서브프라임 모기지 위기는 21세기 미국 혼란의 중요한 원인이다. 이 글에서는 서브프라임 모기지 위기의 시작과 끝을 전체 타임라인을 통해 설명한다.
제1장 패니와 프레디 그리고 모기지 채권
대공황의 그림자가 여전히 남아 있던 1938년, 루즈벨트는 연방전국모기지협회(Federal National Mortgage Association) 설립에 앞장섰습니다. 이름은 패니 매(Fannie Mae)라고 합니다. 당시 미국인들은 집을 사고 싶을 때 50%의 계약금을 준비한 뒤 지역 은행과 예금기관으로 구성된 저축대부조합에 대출을 신청해야 했고, 대출 금리는 8% 안팎이었다. 임기는 5~10년에 불과했다. 은행이 대출과 예금의 이자 차이를 통해 돈을 버는 것은 저축과 대출 조합도 마찬가지다. 대출은 다음 대출이 충분한 후에만 연장될 수 있으며, 집을 사고 싶은 사람들은 줄을 서서 할당량을 기다릴 수 있습니다. 패니메이는 이 문제를 해결했다. 저축대부조합은 이를 곧바로 패니매에게 팔았다. 같은 금액의 자금을 받은 저축대부조합은 주택을 구입하는 속도도 크게 늘었다. 저축대부조합은 모기지 이자에 대한 수익 창출에서 모기지 처리를 위한 처리 수수료를 부과하는 방식으로 전환했고, 모기지 이자 수입은 패니메이(Fannie Mae)에게 돌아갔습니다. 당시 Fannie Mae는 국유 기업이었으며, 이를 사들인 대출금은 연방 대차대조표에 반영되었습니다. 연방 정부는 계속해서 자체 신용을 관리하고 저축 대출 협회를 지원하여 사람들에게 제공했다고 볼 수 있습니다. 주택 구입 자금으로. 뉴딜 정책이 진전되면서 5~10년 모기지가 점차 철회되고, 30년 고정 금리 모기지가 역사의 무대에 들어서면서 사람들의 월 상환 부담이 줄어들고 점점 더 많은 미국인들이 주택 수요를 실현할 수 있게 되었습니다. 꿈. 그러나 루즈벨트는 자신의 뉴딜 정책 하에 설립된 패니 메이(Fannie Mae)가 70년 후 또 다른 세계 경제 위기의 중심이 될 것이라는 것을 볼 기회가 없었습니다.
1977년 루이스 라니에리는 주택담보대출을 채권으로 묶어 파는 기발한 아이디어를 내놓았습니다. 전통적인 모기지 사업 체인은 주택 구매자가 모기지 대출을 신청하고, 은행이 최종적으로 주택 모기지 대출금을 개발자에게 지불하며, 주택 구매자가 최대 30년 동안 모기지 대출의 원금과 이자를 상환하기 시작하는 것입니다. 이렇게 오랜 기간이 지나면 은행은 언제든지 주택 구입이 중단되고 원금을 회수할 수 없는 위험에 직면하게 됩니다. 이 위험은 궁극적으로 미국의 Fannie Mae가 부담합니다. 루이스는 이 문제를 해결했습니다. 은행은 수천 개의 모기지를 자금 풀에 모아서 구매자의 상환 위험에 따라 여러 등급의 채권으로 판매했습니다. 예를 들어, 은행은 총 5천만 개의 모기지를 5가지 위험 수준의 채권으로 패키지합니다. 위험도가 낮은 모기지는 수익률이 5%인 채권으로 패키지되고, 중단될 가능성이 높은 모기지는 위험 수준이 높은 채권으로 패키지됩니다. 10%의 수익률. 이 채권이 투자자들에게 팔린 뒤 은행은 즉시 원금 5000만 원을 회수했고, 주택담보대출 채권자가 은행에서 투자자로 바뀌었다. 은행은 또한 수익을 창출하기 위해 판매 과정에서 수수료를 부과합니다. 은행의 경우 이는 수익성이 높은 사업입니다.
