2006 년 이후 중앙정부는 경제, 법률, 필요한 행정수단을 종합적으로 활용해 차별대우와 점진적인 방식으로 부동산업에 대한 거시적 규제 정책을 잇달아 내놓았다. 전반적으로 규제는 초기 성공을 거두었다. 그러나 부동산 시장에는 여전히 주택 공급 구조가 불합리하고, 일부 도시의 집값이 너무 빨리 오르고, 중저소득 주민 주택이 만족스럽지 못하는 등의 문제가 남아 있다. 경험을 총결하는 기초 위에서 주택의 거시적 규제 정책을 지속적으로 강화하고 보완해야 한다.
부동산 산업의 거시 통제 배경
2006 년 이후 부동산업이 급속히 성장함에 따라 부동산업 투자가 너무 급증했고, 일부 지역에서는 집값 상승이 너무 빨라 부동산업이 거시규제의 중점 업종 중 하나로 자리잡았다.
(a) 부동산 산업 발전을위한 거시 경제 환경
2006 년 이후 주민의 생활수준이 높아짐에 따라 주민 소비 구조가 업그레이드되면서 산업 구조가 업그레이드되고 산업화 과정이 빨라지고 도시화율이 급속히 높아지면서 중국 경제가 주택, 자동차, 전자통신, 에너지, 기초원자재업으로 빠르게 발전하는 새로운 성장 주기로 접어들었다. 이 가운데 부동산 철강 시멘트 등 업계 투자가 급격하게 성장하면서 전체 고정자산 투자가 빠르게 성장하고 있다. 2004 년 1-2 월 고정자산투자 완성액이 53% 증가한 가운데 경제운용에 새로운 불균형이 나타나고 에너지, 운송공급이 긴장되고 주민소비품가격지수 (CPI) 가 상승하기 시작했고 (6 월 전년 대비 5% 상승함) 중국 경제운용이 편열의 조짐을 보이고 있다.
(b) 부동산 시스템 개혁 및 정책 조정
첫째, 1998 년 도시 주민 주택 제도 개혁이 전면적으로 추진되면서 주택 분배, 공급, 시장, 금융, 부동산 관리, 중개, 행정 관리, 규제 등 7 개 체계에 대한 개혁이 전면 시작되면서 40 여 년간의 주택 복지 분배 제도가 폐지되어 화폐화 분배로 대체되었다. 주민주택재산권의 민영화와 주택취득 채널의 시장화를 분명히 하고 주민들의 주택 구입 적극성을 동원해 주민주택 수요가 집중적으로 석방되기 시작했다.
둘째, 더 나은 경제 환경은 더 많은 주택 수요를 창출했다. 첫째, 도시의 신생대는 가정을 이루고, 도시화에서 새로 이주한 인구는 주택을 필요로 한다. 둘째, 도시 주민의 생활수준이 높아져 주거에 대한 요구가 높아지고, 일부 주택 개조재산권을 획득한 주민은 트레이드인, 작은 교환으로 큰 주택 수요가 발생했다. 셋째, 대량의 도시 철거 개조로 주민들의 주택 수요가 증가하였다. 넷째, 대량의 사회자금이 부동산을 투자품으로 삼는 수요이다.
셋째, 부동산업 발전에 대한 국가의 정책 지원은 공급과 수요 두 방면에서 부동산업의 빠른 발전을 촉진시켰다. 95' 초기부터 국내 수요를 확대하기 위해 중국 정부는 주택을 주민들의 새로운 소비 핫스팟으로 삼아 우대주택 융자, 감면 등 정책 지원을 해 주택 구입을 장려하고 주택 소비를 자극했다. 동시에, 경제 성장의 기둥 산업으로서, 국가는 상업 주택 신용 규모 통제 완화, 분양주택 제도 시행, 일부 행정사업성 유료 사업 취소 등의 정책 지원을 통해 부동산업의 빠른 성장을 촉진시켰다. 2003 년 1999 에 비해 부동산 투자 완료액은 연평균 24.5% 증가하여 같은 기간 고정자산 투자 증가율보다 7.3% 포인트 높았다.
