부동산 시장의 거시적 발전
2023 년까지 러시아의 부동산 시장은 안정된 상태로 집값이 크게 오르지 않았다. 그러나 2023 년부터 러시아의 여러 도시의 집값 시세가 분화되었다. 대도시의 집값이 오르기 시작했다.
러시아의 두 도시를 예로 들면 모스크바의 집값은 평방미터당 22 만 7000 루블, 상트페테르부르크도 654 만 38+003 루블로 올랐다. 2023 년 두 도시의 집값은 각각 6.5%, 6. 1% 올랐다. 그러나 다른 도시에서는 집값이 경미한 상승이나 하락세를 보이고 있다.
주택 담보 대출 성장이 더디다
2023 년 러시아 주택담보대출 규모가 다시 확대되면서 전체 규모는 502 억 7 천만 루블로 전년 대비 4.73% 증가했다. 지난해 러시아 정부는 부동산 시장 인센티브를 내놓았고, 담보대출 규모는 약간 상승했고 대출 총액은 5 15 억 루블로 올랐다. 거시경제가 부진한 상황에서 주택담보대출은 성장을 유지하며, 한편으로는 정부 정책 지원과 관련이 있고, 다른 한편으로는 주택 투자 용도와 관련이 있다. 많은 러시아 가족들은 루블의 평가절하를 우려하여 부동산에 적극적으로 투자하고 주택 담보대출을 통해 재테크를 함으로써 주택 대출의 안정적인 성장을 유지하고 있다.
통계에 따르면 러시아 국민들이 받는 주택 융자 금리는 15% 정도이며, 현재 주택 융자 금리는 대중의 심리적 목표보다 약간 높지만, 여전히 많은 주택 구입자들이 주택 융자를 신청하고 있다.
2023 년 러시아 집값 동향
글로벌 경제가 침체되면서 러시아의 경제와 부동산 시장도 중국과 다른 나라들처럼 침체와 쇠퇴 상태에 들어갔다. 2023 년에는 러시아의 신설 주택 수요가 줄고, 신설 주택 개발량과 시장 공급도 줄어든다. 집값도 둔화 추세와 전반적인 안정을 유지할 것이기 때문이다.
상업용 부동산의 경우 상업용 주택에 대한 러시아의 수요도 감소했다. 대부분의 회사들은 업무 내용을 축소하거나 조정하여 쇼핑몰과 오피스텔에 대한 수요를 줄였다.
왜 중국의 집값이 러시아보다 낮을까?
우선 러시아의 집값이 654.38+0.5 만 배 올랐는데, 지난 20 년 동안 러시아에서 심각한 경제 위기가 빈번히 발생했기 때문에 심지어 쇠퇴하고 루블에도 신구루블의 교체가 있었다. 지난번에는 지금이었고, 2023 년에는 절반 이상 평가절하되었다. 2023 년 초 30% 의 평가절하를 계속했습니다. 즉, 70% 의 돈이 이렇게 평가절하되었습니다. 물론 여러 가지 이유가 있습니다. 푸틴은 중국의 수요가 둔화되고 중국은 미국이 석유 공급을 늘린다고 말했다. 어차피 석유는 팔 수 없고, 러시아는 수입원이 없어 경제가 심각한 쇠퇴에 빠졌다. 따라서 루블은 집이 너무 많이 오르는 것이 아니라 평가절하가 너무 많다고 말해야 한다. 중국은요? 이런 근거가 있습니까? 전혀 아닙니다. 우리의 특별한 결환제도로 인해 인민폐는 국내외에서 완전히 다릅니다. 지난 10 년 동안 해외에서 국내 평가절하를 평가절하했고, 이후 10 년 동안 해외 평가절하는 국내 구매력이 더 강할 가능성이 높다. 둘째, 러시아의 경제 모델은 석유가스를 파는 것이다. 이는 완전히 해로운 군마식의 국가 발전 모델이며, 선조가 남긴 물건을 파는 것이다. 러시아의 경공업과 중공업은 거의 다 끝났다. 