1970년부터 1983년까지 미국의 평균 GDP 성장률은 2.9%에 불과했지만, 평균 인플레이션율은 10.46%에 달했다. 경제학에서는 이런 현상을 스태그플레이션(stagflation)이라고 부른다. 오늘날 미국 국민들도 인플레이션으로 고통받고 있는데, 최고 수준은 2022년 6월 9.1%였다. 당시 인플레이션 대처 방법은 지금과 똑같았다. 바로 금리 인상이다. 1979년에는 키 2m의 거인이 연준 의장으로 올라와 금리를 지금의 10배가량인 22.36%까지 계속 인상했다. 21개월 간의 경기 침체를 겪으면서 미국 경제는 마침내 1983년 6월 인플레이션을 최고치인 13.6%에서 2.9%로 통제했습니다. 키 2m의 폴 볼커(Paul Volcker) 연준 의장은 급격한 금리 인상과 21개월에 걸친 경기 침체를 '볼커 쇼크'라고 부른다. 하지만 이 충격은 바로 행운의 여신이 루이스에게 준 첫 번째 선물이었습니다.
1981년 9월 30일, 의회는 저축대출 은행이 모기지를 팔면 재무부가 지난 10년간 납부한 세금을 손실 보조금으로 반환한다는 내용의 세금 면제 법안을 통과시켰습니다. , 더 많이 판매할수록 더 많은 보조금을 받을 수 있습니다. 이로 인해 저축·대출 은행들은 모기지 매각에 충분한 동기를 부여받았다. 이때 이미 민영화된 패니메이는 자금조달 압박이 높아 파산 직전에 이르러 모기지 매입을 하지 못했다. 미국에서 모기지 대출을 구매할 수 있는 능력과 필요성을 갖춘 월스트리트 투자 은행은 루이스가 근무했던 살로몬 브라더스(Salomon Brothers)뿐이었습니다.
1968년 패니매는 베트남전 당시 연방정부의 부채를 덜 추악하게 만들기 위해 민영화됐다. 이제부터 미국인들이 주택을 구입하기 위한 주택담보대출은 패니매의 개인부채일 뿐 연방정부의 대차대조표에는 반영되지 않는다. 동시에 공무원 및 보훈 대상 주택 대출 사업을 분사해 '지니메이'를 설립했다. 분할 후 Fannie Mae는 정부 기능을 완전히 잃었지만 족쇄도 잃어 미국에서 적격 모기지를 모두 구입할 수 있었습니다. Fannie Mae가 미국 전역에서 독점권을 행사하는 것을 막기 위해 의회는 1970년에 Freddie Mac이라는 세 번째 기관을 설립했습니다. 이후 패니와 프레디는 역사의 무대에 올라 미국 국민들이 경쟁을 통해 더 낮은 금리의 모기지 대출을 받을 수 있게 됐다. 그러나 볼커의 영향으로 패니와 프레디도 파산 위기에 처했다. 루이스는 그들에게 올리브 가지를 내밀었습니다. Lewis의 로비에 이어 Fannie와 Freddie는 Salomon Brothers에 모기지를 제공하여 이를 채권으로 묶은 다음 Fannie와 Freddie가 이를 보증했습니다. 패니와 프레디는 당시 민간 기관이었지만 시장에서는 여전히 정부 지원을 받으며 실패할 수 없는 정부 지원 기업으로 여겼습니다. 그래서 패니와 프레디, 투자은행의 협력으로 주택저당증권(MBS)이 탄생했습니다.
제2장 크레이지
2000년부터 2001년까지 인터넷 버블 붕괴, 911 사태, 엔론의 금융사기 등이 미국 경제를 잇따라 강타했다. 그린스펀은 경기부양을 위해 연준을 주도하여 2001년 1월 3일부터 2003년 6월 26일까지 13차례에 걸쳐 금리를 인하했다. 연방기금 금리를 6.5%에서 1%로 인하하고 금리를 1%로 유지했다. 1년 동안 %입니다. 조지 W. 부시(George W. Bush)는 동시에 미국 기업에 가장 편안한 운영 환경을 제공하는 세금 감면 법안을 도입했습니다. 자금 조달 비용은 더 저렴했고 세금 면제는 막대한 이익을 절약했습니다. 금리 인하의 영향으로 30년 만기 고정 모기지 금리는 2000년 말 8.1%에서 2003년 5.8%로 떨어졌다. 돈을 버는 사장들이 기회를 이용해 집을 사고 교환하자 미국 주택 가격은 폭락하기 시작했다. 증가. 설상가상으로 그린스펀은 재융자 제한도 해제했습니다.