(c) 제도적 메커니즘의 부족과 부동산 시장의 거시 통제
2005 년 하반기부터 부동산업은 발전 과정에서 일부 지역의 부동산 투자 과열, 집값 상승 현상이 나타났다. 특히 상하이 항저우 등 창강 삼각주 지역에서는 집값 상승폭이10% 를 넘어 이번 거시경제 편향의 상징이 됐다. 그 근원은 체제와 메커니즘의 결핍에 있다. 첫째, 부동산 시장이 자유화되었지만 해당 제도가 수립되고 개선되지 않아 시장 메커니즘이 효과적으로 작용할 수 없다. 둘째, 대부분의 토지는 합의방식으로 양도되며, 실제 땅값을 반영하지 못하며, 토지자원은 합리적으로 사용할 수 없다. 셋째, 자금 사용 비용이 낮다. 이러한 요인들은 수요와 투자 동력이 왕성하여 시장을 효과적으로 조정하기가 어렵다. 2004 년 4 월, 부동산 투자의 급격한 성장세를 억제하기 위해 국무부는 일련의 정책을 연이어 내놓아 부동산업에 대한 거시적 통제를 진행했다.
2006 년 이후 부동산 거시 통제 정책의 특징과 효과
(a) 2006 년 부동산 거시 통제 정책의 초점과 효과
규제 목표와 중점: 2006 년 초, 부동산 투자의 급격한 성장을 억제하기 위해 중앙정부는' 토지 관리, 신용 강화' 의 거시적 규제 정책을 채택했다. 한편, 부동산 토지에 대한 통치 정비력을 강화하고, 건설지를 정리하고, 엄격하게 비준하고, 토지 공급을 강화하고, 경영지의' 모집, 촬영, 매달아' 를 점진적으로 추진하며, 원천에서 토지 공급을 통제했다. 한편 중국 인민은행은 예금준비율을 두 번 올리고 부동산 개발 프로젝트 (경제 적용 주택 프로젝트 제외) 자본금 비율을 35% 이상으로 올리고 금융기관 예금대출 기준금리를 인상하고 부동산 유동자금 대출 등을 엄금하며 은근을 조여 부동산 개발에 대한 자금 지원을 줄였다.
효과와 문제: 2006 년 규제조치는 행정수단 위주이며 힘이 크다. 토지와 자금 공급을 통제함으로써 부동산 공급을 통제함으로써 부동산 투자 성장률을 연초 50.2% 에서 연말의 28.1%로 매달 22./KLOC 로 낮췄다.
하지만 이번 규제는 주로 공급을 억제하고 수요, 특히 불합리한 수요에 대한 효과적인 통제가 부족하다는 점이다. 지난 몇 년간 내수를 확대하고 주택 소비를 자극하는 일부 정책이 여전히 작용하고 있어 수급 관계의 불균형을 불러일으키고 있다. 투기 투기와 수동적 수요 등 불합리한 수요의 급속한 성장이 나타났다. 중저가 주택 공급 비율 하락, 부동산 공급 구조 불합리 등으로 인한 상품주택 가격이 크게 올랐다. 전국 평균 판매가격은 전년 대비14.4% 증가했다. 특히 상하이 항주 등 동남연해도시의 집값 상승폭이 더욱 커지면서 사회 각계에서' 부동산 거품' 이 나타날지 여부에 대한 관심이 쏠리고 있다.
(b) 2007 년 부동산 거시 통제 정책의 특성과 효과
2007 년 초 부동산 시장의 새로운 상황과 새로운 문제에 따라 중앙은 3 개월 동안 일련의 규제 정책을 계속 내놓았다.
