터에 가까운 주택을 늘려야 한다. 또한 도시화 과정이 가속화됨에 따라 주택에 대한 수요가 증가하고 주택은 자연스럽게 탈락한다 (연간 약 10 억 평방 미터). 앞으로 10 년 동안 중국 주택 건설은 계속 발전할 것이다. 구체적으로, 투자와 소비는 동시에 증가할 것이다 (투자 증가가 둔화될 수 있음). WTO 에 가입하면 중국 부동산 시장이 단체나 기관 소비에서 개인 소비로 점차 바뀔 것이다. 개인 주택 구입 비중 향상, 주택 품질 향상, 판매 과정의 규범화 가속화, 주택 소비 서비스 분야 확대, 주택 개인 대출 총량 증가, 부동산 관리 범위 확대, 주택 및 부동산 법제 건설 강화.
중국이 입세한 후, 상업 건축물이 크게 유행할 것이다. 현재 외자기업은 중국 경제 형세에 대해 보편적으로 관망적인 태도를 취하고 있다. 많은 외국 기업들이 중국 내지에는 사무실만 설치하고 회사는 설치하지 않고, 일반적으로 임대만 하고 사지 않는다. 대형 그룹 회사는 제외한다. 중국이 입세한 후 관세 등의 조건이 완화되어 중국에 대한 투자가 보장되었다. 모든 규모의 외자기업은 국내 시장에 진출할 수 있는 조건과 자신감이 있어 오피스텔과 수출아파트 시장에 상당한 고객층을 제공할 수 있다. 입세 후 부동산 시장은 자신의 비유동성 때문에 수출 수요만 확대하고 해외 공급은 직접 늘리지 않는다.
② 일반 거주자의 주택 수요는 계속 증가했다. 통계에 따르면 우리나라 도시 주민의 1 인당 주택 면적은 10 여 평방미터에 불과하며, 우리나라에는 5 억 도시 주민이 있어 잠재적 수요가 크다. 게다가 가계 규모 소형화 추세까지 합치면 작은 호형 시장이 늘어날 것이다. 복지 분방 제도 하에서 일반 주민의 구매력이 부족하다. 부동산 시장의 효과적인 수요 부족을 초래한 이런 상황은 화폐화 분가를 실시한 후 크게 바뀔 것으로 예상된다.
③ 도시 인구 증가의 시장 수요 예측. 현재 우리나라의 도시화 수준은 40%, 도시 인구는 약 5654.38+0 억이다. 2020 년에는 도시화 수준이 55%, 전국 인구는 6543.8+04 억, 도시 인구는 7 억 7 천만 명으로, 도시 인구는 2 억 6 천만 명으로 증가할 것으로 예상된다. 1 인당 거주 면적 65.438+00 평방 미터, 즉 건축 면적 20 평방 미터 계산, * * * 신규 인구를 위한 주택 52 억 평방 미터, 연평균 주택 건설 3 억 평방 미터가 필요합니다.
(4) 생활 여건이 개선되고 시장 수요가 증가했다. 현재 도시 주민 주택의 1 인당 거주 면적은 13.6 평방미터로,' 15' 말까지 22 평방미터로 높아져 선진국에 비해 격차가 크다. 예를 들어, 미국의 주택 1 인당 거주 면적은 40 평방 미터, 유럽은 45 평방 미터, 독일은 38 평방 미터, 일본은 3 1 평방 미터, 싱가포르는 30 평방 미터, 대만성은 28 평방 미터, 모두 사용 면적입니다. 가장 보수적인 추산에 따르면 2020 년에는 도시 인구가 7 억 7000 만 명으로 1 인당 4 제곱미터씩 증가할 것으로 예상된다. 지난 20 년 동안 생활수준을 높이기 위해 30 억 8000 만 평방미터를 새로 지어야 하는데, 매년 평균 654.38+0 억 8000 만 평방미터이다.
⑤ 철거 개조로 시장 수요가 증가했다. 매년 65438+ 억 평방미터를 철거해야 할 것으로 예상된다. 향후 20 년 동안 매년 적어도 5 억 8 천만 평방미터의 주택을 새로 지어야 한다. 겹치는 부분을 제외하면 향후 20 년간 중국의 연간 주택 수요는 4 ~ 5 억 평방미터로 유지될 것이다.