예를 들어 잭은 2000년 말 총액 100만 달러에 주택담보대출 이자율 8.1%, 총 대출금액 70만 원으로 집을 샀다. 2003년 7월 주택담보대출 이자는 이자율은 이미 5.8%로 총액이 200만 달러로 두 배나 뛰었다. Jack은 자신의 주택담보대출을 더 저렴한 주택담보대출로 교환하기를 원합니다. 중개인은 그를 위해 남은 주택담보대출을 선지급한 다음 정착된 주택에 대한 주택담보대출을 받고 집 총 가격의 70%인 1.4를 주택담보대출로 받습니다. 백만. 잭은 140만 원을 받은 후 중개업자가 대출한 금액의 원리금을 상환했고, 이자율 1%에 70만 원이 넘는 담보대출을 남겼다. 고금리 대출을 저금리 대출로 전환하는 작업이 완료되었습니다. Jack은 700,000달러 이상을 소비에 사용할 수도 있고, 주택 구입 계약금을 지불한 후 주택 담보 대출을 받을 수도 있습니다. 이 과정을 재융자라고 합니다.
루즈벨트 뉴딜의 중요한 부분으로 '1933년 은행법'은 투자은행과 상업은행의 업무를 엄격하게 구분하여 투자은행은 증권, 펀드 등에 대한 투자만 할 수 있으며, 국내 증권사처럼 시중은행도 예금은 가능하지만 예금업무와 대출업무만 할 수 있다. 볼커 쇼크로 인해 저축은행은 거의 모든 주택담보대출을 잃었고, 투자은행은 주택담보대출을 핵심으로 한 주택담보대출을 팔아 막대한 수익을 내는 모습만 지켜볼 수밖에 없었다. 투자은행은 주택담보채권의 원자재로 저축은행으로부터 주택담보대출을 받아야 한다. 양방향 러시로 인해 일부 은행은 서로의 사업을 시작했습니다. 1998년 상업은행 씨티그룹이 투자은행인 트래블러스 그룹과 합병되면서 1933년 은행법은 명목상으로만 존재하게 됐다. 1999년 클린턴은 상업은행의 족쇄를 완전히 풀어주는 금융서비스현대화법을 통과시켰다. 씨티그룹이 대표하는 상업은행은 공개적으로 투자은행 업무에 참여할 수 있다. 결과적으로 Citi 자체적으로 모기지 처리, 모기지 포장 및 유동화, 모기지 채권의 판매, 보유 및 거래를 처리할 수 있으며 모든 단계에서 수수료를 부과하여 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 일부 투자은행은 저축대부은행을 인수해 유니버셜뱅크(universalbank)로 변모했는데, 대표적으로 리먼 브라더스(Lehman Brothers)와 베어스턴스(Bear Stearns)가 있다. 이들 월스트리트의 유니버설 은행들은 21세기 초 미국 부동산 시장의 호황을 이용해 막대한 수익을 올렸다. 리먼 브라더스의 리처드 펄드 최고경영자(CEO)는 2000년부터 2008년까지 총 4,848억 달러의 보상과 배당금을 받았다. 2006년에 뉴욕의 금융 전문가들은 600억 달러의 보너스를 받았습니다. 이는 고위 투자 은행가들이 수천만 달러를 받았다는 의미입니다.
2003년 12월 16일, 조지 W. 부시 대통령은 저소득 및 중간 소득 가구에 주택 구입을 제공하기 위해 연간 2억 달러 규모의 계약금 지원 프로그램을 시작하는 "미국 계약금법"에 서명했습니다. $10,000 또는 주택 구매 가격의 6%에 해당하는 계약금 지원을 제공합니다. 이는 기본적으로 많은 중저소득층 가정에 대한 계약금이 전혀 없음을 의미합니다. 그 후 의회는 Fannie와 Freddie에 대해 두 가지 규정을 만들었습니다. 첫째, Fannie와 Freddie는 저소득층, 중산층 및 소수 집단에 대한 모기지 확장을 확대했습니다. 둘째, Fannie와 Freddie의 자산과 부채 규모를 제한했습니다. Freddie의 자산 규모로 인해 Fannie와 Freddie의 잠재적 주택 대출 고객은 개인 은행에 맡겨졌습니다. 민간 은행이 프라임 모기지 시장을 포화시킨 후 서브프라임 모기지로 관심을 돌렸습니다. 소득이 낮고 자격이 부족한 사람들에게 발행되는 대출입니다. 이러한 종류의 대출은 상환 위험이 매우 높습니다. 이를 보면 왜 은행이 상환 위험이 높은 서브프라임 대출을 취급하는지 의문이 생길 수 있습니다.