군공만 할 수 있지만, 그는 다른 사람의 정치 진영에 있지 않아 돈을 팔기가 어렵다. 따라서 아무도 에너지를 원하지 않으면 러시아는 즉각 심각한 적자를 내고 붕괴에 빠지게 된다. 에너지 가격이 오르면 러시아는 다시 한 번 우쭐거릴 것이다. 따라서 루블의 변동은 에너지 시장의 변동이다. 오르면 거품이 되고, 떨어지면 전부 터진다. 예를 들어, 2023 년부터 러시아 모스크바의 집값은 계속 하락하고 있다. 그럼 모스크바의 집은 보존하나요? 다만 그 자신의 일부 정치인과 부자들이 그곳에서 집을 샀을 뿐, 다른 나라의 부자들은 거의 사지 않았고, 중국 부자들이 러시아의 집을 빼앗았다는 말도 들어 본 적이 없다. 그래서 나는 단지 내 자신의 게임을 속였다. 아무도 그가 감상할 것이라고 생각하지 않는다. 우리 중국으로 돌아가자. 우리의 경제 모델은 비교적 건강하다. 수출할 때까지 줄곧 강력한 엔진이었다. 하지만 우리의 수출 상황은 원료가공을 하는 것입니다. 즉, 철광석을 먼저 수입한 다음 철근을 만들어 부품을 짜서 외국인에게 판매하는 것입니다. 그래서 과잉임에 틀림없다. 그리고 항상 흑자여서 적자는 없을 것이다. 적자가 생기면 모든 수출입 기업이 손해를 본다는 뜻이다. 인민폐가 루블처럼 변동한다면, 어디든지 돈이 같을 것으로 예상된다. 국가 경제가 먼저 붕괴된 다음에 화폐가 크게 평가절하되기 때문이다. 그래서 그때는 투자와 주택 문제가 아니었고, 가장 심각한 문제는 식사였다. 셋째로, 러시아는 투자국이 아니다. 아무도 에너지 수출국에 가서 경제를 할 사람이 없다. 서구 자본 투자의 대상은 주로 중국과 같은 제조업 국가로, 그들은 그곳에 공장을 설치하여 중국을 아시아 태평양 중심의 본부로 만들 것이다. 그래서 뜨거운 돈이 러시아를 드나드는 문제는 없다. 그들의 높은 집값은 근본적으로 빈부의 분화로 인한 것이다. 가장 부유한 러시아인들이 모스크바에서 집을 샀는데, 물론 모스크바의 집값이 가장 높다. 2 위를 차지한 상트페테르부르크는 모스크바도 한 계단도 못 이기고 모스크바의 평균 가격보다 절반도 낮았다. 상트페테르부르크 이후 다른 도시의 집값은 정상, 5000-6000 위안이다. 그래서 이런 거품은 매우 안정해 보이는데, 한 나라가 한 도시 위에 있는 것과 같다. 러시아에서 장사를 하고 싶다면, 그것이 러시아에서 정치에 종사하는 한, 그것은 모스크바에서 살아야 한다. 그들은 경기 침체로 도망가지 않을 것이다. 모스크바의 이 부자들은 대부분 정치인과 사업가들이며, 그들은 국가 자원을 되팔아서 돈을 벌었다. 그들은 정말 나라를 떠날 수 없다. 중국은 또 달라졌다. 우리는 투자국이고 자본 흐름은 정상적인 현상이다. 일단 중국의 투자 기회가 줄어들면 국제 자본은 반드시 철수할 것이다. 특수한 결산 제도로 인해 시장 자금의 감소가 불가피하다. 따라서 앞으로 인민폐가 다시 평가절상의 길에 오르지 않으면 디플레이션의 위험은 장기적으로 존재할 것이다.
따라서 어느 방면에서든 중국의 집값은 러시아와 비교할 수 없다. 오히려 그해 일본과 똑같다. 같은 제조업 국가, 같은 가공 원료 수출입 방식, 같은 흑자 국가, 같은 화폐가 먼저 오르고, 같은 인구배당, 같은 욕망이 팽창하고, 미국을 사고, 심지어 세계경제의 위치도 똑같다.