규제 목표와 중점: 규제 목표는 부동산 투자 규모를 통제하는 단일 목표에서 투자 속도를 제어하고 상품 주택 가격 상승이 너무 빠른 이중 목표로의 전환을 억제해야 한다. 규제는 그에 따라 조정된다: 첫째, 부동산 시장의 공급과 수요 관계를 효과적으로 조정하는 것이다. 공급을 늘리고 수요를 줄이는 방면에서 부동산 시장을 조정하고 집값을 안정시키는 목적을 달성하다. 한편으로는 신용, 세금 등의 경제적 수단을 이용하여 부동산 투기 비용을 높이고 부동산 투기 수요를 억제한다. 도시 철거 개조 규모를 엄격히 통제하고 수동적인 주택 수요를 억제하다. 동시에, 유휴 토지에 대한 청산력을 증가시켜 토지 공급을 증가시킨다. 둘째, 계획 승인, 토지 공급, 신용, 세금 등에서 중소형, 중저가 일반 주택에 우대 정책 지원을 해 주택 공급 구조를 개선하는 것이다. 셋째는 부동산 시장 질서를 정돈하는 것이다. 분양실 재양도 금지, 주택 실명제 시행, 인터넷 거래 등의 조치를 내놓았고, 법에 따라 불법 판매 행위를 엄숙히 조사하여 처리하다. 부동산 시장 정보 시스템 구축 및 개선을 가속화하고, 부동산 시장 운영에 대한 동적 모니터링을 강화하고, 좋은 시장 환경을 조성합니다.
규제 효과와 문제: 2007 년 말 부동산 투자 증가19.8%, 성장률은 전년 동기 대비 8.2% 포인트 하락했다. 상품주택 판매가격은 7.5% 올랐고, 상승폭은 전년 동기 대비 3.6% 포인트 하락했다. 상하이, 항주 등 도시에서 대폭 오른 집값이 효과적으로 억제되어 거시적 규제가 초보적인 효과를 보이고 있음을 보여준다.
그러나 2008 년 초에는 몇 가지 문제가 다시 두드러졌다. 첫째, 부동산 투자 증가율이 반등하면서 1-6 월 성장률은 전년 말보다 4.4% 포인트 상승했다. 둘째, 공급 구조의 불합리한 상황이 여전히 존재하고 있으며, 일부 대도시의 중저소득 가정이 절실히 필요로 하는 중저가 주택과 경제 적용 주택의 비율이 낮고 공급이 부족하다는 것이다. 셋째, 심천, 베이징, 광저우, 대련 등의 도시 집값이 크게 올라 중저소득층이 감당하기 어려워 사회 불안 요인을 증가시켰다.
(c) 2007 년 부동산 거시 통제 정책의 특성
2007 년 5 월 말 건설부, 발전개혁위 등 9 부위가 공동으로' 주택 공급 구조 조정에 관한 주택 가격 안정에 대한 의견' 을 내놓았고, 각 부처와 지방정부는 잇달아 관련 보조조치를 내놓았다.
규제 목표: 현지 주민들의 자생성 요구를 충족시키는 중저가 중소형 일반 상품 주택을 개발하여 저소득 가정의 주택난을 단계적으로 해결한다.
중점: 첫째, 지방정부가 저임금 주택과 저렴한 주택을 이용해 저소득층의 주택 문제를 진정으로 해결하도록 요구하는 것이다. 둘째, 2006 년 6 월 1 일부터 90 평방미터 이하의 일반 주택의 공급지 면적과 개발면적이 그해 계획면적의 70% 를 넘지 않아야 하며, 제한형, 집값 제한, 경쟁지, 집값 경쟁 방법을 통해 중저가, 일반 주택 공급을 보장해야 한다. 셋째, 경제적 수단을 운용하다. 주택 양도 과정의 세금 관리와 외자 주택 구입 관리를 강화하여 투기 투기를 억제하다. 은행 예금 대출 금리를 올리고, 주택 소비 신용대출에 대한 계약금 비율을 다르게 조정하고, 합리적인 소비를 유도한다. 부동산 시장 질서를 규범화하고, 시장 정보의 투명성을 강화하고, 여론지도를 강화하고, 부동산 시장의 질서 정연한 운영과 건강한 발전을 촉진한다. 넷째, 부동산 규제 정책을 지방정부의 목표책임평가제도에 포함시켜 규제 조치의 효과적인 시행을 보장하는 것이다.