2006년 서브프라임 모기지 채권의 29%가 유럽 투자자들에 의해 구매되면서 더욱 파괴적인 위기의 발판을 마련했습니다. 서브프라임 주택 구입자들도 소득이 낮거나 심지어 전혀 없는 재융자 대열에 합류했으며, 그들은 아무것도 없이 두 번째, 세 번째, 네 번째, 다섯 번째 주택을 소유했습니다. 그들의 재융자를 통해 서브프라임 모기지 회사와 투자 은행은 막대한 수수료를 벌 수 있었습니다. 전 세계의 투자자들은 높은 수익률로 채권을 샀습니다. 당신이 좋았을 때, 나도 좋았을 때, 모두가 좋았을 때, 부동산 거품과 금융 거품이 유기적으로 형성되었습니다. 관계가 통합되어 상승하기 시작합니다.
2004년 그린스펀 연준 의장은 은행협회 오찬에 참석했는데, 누군가가 풍선 대출과 주택 가격에 대한 우려를 표명했습니다. 그린스펀은 이렇게 답했다. 조정금리 대출(풍선대출)은 주택 가격이 하락할 조짐이 없기 때문에 주택 시장이 붕괴될 것이라고는 생각하지 않는다. 그린스펀의 대답은 미국 정부와 월스트리트, 미국 국민이 부동산 투기 잔치와 금융 카니발이 가져온 경제적 번영에 푹 빠져 있다는 뜻이다. 이들 중 어느 누구도 풍선 대출에 대해 우려를 표명하지 않았습니다. 모기지 이자율이 몇 배로 오르면 저소득층이나 심지어 소득이 없는 주택 구매자들이 계속해서 모기지 상환을 하게 될까요?
제3장: 도래
2004년 초, 주식 중개인 Michael Berry는 서브프라임 모기지에 대한 진실을 발견했습니다. 그는 일부 서브프라임 대출의 이자율이 2004년 초 5.85%에 불과했지만 2004년 말에는 17.84%, 2005년 말에는 25.34%로 상승한다는 사실을 확인했습니다. Michael은 더 깊이 파고들어 서브프라임 모기지 채권 시장과 모기지 담보 채권이 어떻게 작동하는지 발견했습니다. 그는 금리가 25%로 상승할 때 서브프라임 주택 구매자들이 모기지 지불을 중단하면 서브프라임 모기지 채권의 더 위험한 부분에 문제가 발생하고 서브프라임 모기지 시장이 붕괴될 것이라는 점을 즉시 이해했습니다. Michael은 주택 시장을 공매도하기로 결심하기 시작했지만 서브프라임 모기지 채권은 공매도가 아닌 구매만 가능하다는 것이 문제였습니다. 그래서 그는 신용디폴트스왑(CDS)을 맞춤화하기 위해 Deutsche Bank를 찾았습니다.
CDS는 일종의 보험으로 이해될 수 있다. 2005년 5월 19일에 Michael은 6개의 서브프라임 모기지 채권에 대해 6천만 달러의 CDS를 구입했습니다. 모기지 상환이 중단되고 주택 가격이 하락하여 서브프라임 모기지 채권의 가치가 하락하면 은행은 Michael에게 막대한 보상금을 지급할 것입니다. 서브프라임 모기지 채권에 문제가 없다면 Michael은 연간 보험료를 지불해야 합니다. 그의 보험료 요율은 클래스 3A의 경우 0.2%, 클래스 A의 경우 0.5%, 클래스 3B의 경우 2%입니다. CDS가 좋은 공매도 도구라는 것을 알게 될 것입니다. 전통적인 공매도에서는 공매도 대상을 구매해야 하지만 CDS에서는 그럴 필요가 없습니다. 주식을 사고 공매도했는데 주가가 50% 오르면 50% 손실을 입게 되지만 CDS는 공매도 주식이 아무리 오르더라도 프리미엄은 변하지 않습니다. 이 거래가 Michael에게 확실한 승리라고 생각할 수도 있는데, Deutsche Bank가 Michael과 계약을 체결할 만큼 어리석은 이유는 무엇입니까? 하지만 그 미국 주택 가격이 폭등하는 시대에 대다수의 사람들은 주택 가격과 서브프라임 모기지에 문제가 있을 것이라고 믿지 않았습니다. 그들은 단지 마이클이 미쳤다고 생각하고 매년 무료 프리미엄을 제공했습니다. 마이클이 CDS를 맞춤화하기 위해 은행을 차례로 방문하자 “집값 하락에 돈을 건 미친 사람”이라는 농담이 월스트리트에 퍼졌습니다.
