첫째, 재산권 (단위): × × × ×
둘. 평가 목적: 철거 보상 가격을 평가합니다.
셋. 평가일: 2002 년 4 월 8 일부터 2002 년 4 월 15 일까지.
넷. 평가 시간: 2002 년 4 월 15 일 (철거 날짜 근처)
동사 (verb 의 약어) 평가 기준
1. 중화인민공화국 도시 부동산 관리법
중화 인민 공화국 부동산 평가 기준;
3. 평가 위임장:
평가자는 이해 상황을 조사합니다.
부동산 증명서 (신북권증 번호. 003 1 1 100);
6. 국무원' 도시주택철거관리조례' 와 신향시 철거보상기준.
자동평가원칙: 본 평가보고서는 공평하고 공정하며 공개적인 원칙을 따르고, 평가목적과 평가대상의 구체적인 상황을 결합하여 평가시간 원칙, 최고 최적 사용 원칙 및 대체원칙을 따릅니다.
일곱. 평가 방법: 평가 특성과 실제 상황에 따라 이 보고서는 시장 비교법과 수익 복원법을 사용하여 철거 부동산에 대한 전반적인 평가를 실시합니다. 일부 허가받지 않은 구조물, 벽 및 점유한 토지는 이미 포함되어 있지만 그 가치는 별도로 열거되지 않았다. 또한 본 보고서에는 신향시 인민정부 철거 조례의 보상 지도가격을 완전히 채택하지는 않았지만, 지도가격에는 철거된 주택의 인테리어, 장식, 높이 등의 요소를 충분히 고려하지 않았기 때문이다. 본 보고서는 주로 중화인민공화국의 국가 표준인' 부동산 평가 규범' 의 정신에 근거한다.
여덟. 평가 결과
이번 평가는 평가 대상에 관한 자료를 기초로, 평가 목적에 따라, 평가 절차를 따르고, 과학적 평가 방법을 채택하고, 자료를 진지하게 분석하는 기초 위에서, 평가 목적과 평가 경험을 결합하여, 평가 대상의 평가 시점의 보상 가격은 다음과 같이 계산됩니다.
인민폐 소문자: 206247 원입니다.
대문자: 2 만 2 천 2 백 4 천 원을 줍는다.
아홉. 가격 유효 기간 평가
본 보고서 평가 기간은 6 개월이며 2002 년 4 월 15 일부터 시행됩니다. 시간이 지날수록 부동산 시장 상황과 평가 대상 자체의 상황이 바뀌고, 평가 대상의 시장 가치도 바뀌며, 평가 결과는 그에 따라 조정해야 한다.
X. 가격 적용 범위 평가
본 평가 보고서의 결과는 철거 부서의 보상 시 참고할 뿐, 다른 용도로 쓰지는 않는다.
XI. 가치 평가의 가정과 제한
1. 평가 가정
우리의 평가가치는 평가 시점에 철거 평가 대상을 보상하는 현행 가격과 참고가격이다. 가정:
(1) 자발적인 판매자와 자발적인 구매자가 있습니다.
(2) 재산은 공개 시장에서 자유롭게 양도 될 수있다.
(3) 적절한 기한 내에 거래를 완성할 때, 부동산의 성격과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 가격을 협상할 수 있다.
(4) 특별 구매자의 추가 가격은 고려하지 않습니다.
2. 제한
(1) 부동산 건축 면적과 관련된 영수증은 의뢰인이 제공한 부동산증을 기준으로 하고, 의뢰인은 해당 토지 면적에 관한 토지 자료를 제공하지 않았다.
(2) 본 보고서의 철거 보상 가격은 철거 보상 대상자가 철거 주택 보상 가격을 협상하는 부동산 평가로, 이전 보조비와 비주택주택 철거로 인한 폐업 보상 가격은 포함되지 않는다.
(3) 평가 기관의 서면 동의 없이는 본 보고서의 전체 또는 일부 및 관련 자료를 공개적으로 발표한 문서, 통지 또는 성명에서 참조할 수 없으며, 본 보고서의 해석력은 평가 단위에 속한다.
열두. 특별성명
1. 본 평가 보고서의 분석, 의견 및 결론은 사람들의 공정한 전문 분석, 의견 및 결론이지만 본 평가 보고서에서 설명하는 가정 및 제한에 의해 제한됩니다.
2. 우리는 본 평가 보고서의 평가 대상과 이해관계가 없고, 관련 당사자와 개인적인 이해관계나 편견이 없습니다.
3. 우리는' 중화인민공화국 국가기준',' 부동산평가규범',' 국무원' 도시주택철거관리조례' 에 따라 분석하고 의견과 결론을 형성하며 본 평가보고서를 작성했다.