주거 산업의 거시 통제 정책 시스템에 대한 전반적인 평가
(a) 이 거시 통제 정책의 특성
첫째, 거시 통제는 단계적이고 점진적이다. 각 단계의 두드러진 갈등을 해결하는 데 중점을 두고, 규제가 점차 깊어지고, 경제정책의 연속성과 안정성을 유지하는 데 중점을 두고, 진동과 영향이 적다.
두 번째는 규제 정책의 종합성과 체계성이다. 각기 다른 규제 대상에 따라 상응하는 규제 수단을 취하여 행정 수단, 법적 수단, 경제적 수단을 종합적으로 사용하는 정책 체계를 형성하여 비교적 좋은 효과를 거두었다.
셋째, 규제 정책은 차별 대우, 분류 지침에 중점을 둡니다. 주로 부동산 투자 속도를 통제하고, 투자 수요를 억제하고, 일반 주민이 집을 사려는 적극성을 보호해야 한다는 것이다. "이중 타이트" 의 경우 토지 공급, 프로젝트 승인, 신용 지원 등의 정책은 모두 경제 적용 주택, 중저급 주택으로 기울어져 있다. 불합리한 수요를 억제하는 동시에 일반 주민의 자택성 수요에 주택 융자, 세금 방면의 혜택을 주었다.
(b) 거시 통제 정책의 효과
첫째, 부동산 투자의 급격한 성장세를 통제하고 부동산업의 꾸준한 발전을 유지했다. 은근, 지근 긴축 및 정부 규제가 커지고 부동산 투자가 규범에서 발전한다. 투자, 투기 수요 및 선행 철거로 인한 수동적 수요는 어느 정도 억제되고 부동산 시장은 자택성 수요 위주로 전환된다. 지방정부는 규제와 주택보장정책에 더 큰 책임을 지고 있다. 부동산 투자의 급격한 성장세가 효과적으로 통제되고, 투자는 매월 누적 전년 동기 대비 증가율이 2006 년 초 50.2% 에서 2005 년 말19.8%, 2007 년 1 1 월 24% 로 떨어졌다 상품주택 평균 판매가격은 전년 동기 대비 2006 년 상승14.4% 로 점차 하락했고, 2007 년 1 1 월 전년 대비 5.8% 상승했고, 주택가격 상승세는 완만하게 하락했다.
둘째, 토지 제도의 심화 개혁을 촉진시켰다. 규제는 개혁과 결합된 정책 조치를 취하고 경영토지사용권 입찰 경매 상장제도를 세우고 토지거래의 감독과 관리를 강화하여 허점을 막고 토지거래 시장화 과정과 규범을 촉진시켰다.
셋째, 주택 시장 시스템이 처음 형성되었다. 기본적으로 신설 주택시장, 중고주택 양도시장, 주택임대시장으로 구성된 주택시장 체계를 형성했다. 분양 주택 예매, 부동산 거래질서 표준화, 주택거래, 온라인 신고 등 규제제도를 점진적으로 확립하고 보완해 부동산 시장 질서가 점차 개선되고 있다.