마이클의 CDS는 훌륭하지만 거래가 불가능하기 때문에 완벽하지는 않습니다. 이 문제를 해결한 사람은 Greg Lippman이었습니다. Lippmann은 Deutsche Bank의 최고 서브프라임 채권 판매원이었습니다.
2005년에는 모기지 채권의 공급이 수요를 초과했고, 전 세계 투자자들은 이 채권을 찾기 위해 안간힘을 쓰고 있었습니다. 미국은 서브프라임 모기지를 거의 모두 완료했지만 투자자의 구매 요구를 충족시킬 수 없었습니다. Lippmann은 투자자를 만족시키기 위해 또 다른 채권을 개발하기를 원했기 때문에 그의 팀은 거래 가능한 CDS를 개발했습니다. 이 CDS와 마이클의 CDS의 차이점은 이 CDS의 가격이 서브프라임 모기지 채권 가격에 따라 변한다는 것입니다. 서브프라임 모기지 채권의 가치가 오르면 CDS의 가치는 떨어지게 되며, 주택 강세론자는 이를 매도하고 주택 약세론자는 이를 매수하게 됩니다. 집값이 하락하고 서브프라임 모기지가 부실화되면 엄청난 프리미엄을 얻기 위해 많은 사람들이 이러한 CDS를 구입하려고 몰려들게 되고, 그러한 CDS의 가격은 급등하게 될 것입니다. Lippmann은 자신이 설계한 CDS가 미국 금융의 마지막 지푸라기가 될 것이라는 사실을 거의 알지 못했습니다.
마이클의 이야기는 누군가가 주택 시장을 매도하고 있다고는 예상하지 못했습니다. 그는 팀에게 부동산 시장을 연구하라고 요청했고 그들은 놀라운 결과를 얻었습니다. 2000년 이후 주택 가치는 집값이 1~5% 오른 사람의 채무 불이행 확률은 집값이 10% 이상 오른 사람보다 4배나 높았습니다. 이는 주택 가격이 급격하게 상승하는 것을 멈추는 한, 주택 가격이 하락할 필요조차 없다는 것을 의미합니다. 많은 미국인들이 모기지 상환을 중단할 것입니다. 그는 또한 2006년 8월부터 2009년 8월까지 7,380억 달러 규모의 풍선 대출에 대한 이자율이 5%에서 10%-10.5%로 인상될 것이라는 사실을 발견했습니다. 연준은 이미 이 시점에서 금리를 인상하기 시작했으며, 이 금리는 더욱 높아질 것입니다. Lippmann은 또한 단기 진영에 합류하여 주택 시장을 매도하기 위해 자신이 개발한 CDS를 구매하기 시작했습니다. 그의 동료들이 그를 미쳤다고 비웃었을 때, 리프만은 침착하게 대답했다: 내가 당신의 집을 단락시키겠습니다.