셋째, 부동산 지원 시스템 개발 동향
① 부동산 금융의 완전성과 발전. 부동산업은 자금집약적 업종이고, 금융개입은 부동산업 발전에 없어서는 안 될 조건이다. 부동산 금융은 일반적으로 개발 신용과 소비자 신용으로 나눌 수 있다. 국내 현상으로 볼 때, 이 두 부동산 금융 업무의 발전은 매우 불균형하다. 신용대출 사업 개발은 오랫동안 진행되어 왔으며, 업무량도 비교적 크며, 우리나라 부동산업의 발전을 강력하게 지지했지만, 소비신용대출의 발전은 아직 1, 2 년 가까이 된 일이다. 복지분양제도가 개혁됨에 따라 중국 부동산 시장의 수요주체가 집단에서 개인으로 옮겨지면서 주택 소비신용대출이 부동산 시장 발전에서 중요한 역할을 하고 있다. 각 주요 상업은행들이 잇달아 개인 주택 담보대출을 핵심으로 하는 주민 소비신용업무를 내놓았다. 1997 년 5 월, 중국 인민은행은 주택 담보대출 관리 시범 방법을 반포하여 주택 융자 업무를 위한 법적 근거를 제공할 뿐만 아니라 부동산 금융 방면에서 돌파구를 마련했다. 현재 주택 융자 업무의 발전 상황으로 볼 때 대출 기간이 짧고 대출 비율이 낮으며 담보방식이 단조롭고 위험 회피 부족 등의 결함이 있다. 우리나라 부동산 시장의 진일보한 발전과 주택제도 개혁이 계속 추진됨에 따라 부동산 소비신용업계가 빠르게 발전할 것으로 예상되며, 가까운 장래에 보증방식은 시범 보증, 보험 메커니즘 도입 등과 같은 큰 돌파구가 있을 것으로 예상된다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 담보명언)
② 주택 1 급 시장은 부동산 산업 발전에서 점점 더 중요한 역할을 할 것이다. 지금 주택에 대한 수요는 왕왕 돈이 없는 가정이 아니라, 돈이 있고 집이 있는 사람들이다. 이들이 집을 가지고 있다면 주거공간을 넓히고 싶어하는 방법 중 하나는 집을 바꾸고 시장 거래를 통해 수요를 늘리는 것이다. 주택실물 분배가 잘릴 경우 화폐분배로 이동하고 개인소득이 증가할 것으로 전망했다. 일급 시장을 전면 개방하는 이점이 실물 배송을 차단하는 것보다 더 많다. 미래에는 모든 주택 시장이 활기를 띠게 될 것이며, 주택 구입자들이 까다롭게 하는 시장이 될 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택) 주택은 개인의 가장 큰 소비재이다. 물건이 세 집보다 매우 신중하다. 따라서 부동산 개발업자는 제품의 품질과 품위 향상 및 서비스에 중점을 두어야 한다.
넷째, "10 번째 5 개년 계획" 기간 동안 부동산 산업 발전
"10 번째 5 개년 계획" 기간은 중국 부동산 산업이 번창하는 시기이다. 2000 년 우리나라 도시 주민 4 억 5800 만 명, 1 인당 주택 건축 면적19.8m2 (2006 년 중국 통계 연감 자료에 따르면 5438+0). 2005 년까지 전국 도시 인구는 5 억 4 천만 명에 이를 것으로 예상되며, 1 인당 건축면적 22 제곱미터로 계산하면 1 인당 주택 건축 면적이 28 억 평방미터씩 증가할 것으로 예상된다. 매년 4% 의 속도로 기존 주택을 철거하고 재건하면, 5 년 후 총면적은 20%, 총면적은 18 억 평방미터이다. 10 번째 5 개년 계획 기간 동안 총 46 억 평방미터의 새 주택이 건설될 것이다. 2000 년 도시 상품주택 평균 평방미터당 65438+ 만원에 따르면' 15' 기간 동안 도시 주택 건설 투자는 4 억 6000 만원에 이를 것으로 예상된다. 만약 상품주택이 상품주택 면적의 85%( 1996 ~ 2000 년 평균) 를 차지한다면, 도시는 5 년 동안 상품주택 54 억 평방미터를 완성해야 한다. 2000 년 분양주택 평방미터당 평균 가격인 KLOC-0/139 원 ('중국 통계연감 200 1' 참조) 에 따르면 5 년 내에 분양주택 건설 총 투자는 6 억 2 천만 원에 이를 것으로 예상된다. 15' 기간 동안 전 사회 고정자산투자총액은 약 22 1064 억원으로 분양주택 투자가 28% 를 차지하며 부동산업이' 15' 경제사회 발전에서 두드러진 위치를 차지할 것임을 보여준다.