4. 우리는 본 평가 보고서의 평가 대상에 대한 현장 조사를 실시하고 평가 대상 현장 조사의 객관성, 진실성, 공정성에 대한 책임을 지고 있습니다. 그러나 평가자가 표지물에 대한 조사는 표지물의 외관과 용도에 국한된다. 달리 합의하지 않는 한, 평가자는 평가 대상의 구조적 품질을 조사할 책임이 없고, 가려져 있고, 노출되지 않고, 접근할 수 없는 부분을 검사할 책임이 없다.
5. 이 감정 보고서에 중요한 전문적인 도움을 준 사람은 아무도 없다.
평가 분석의 설명 부분
첫째, 평가 대상 개요
본 보고서는 신향시 XX 승리로에 위치한 부동산을 대상으로 하며, 주택 소유권은 XXX 에 속한다. 이 사람은 주택 소유권증 (새 주택 소유권번호 XXXXX) 을 신향시 인민정부가 수여하며, 구체적인 평가 범위는 주택 소유권증에 명시된 건물과 일부 보조구조와 점유한 토지이다.
2. 위치 및 환경 조건
평가 대상은 신향시 XX 승리로 (XX 와 XX 교차로) 에 있습니다. 이 집은 남림 XXX, 북이웃 XX 상업 점포이다. 문 앞에는 신향시 간선도로 승리로, 신향시 2 종 도로 구간에 속한다. 건물 뒤 (즉 동쪽) 는 거주지로, 위하를 감독하는 데 쓰인다. 부동산은 임대한 상업용실에 속하며, 신향시, 시정상업서비스구에 위치하며, 주택 이용률이 높아 부동산 투자와 경영에 이상적인 장소이다.
3. 건물의 기본 상황에 대한 설명
평가 대상은 2 층 벽돌 콘크리트 구조물 건물이다. 건설 시간은 198 1 년입니다. 현재 아래층은 상업장소 임대로, 앞벽에는 모조 벽돌과 2 층 앞벽에 간판을 달고, 이중문 유리 스프링, 1 층 화강암 바닥, 벽면에 테이프를 붙이고, 꼭대기층 경강 용골 천장, 뒤에는 네모난 나무막이 붙어 있어 조작하기 편하다. 문틀은 장식과 스크럽 처리를 거쳐 문을 열 수 있다. 현재 2 층은 상업경영자의 숙소로 임대에 속한다. 바닥에 일반 바닥 타일을 깔고, 내벽에 888 페인트를 칠하고, 벽지를 좀 붙였다. 공간은 모유리로 분리되고 지붕은 제자리에서 주조된다. 2 층에는 야외 계단이 있습니다. 이 건물은 개조되어 운영과 사용을 용이하게 하기 위해 계단은 남쪽으로 폐쇄되고 2 층 동벽은 완전히 폐쇄된다 (임시 지붕 포함). 평가자 현장 조사에 따르면 평가 대상 북벽 길이는 8 입니다. 거리 앞벽 6.45 미터, 총 건축면적 (산권증) 78.90 평방미터. 두 번째 인테리어 후 건물 상태가 양호하다. 신향시 인민정부 주택 철거 보상 기준에 따르면 주택 성신율은 90% 이다.
둘째, 평가 절차
1. 전문가가 평가 팀을 구성하여 평가 작업 계획을 작성합니다.
2. 평가 대상과 관련된 도면, 자료 및 기타 관련 문서를 검토합니다.
3. 주제의 면적, 지형, 지형, 위치, 건축 구조를 조사합니다.
4. 계산을 평가하고 평가 보고서를 작성 및 제출합니다.
셋째, 평가 방법의 선택
현재 시장에서 같은 유형의 부동산에 대한 거래가 많기 때문에 시장 비교법을 선택하여 평가하는 것이 좋다. 이 상업용 주택은 현재 임대 수익실이기 때문에 복원법으로 평가할 수 있다. 마지막으로, 위의 두 가지 방법의 평가 결과에 대한 가중치 계산을 수행하여 철거 대상 가격을 산출합니다.
넷째, 평가 및 계산 과정
(a) 시장 비교법
1. 시장 비교법 (Market comparison formula): 시장 비교법 (market comparison method) 은 평가대상의 부동산을 최근 기간 동안 거래된 유사 부동산과 비교하고 발견된 거래로부터 비교하는 것을 말한다 기본 공식은 다음과 같습니다.
평가될 부동산 가격 = 거래 인스턴스 가격 × 거래 상황 수정 × 거래 날짜 수정 × 지역 요소 수정 × 개별 요소 수정.