모기지 채권 판매 과정에서 판매할 수 없는 최저 등급의 고위험 채권이 항상 존재합니다. 투자 은행은 이러한 고위험 채권을 보유하고 싶지 않기 때문에 이러한 고위험 채권을 판매합니다. - 위험채권과 일부 안전채권을 재포장하여 새로운 투자상품인 채무담보채권(CDO)으로 재포장하여 다수의 B급 정크본드를 AAA급 금으로 포장하였습니다. 1차 패키지 이후 CDO도 3A에서 B등급으로 등급이 매겨지므로 투자은행은 이 사이클 이후 CDO의 3A등급과 B등급 채권을 CDO의 2승으로 패키징하는 2차 패키지를 진행했다. 시장에는 유통되는 CDO뿐만 아니라 N번째 강자로 올라선 CDO도 있습니다. 대량의 B급 채권이 계속해서 포장되어 금으로 포장되어 외부에 판매되었지만 그 본질은 실제로 쓰레기입니다. 중급 CDO의 금리는 50~100%로 정해져 있고, 투자주기는 30일에 불과하며, 연간 수익률은 880%까지 가능하다. 베어스턴스 등 투자은행의 꿈의 채권이다. 2006년 CDO 발행규모는 5,600억 달러로 2004년의 약 3배에 달했다. 2006년에 Merrill Lynch는 전 세계적으로 CDO를 판매했으며 각 CDO에 대해 1%~1.5%의 처리 수수료를 부과했으며 총 수수료는 7억 달러에 달했습니다. 서브프라임 모기지 채권에 대한 열풍은 서브프라임 모기지와 금융시장을 강제로 지원한 CDO를 통해 전달되었습니다. 2006년 말 현재 시장에는 미화 1조 2천억 달러의 서브프라임 대출이 있었으며, 이 중 CDO가 미화 5조 달러에 달했습니다. 곧 CDO를 위한 서브프라임 모기지가 충분하지 않아 투자 은행은 합성 CDO를 만들었습니다. 그들은 John Paulson에게 판매된 CDS의 현금 흐름을 사용하여 2006년 말 CDO의 주류가 된 CDO를 만들었습니다. 존 폴슨은 그 사실을 알았을 때 웃어야 할지 울어야 할지 몰랐습니다.
신용평가사의 채권등급 위조, 연구기관의 부동산 데이터 위조, CDO의 투자 열풍 등이 합쳐져 부동산 시장 하락세를 덮어 부도 상승에 대한 관심이 소홀해졌다. 비율. 이것은 존에게 좋은 소식이다. 시장은 부동산의 남은 열기를 몰아내며 CDS를 매우 저렴하게 만들었습니다. 그는 곧바로 거액의 자금을 모아 CDS를 매입해 서브프라임 모기지 채권, ABX 지수, CDO, 합성 CDO 등 모든 금융상품을 공매도했다. John Paulson은 부동산이 정점에 도달했을 때 모든 공매도 칩을 준비했습니다.
4장 붕괴
2004년 6월 30일 연준은 인플레이션에 대응하여 17차례 연속 금리를 인상하여 6월 29일 금리를 1%에서 5.25로 인상했습니다. 2006. %, 직접적으로 거품을 터뜨렸다. 지난 몇 년 동안 주택 구입을 위해 풍선 대출을 신청했던 일부 서브프라임 모기지 고객들은 금리가 오르면서 모기지 금리가 갑자기 15% 이상으로 올랐다는 사실을 발견했습니다.
재융자를 통해 소득이 낮거나 아예 없는 이들은 원래 재융자금을 이용해 대출금을 소비하고 상환했지만, 재융자금이 빨리 소진되자 과감히 대출금 상환을 중단했다. 2000년 이후 126%나 올랐던 미국의 집값은 2006년 7월부터 하락세를 보이기 시작했다. 첫 번째 도미노가 떨어졌습니다.
2006년 말, 미국 2위의 서브프라임 모기지 회사인 뉴센추리 코퍼레이션(New Century Corporation)의 다수 고객들은 월스트리트에 문제가 있다는 사실을 발견했다. 채권의 "원자재"를 사용하여 New Century가 이러한 서브프라임 대출을 철회하도록 강요했습니다. New Century는 고객에게 모기지 대출을 제공하는 자금을 월스트리트 자금 조달에서 조달한다는 점에서 Citigroup과 같은 상업 은행과 다릅니다. 서브프라임 모기지를 매각할 수 없었고 대출도 종료됐다. 수입도 없고 빚도 갚지 못한 채 뉴센추리는 4분기에 2006년 한 해 전체 이익을 거의 다 먹어치울 정도로 막대한 손실을 입었다. 2007년 2월 13일, New Century는 4분기 이익 경고를 발표했습니다. 다음날 뉴센추리 주가는 36% 하락했다. 이에 따라 서브프라임 대출 지수 ABX는 5포인트 하락했습니다. 처음으로 시장은 서브프라임 모기지의 냉기를 느꼈습니다. 반면 존 폴슨은 250억 달러의 서브프라임 모기지 CDS를 보유하고 있었고, ABX는 5포인트 하락해 오전 12억 5천만 달러의 수익을 냈습니다. 어느 날 아침 John Paulson의 기록은 Soros의 파운드 공매도보다 2억 5천만 달러 더 많았습니다.