(c) 여전히 존재하는 문제와 원인
부동산 시장 발전에는 여전히 몇 가지 두드러진 문제가 있다. 첫째, 주택 공급의 구조적 모순은 여전히 매우 두드러진다. 2007 년 1-6 월, 40 개 중점 도시 상장 예매 세트 모두 건축 면적 1 15 평방미터로 현지 주민들의 자택 수요에 적합한 중저가, 중소형 일반 상품 주택, 경제 적용 주택은 여전히 공급이 부족하다. 둘째, 일부 도시의 집값 상승은 여전히 비교적 빠르다. 2007 년 1 1 월, 집값 상승폭이 큰 도시: 복주는 전년 대비 10.4%, 베이징 10.3%, 셋째, 주택보장제도가 완벽하지 않아 저소득 가정의 주택난이 근본적으로 해결되지 않았다.
위의 문제에 대한 추가 분석에는 더 깊은 이유가 있습니다.
첫째, 90 평방 미터 이하의 일반 주택에 대한 70% 의 규제 조치에 대한 설득력과 조작성이 부족하다. 이 조치는 주택 공급 구조를 개선하고 현지 주민들의 자택 수요를 충족시키는 중요한 조치이다. 그러나 조치의 목표 포지셔닝이 무엇인지, 신생대의 수요를 충족시키는 것인지, 아니면 새것으로 바뀌는 주민의 수요를 충족시키는 것인지. 모두 포함된다면 주민주택 소비 목표 문제도 포함돼 90 평짜리 주택이 향후 몇 년간 주민주택의 목표인지 여부. 또한, 목표 위치 결정 후 수요가 얼마인지, 비중이 70% 인지, 과학적이고 합리적인 해석을 해야 설득력이 있고 개발자를 포함한 이해와 지원을 받을 수 있다.
한편 중저가 주택은 판매과정에서 조작성이 부족하고, 주택 구입자의 자격 검증, 주택 판매 절차, 감독 관리 등 세부적인 규정이 없어 조치를 효과적으로 이행하기 어렵다.
둘째, 체제 문제는 지방정부의 주택 규제 정책 시행에 대한 적극성을 제한한다. 첫째, GDP 는 지방 정적을 평가하는 주요 지표로, 부동산업 투자 속도와 집값 상승폭이 하락해 지방경제에 직접적인 영향을 미친다. 둘째, 토지소득은 지방정부가 얻을 수 있는 주요 재정소득이며, 땅값은 지방소득에 영향을 미칠 것이다. 셋째, 중저가 주택을 시행하고 주택보장제도를 보완하는 자금원이 명확하지 않아 지방정부가 스스로 돈을 마련해야 하는데, 몇 가지 요인이 모두 지방이익에 직접적인 영향을 미친다.
셋째, 투자 수익이 낮으면 개발상이 중저가 주택을 건설하는 적극성에 영향을 미친다. 중저급주택은 한도형, 집값 제한을 기초로 땅값 경쟁, 집값 경쟁 방법을 취하고 입찰을 하는 것은 일정한 행정제한에 따른 시장화 행위다. 개발상이 추구하는 것은 투자 수익이다. 그 결과 하나는 개발업체의 수익을 충족시키는 조건 하에서 경쟁하는 집값이 높을 수 있다는 것 (광저우에는 이미 선례가 있음) 이고, 두 번째는 예상 수익이 낮기 때문에 개발자들이 적극적으로 참여하지 않기 때문이다.
넷째, 주택 보안 시스템이 완벽하지 않습니다. 첫째, 주택 보안 시스템이 완벽하지 않습니다. 정부가 저소득층을 위해 주거문제 해결에 대한 책임을 지는 것은 불분명하고 법과 제도 보장이 부족하다. 둘째, 일부 도시에서는 아직 염세 제도가 확립되지 않았으며, 경제 적용 주택 제도는 더 개선되어야 하고, 주택 보장 제도의 적용 범위는 너무 작다. 셋째, 주택 보안 시스템이 구현되지 않았습니다. 대부분의 도시에는 명확한 규제 기관이 없고, 자금원이 제도화되지 않고, 최저 소득 주민 가족 서류와 신청, 승인 제도가 마련되지 않았다.