2. 비교 가능한 시나리오를 선택합니다
A, B, C, D 4 건의 거래가 비교 사례임을 확인하기 위해 선별되었습니다.
상황
프로젝트 소재지 및 소재지 지역, 범주 및 용도, 건물 구조 거래 시간 가격.
(위안/평방 미터)
평원로와 노동로 교차로 벽돌 콘크리트 상가 6 층, A 1-2/62066. 46666666666
승리로와 강장거리 교차로 상업 벽돌 6 층 B 1/6 1998+000.
인민동로 벽돌 콘크리트 상가 6 층 C 1/62000.4900
신향시 구시가지의 동관가 벽돌 콘크리트 상가 6 층 D 1/62000.82600
3. 평가 계산
(1) 거래 상황 수정
비교 사례 A, C, D 의 거래가격은 모두 생산개발회사의 판매가격이며, 가격은 비교적 정상적이다. 비교 사례 b 는 비정상적인 거래이므로 적절하게 수정해야 합니다. 평가 대상의 거래가격지수는 100 이고, 비교 사례 A, C, D 의 거래가격지수는 100 이고, B 의 거래가격지수는 95 입니다.
(2) 거래 일자 수정
예 a, c, d 의 거래일은 모두 2000 년이고 사례 b 의 거래일은 1999 입니다. 2000 년부터 200 1 년 사이에 부동산업체 주택 판매 시장은 거의 변하지 않았기 때문에 거래일을 수정할 필요가 없다. 가치 평가 당사자의 거래 일자 수정 지침이 100 인 경우 a, c, d 에 대한 거래 일자 수정 지수는 다음과 같습니다.
(3) 지역 요인의 개정
비교 사례와 평가 대상의 위치, 교통 접근성, 번화도, 주거 지역, 주변 환경 등 외부 환경 요인에 차이가 있기 때문에 수정해야 합니다. 비교 분석을 통해 사례 A 가 노동로와 평원로 교차로에 위치해 있고, 위치와 번화도가 평가 대상보다 약간 강하며, 주변 환경이 적당하며, 도로 접근성이 좋다. 비교 사례 b 는 Shengli road 와 jiangzhuang 교차로에 위치하고 있습니다. 위치와 번화도는 평가 대상보다 우수하지만 교통접근성은 평가 대상보다 못하며 주변 환경은 평가 대상과 비슷하다. 사례 C 보다 인민로 동단에 위치해 있어 위치와 번화도가 평가 대상보다 낮지만 교통은 통달합니다. 사례 D 보다 신향시 구시구 동관가에 위치해 있지만 구위, 번화도, 교통통달 정도는 평가 대상보다 못하며, 주거면적은 평가 대상보다 낫다. 가치 평가 대상의 지역 요소 수정 지수가 100 이라고 가정합니다. 아래 표 분석을 통해 비교 사례 A 는 105, B 는 65435 입니다.
지역 요인 보정 테이블
영역 요소 가중치 평가 객체 예 a 예 b 예 c 예 d
로트 번호 0.110011101/kloc
교통 접근성은 0.21001109510085 입니다.
번영 0.41001051109085
주택지 0.1100101011
주변 환경 0.21001051059580
소계11021051069789.50
& lt4> 개별 요인
부동산 자체의 사용 기능, 품질 등의 차이로 인해 가격 차이 (예: 거리 상태, 건축 구조, 인테리어, 사용 특성, 면적, 모양 등) 가 거래가격에 영향을 미친다. 비교 분석을 통해 A, B, C, D 는 새로 지은 주택으로 인테리어가 없고, 구조는 평가 대상보다 우수하며, 사용 성질은 경영임대, 면적과 모양은 평가 대상보다 우수하다. 평가 대상에 대한 단일 요소 수정 지수는 100 이고, 아래 표를 통해 a, b, c, d 에 대한 단일 요소 수정 지수는 각각 1 18,1입니다
개별 요소 수정 계수 테이블
단일 요소 가중치 평가 대상 인스턴스 a 인스턴스 b 인스턴스 c 인스턴스 d
건축 구조 0.3100140140140140/kloc/
장식 0.2 100959595959595
사용 속성: 0.2100100100100100.
거리 주 0.21001201109085
영역 모양 0.110013012011
소계:1100111151/kloc
& lt5> 준 가격 계산
시장 비교법의 계산 공식에 따르면 참고가격은 다음과 같이 계산됩니다.
프로젝트 거래 가격 거래 상황 수정 거래 일자 수정 지역 요소 수정 개별 요소 수정 참고 가격 수정
(원/제곱)
A3250100/100100/100100/
B3100100/95100/98100/1
C2900100/100100/100100/;
D2600100/100100/100100/;
위의 네 가지 참고가격이 비교적 가깝기 때문에, 그것들의 산수 평균은 바로 표준가격이다.