주택 가격이 오르면 서브프라임 모기지 고객은 중개인의 도움을 받아 원래 주택을 팔아 재융자를 받습니다. 지출하고 집을 다시 구입하기 위한 새로운 대출. 집값이 하락하자 재융자금은 더 이상 이전 모기지론을 상환할 수 없게 되었고, 금리 인상으로 인해 금리도 많이 올랐습니다. 점점 더 많은 사람들이 자신의 부동산을 팔고 있으며, 판매가 주 전역을 휩쓸면서 주택 시장에 악순환이 만들어지고 있습니다. 가격이 낮을수록 더 적은 사람들이 구매하게 되며, 더 많은 사람들이 대출을 중단하게 됩니다. 하지만 베어스턴스는 여전히 버티고 있었고, 그는 다른 기관들이 ABX 지수를 매수하도록 유도했고, ABX는 새로운 세기의 붕괴를 무시하고 5월 중순에 77포인트로 반등할 수밖에 없었다.
부동산 시장이 악화되자 신용평가사들은 더 이상 가만히 있을 수 없었고, 결국 남은 도덕적, 직업적 윤리를 이용해 금융시장을 재평가했다. 2007년 7월, Standard & Poor's는 2005~2006년에 발행된 총 가치가 120억 달러에 달하는 612개 모기지 채권의 등급을 하향 조정했습니다. 이후 S&P는 리먼브라더스와 베어스턴스의 채권등급을 하향 조정했다.
이것은 Bear Stearns에게 큰 타격을 입혔습니다. Bear Stearns의 헤지펀드 중 2곳이 손실을 기록했습니다. 등급 하향과 베어스턴스의 손실로 인해 시장은 주택 시장의 붕괴가 불가피하다는 현실을 깨닫게 되었습니다. 자금을 가진 사람들은 CDS 계약을 맞춤화하거나 구매하기 시작했습니다. John Paulson이 보유한 CDS의 가격은 급등하여 일부 CDS를 팔아 20억 달러의 이익을 얻었습니다. 서브프라임 모기지 시장을 겨냥해 CDS를 구매할 만큼 자금력이 부족한 일부 사람들은 집값 하락 후 헤지 리스크에 대한 보상을 받기 위해 CDS를 이용해 주택을 공매도하기 시작했다. 일부 임차인은 CDS를 사용하여 집주인이나 이웃집을 단락시키기 시작했습니다. 이때 시장은 큰 반전을 겪었다. 부동산 버블을 예상했던 투자자들이 공매도 진영에 합류하기 시작했고, MBS와 CDO 매수 열풍이 CDS 매수 열풍으로 바뀌었다. 재난이 난무하는 시장 분위기 속에서 ABX 지수는 37포인트까지 급락했고, 베어스턴스는 회복하지 못했다.
2007년 8월, 서브프라임 모기지 위기는 미국 서브프라임 모기지 시장의 주요 고객인 유럽으로 확산됐다. 지난 8월 2일 도이체방크는 서브프라임 투자로 인해 82억유로의 손실을 입었다. 프랑스 최대은행 BNP파리바는 서브프라임채권 투자손실로 펀드 3곳을 동결한다고 9일 밝혔다. 2007년 9월 영국 은행 노던록은 서브프라임 채권 투자 손실로 인한 유동성 위기로 영란은행에 도움을 요청했다. 9월 13일, BBC는 노던 록 은행의 도움 요청 소식을 폭로해 대중을 당황하게 만들었다. 사람들은 현금을 인출하기 위해 노던 록 은행 카운터로 달려갔고, 다음에는 10억 유로가 인출됐다. 3일. 10월에는 Northern Rock Bank가 파산을 선언했습니다. 10월 23일 미국파산연구소(American Bankruptcy Institute)는 9월 파산 신청을 한 소비자 수가 전년 대비 23% 증가한 69,000명에 육박했다고 발표했습니다. 2007년 8월 이후 미국, 유럽, 일본에서는 규모를 막론하고 은행들의 손실이나 파산 소식이 들려왔습니다. 전 세계 중앙은행들이 8월 이후 두 달 연속 은행 시스템에 4000억 달러 이상을 투입했지만 주택시장과 주식시장의 하락세는 여전히 돌이킬 수 없다.