다섯째, 주택 정보, 기록 보관소 등 기초제도 건설이 부족하다. 세금, 신용 등의 경제적 수단을 이용하여 투자 수요, 외자 투기 등의 규제 조치를 억제하는데, 실명제 주택 서류가 없기 때문에 정확하게 실시하기 어렵고 규제 효율을 낮추기 어렵다. 동시에 부동산세를 시행하는 방식을 통해 재고 주택 구성을 최적화하는 정책 건의도 달성하기 어렵다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산세, 부동산세, 부동산세, 부동산세, 부동산세, 부동산세, 부동산세)
정책 제안
부동산 규제 정책을 지속적으로 개선하고 시행해야 하며, 동시에 장기적인 제도 건설을 중시하고, 표본을 겸치하고, 더 나은 규제를 위한 조건을 만들어야 한다.
첫째, 주택 정보 통계 작업을 강화하고 주택 파일 등록 제도를 수립한다. 통계 시스템, 건설 시스템의 통계 자원을 통합하고 실명제의 주택 파일 등록 제도를 수립하다.
둘째, 과학적 주민 주택 소비 목표와 소비 모델을 수립한다. 첫째, 과학발전관과 우리나라 토지자원과 인구상황에 따라 현재 경제발전 단계에서 90 평짜리 주택이 중저소득 일반 주민의 주택 수요를 충족시킬 수 있다는 것을 분명히 했다. 둘째, 중간 및 중저소득 일반 주민의 자택 수요를 정확하게 집계하고, 실제 수요에 따라 중저가, 중소형 일반 상품 주택의 공급지 계획과 건설 계획을 마련한다. 셋째, 소비능력' 임대, 구매 병행' 의 과학소비 모델을 제창하여 일반 주민의 주택 소비를 합리적으로 유도하는 것이다.
셋째, 지방정부의 규제 정책 시행에 대한 적극성을 동원하여 지방정부가 규제 조치를 진지하게 이행할 수 있도록 제도 조건을 마련하다. 첫째, 지방관원의 정적평가제도를 개혁하여 GDP 성장의 영향을 약화시킨다. 둘째, 분세제도를 개혁, 보완하여 지방정부의 사권과 재권을 서로 비교하게 하는 것이다. 셋째는 토지수익제도를 개혁하여 지방정부의 토지수입에 대한 의존도를 줄이는 것이다.
넷째, 주택 보안 시스템을 개선한다. 일반 주민의 주택 구입 수요를 충족시키다. 정부는 중저소득 주민의 주택을 보장하는 책임을 지고 완벽한 주택 보장 제도를 세워야 한다. 첫째, 저소득 주민의 지불 능력에 따라 다단계 주택 보장 체계를 세우는 것이다. 저임금 인구에 대한 저임금 주택 정책을 실시하다. 저소득층에게 저렴한 주택을 제공하다. 두 번째는 주택 보안 기금을 설립하여 자금원을 해결하는 것이다. 셋째, 저소득층의 주택 파일 및 분배 시스템을 구축하고, 이해 및 적시 조정을 추적하고, 실제 수요에 따라 주택 투자 및 주택 분배를 마련하고, 보증을 보장해야합니다.
동시에 정부는 중저가, 중소형 일반 주택 건설에 대한 정책 지원을 제공하고 수요에 따라 일반 주택 공급을 늘려야 한다. 일반 주택 방향성 판매 세칙을 제정하여 분배, 주택담보금리, 선불비율 및 적립금 대출 사용에 혜택을 주어 일반 주민의 주택 구입 수요를 충족시키고 주택 구입 비용을 낮춘다.
다섯째, 부동산세 시행을 추진하여 부동산 자원을 합리적으로 배정하다. 주민들이 주택을 보유하는 상황에 따라 다른 재산세를 징수하면 투자 수요를 억제하고 주식원을 최대한 활용하며 지방재정에 안정적인 수입원을 제공하는 것이 현재의 부동산 시장 문제를 해결하는 근본책이다.