2632+2732+37 18+2655
평가 대상 단가 =-----= 평방 미터/2682 위안.
사
평가 대상 가격 = 2682× 78.9 = 211609.
& lt 두 번째 > 이익 복원 방법
1. 이익 복원법 (이하 수익법) 은 적절한 복원 이자율을 사용하여 미래 순이익을 현재 가치로 변환하는 평가 방법입니다. 기본 공식은 다음과 같습니다.
V = a/r [1-1/(1+r) n]
여기서 v 는 부동산 가격입니다.
R 은 감소율입니다.
N 은 미래 수익의 연 수입니다.
이런 방법으로 평가할 때 순이익과 환원금리를 결정하는 것이 중요하다. 순이익을 결정할 때, 우리는 실제 재산뿐만 아니라 재산의 객관적 수입, 즉 실제 수입에서 특수와 우연한 성분을 제거한 후 얻은 일반 정상 소득도 고려한다.
2. 데이터 수집 및 매개 변수 선택
조사, 분석 및 수집을 통해 관련 정보는 다음과 같습니다.
(1) 신향시의 다른 섹터의 주택 임대 상황에 따라 주택 임대료 수준을 계산하고 부동산 임대료 총액이 2300 원이라고 확정했다.
(2) 부동산세 (부동산세, 영업세, 도시건설세 교육비 추가) 는 총소득의 17.5% 이다.
(3) 수리 비용은 주택 현재 가치의 3% 입니다.
(4) 연간 감가 상각비는 65438+ 주택 재설정 가격의 0.5% 로 계산됩니다.
(5) 보험료는 주택의 현재 가치의 3 ‰이다.
(6) 관리비는 연간 임대료의 3% 로 계산됩니다.
3. 총 수입을 계산하다 = 12×2300 원/월 =27600 원.
4. 총 비용을 계산합니다
(1) 부동산세
부동산세 =56400× 17.5%=4830 원.
(2) 관리비:
관리비 =56400×3%=828 원
(3) 수리 비용:
주택 감가 상각비 =830 위안/평방 미터 ×1.5% × 21× 78% = 20628 평방 미터.
집의 현재 가치 =830×78.9-20628=44859 원.
수리비 =44859×2%=897 원.
(4) 감가 상각비:
감가상각비 =830× 1.5%×78.5=982 원.
(5) 보험료:
보험료 =44859×3%= 134 원입니다.
(6) 총 비용:
총 비용 (1)+(2)+(3)+(4)+(5) = 4830+828+987+982+/kloc-0
5. 연간 순이익
연간 순이익 (a)= 연간 총 소득-연간 총 비용 = 27600-7671=19929 원.
6. 부동산 종합 환원률을 결정합니다.
금리 인하는 안전금리와 위험조정치를 더하는 방법으로 결정된다. 중국 인민은행이 최근 발표한 1 년 정기예금금리 (안전금리) (65,438+0.89%) 에 따르면 평가대상에 영향을 미치는 각종 사회경제요인에 따라 토지위험조정계수와 저위험 주택위험조정계수는 각각 7% 와 8% 로 정해졌다. 공식은 다음과 같습니다.
위험 조정 계수 =Xγ 1+Yγ2
이 중 X 는 땅값이 부동산 가격의 비율이고, Y 는 부동산 가격이 부동산 가격의 비율이다.
위험 조정 계수 =7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ = 안전이자율+위험조정계수 = 1.89%+7.4%=9.29%.
7. 부동산 가격 계산
계산 공식 선택
1
V =-× [1--]
R (1+r) n.
N 은 주택 사용 연한이고, 평가 주택은 벽돌 콘크리트 구조이다. 비생산용 주택의 경제 사용 연한은 규정에 따라 50 년이다. 주택은 198 1 년, 이미 2 1 년, 사용 연한이 n=50-2 1=29 입니다. 위의 매개 변수를 수식에 대입하면 다음과 같은 결과를 얻을 수 있습니다.
1 19 1
V =-× [1----] =198204
9.29% (1+9.29%)29
(3) 이 두 가지 평가 방법의 다른 응용을 통해 시장비교법이 평가하는 부동산 가치는 265,438+065,438+0609 원, 수익복원법이 평가하는 부동산 가치는 65,438+098,204 원이다. 부동산 평가 규범에 따르면 시장 비교법 평가 결과 가중치는 0.6, 이익 복원법 평가 결과 가중치는 0.4, 부동산 가치 종합평가는 다음과 같습니다.
211609 × 0.6+198204 × 0.4 = 206247