물론 비교도 우리에게 약간의 계시를 주었다. 러시아의 그 길을 갈 확률은 매우 적고 불가능하지만, 사실 우리는 미국처럼 발달하고 유럽처럼 행복한 삶을 살고 싶다. 러시아 모스크바에 집주인이 되고 싶은 사람은 아무도 없다. 이것은 우리가 러시아의 이야기에서 몇 가지 교훈을 얻어야 한다.
첫째, 에너지를 판매하는 모델은 중동을 포함하여 소멸될 것이다. 왜냐하면 에너지는 언젠가는 업그레이드될 것이기 때문이다. 미국의 셰일오일 기술의 돌파구는 석유 수출국에 큰 타격을 주었다. 앞으로 전동차가 큰길로 가득 차게 되면 석유수출국은 세계에서 가장 가난한 곳이 될 것이다. 따라서 과학 기술 진보는 경제 발전의 최우선 과제가 되어야 한다. 직장처럼 사장이 가장 유망한 (미국인) 다른 사람을 위해 아르바이트를 해도 나쁘지 않다. (독일인, 일본인, 중국인), 가장 많이 매몰된 해군에 속한 말을 왜 2 세대로 나눌 필요가 있는가! 예를 들어, 중동, 베네수엘라, 러시아, 브라질은 경제적 위험, 특히 기술 혁신을 막을 능력이 전혀 없습니다.
두 번째는 도시 기능이 분산되고 산업이 분산되는 것이다. 중국의 모든 산업이 베이징에 집중되어 있고 다른 곳은 농촌이라면 베이징의 집값은 세계 1 위가 될 것이다. 장사를 하는 사람은 모두 여기로 달려야 하기 때문이다. 하지만 다행히도 우리는 상하이 심천 절강 광동 천진도 있다. 이 곳들은 베이징의 압력을 분담했지만, 그것으로는 충분하지 않다. 더 많은 도시가 한 산업의 중심이 되어야 하고, 물론 정치도 중심화되어야 한다. 부처는 모두 베이징에 있고, 거래소는 모두 상해에 있다. 이것이 문제입니다. 분산 거래소, 의료 자원, 부처, 교육 자원. 그래야만 산업이 복귀하고 노동인구가 복귀할 수 있다. 이것이 재고와 지렛대를 낮추는 가장 근본적인 방법이다. 이제 우리도 이 방향으로 노력하고 있지만 저항은 정말 작지 않다.
셋째, 금융 안정과 통화 안정을 유지하십시오. 이것은 시장 경제 국가에서 가장 중요한 포인트입니다. 이런 관점에서 볼 때, 중앙은행의 성과는 사실 높은 점수를 줄 수 있다. 사람들은 항상 중앙은행이 물을 방류하고 있다고 생각하지만, 사실 그의 마음속에는 금리와 환율만 있다. 금리가 오르고 중앙은행이 물을 넣지 않는다면, 금융 위험은 일단 터지면 걷잡을 수 없게 된다. 고위험 개발 대출을 보다 안전한 개인 대출로 대체하는 것도 금융안전을 유지하는 중요한 수단이다. 만약 내가 중앙은행장이라면 나도 그렇게 할 것이다. 빠져나갈 길이 없기 때문에, 거품은 스스로 사라지지 않고, 위험도 자동으로 사라지지 않고, 옮겨질 수밖에 없다. 전 국민의 재정적 위험을 일부 투기자들에게 이전하다. 환율평가절하를 가급적 하지 않고 행정통제로 외환유출을 제한하고 개혁, 채무 이체, 위험 교체를 위한 시간을 마련하다.
전반적으로, 러시아 부동산 시장은 공급이 수요를 초과하는 상태에 있다. 2023 년 중반에는 대도시의 집값이 약간 하락할 가능성이 있다. 스탠다드푸르의 예측에 따르면 러시아 집값의 하락폭은 5% 정도다. 중앙은행이 관건금리를 인상하여 대출 비용을 올리고 부동산 시장의 투자 열정을 억제했다.