2007년 10월, 무디스는 담보대출 330억 달러의 신용등급을 강등했습니다. 12월에는 1,530억 달러 규모의 CDO도 등급이 하향 조정되어 씨티그룹, 메릴린치, 모건 스탠리가 700억 달러의 자산 평가절하를 겪었습니다. 세계는 등급 하락, 평가 절하, 손실 및 파산에 대한 끊임없는 목소리 속에서 2008년을 맞이했습니다.
주택 및 채권 시장의 침체로 인해 존 폴슨은 매일 돈을 벌었지만 그는 베어 스턴스, 리먼 브라더스 등 은행의 부채 문제를 연구했습니다. 발견되었습니다: 레버리지. 현금 100만 가지고 있고 다 투자했는데, 투자 대상이 10% 오르면 10% 수익이 납니다. 하지만 총 900만 ***자금을 빌려 1,000만 달러에 도달한다면 이는 10배의 레버리지입니다. 투자대상이 10% 상승하면 100만 원을 벌고, 원금수익률은 100%가 됩니다. 원금과 이자를 모두 갚고 나면 900만 원의 수익률은 원래 금액의 몇 배는 됩니다. 그러나 투자 대상이 하락할 경우 레버리지 없이 100% 하락해야 원금을 모두 잃게 됩니다. 그러나 10배의 레버리지 이후에는 10% 하락만 하면 모든 것을 잃게 됩니다.
John은 Bear Stearns와 Lehman이 서브 프라임 모기지 시장에서 투자 수익을 확대하기 위해 극도로 높은 레버리지를 추가했다는 사실을 발견했습니다. -침실은 75배입니다. 주택 및 채권 시장의 붕괴는 이들 기업이 붕괴한다는 것을 의미합니다. John은 서브프라임 채권 공매에서 Lehman Brothers, Washington Mutual, Merrill Lynch 및 Fannie Mae와 같은 회사의 공매로 전환하기 시작했습니다. 2007년 9월, 존의 유모는 작별 인사도 없이 신용카드 요구 편지가 가득한 우편함만 남기고 떠났습니다. John은 유모의 월 지출이 월 소득의 10배에 달하고 유모가 높은 소비를 유지하기 위해 12개 이상의 신용 카드에 의존한다는 사실을 발견했습니다. 이를 통해 John은 주택 시장의 붐 이후 소비와 생활을 위한 대출이 미국인 1인당 평균 5장의 신용카드를 갖고 있다는 사실을 엿볼 수 있었습니다. 시장이 하락하면 신용카드 연체율과 주택담보대출 연체율이 계속 상승해 실물경제가 위축될 수 있다. 존은 서브프라임 모기지 위기가 더 큰 위기의 서막일 뿐이라고 확신하면서 신용카드와 건설 부문을 공매도했습니다.
제5장 파기
2007년 8월 9일 BNP파리바는 '유동성 완전 고갈'을 이유로 모기지 채권 보유 자금 3개를 동결했다. 유동성 위기는 유럽 전역으로 급속히 확산됐고, 유럽중앙은행은 49개 은행이 911 사태를 계기로 몇 시간 만에 948억 유로, 즉 1300억 달러에 달하는 자금을 대출받았다. 기록. 헨리 폴슨(Henry Paulson)은 서브프라임 대출, 풍선 대출, 재융자 등 위기의 원인을 알고 있었습니다. 서브프라임 모기지 고객의 중단으로 인해 MBS 및 CDO의 자본 풀은 현금 공급원을 잃게 되었습니다. 수도꼭지가 물 공급을 잃은 것처럼 이러한 금융 상품도 유동성을 완전히 상실했으며 투자자는 계속해서 돈을 잃게 될 것입니다. . 8월 17일 연준은 시장에 유동성을 투입하기 위해 금리 인하 채널에 재진입했고, 풍선대출 금리도 인하했다. 지난 10월 10일 주택도시개발부와 기재부가 공동으로 만든 구제사업 '희망얼라이언스'가 출범했다. 주택 구매자가 감당할 수 있는 수준의 대출. 2008년 3월 현재, 파카탄 하라판은 100만 건의 주택 대출을 저리 대출로 전환했으며, 그 중 680,000건이 서브프라임 대출이었습니다. 위기를 완화했지만 충분하지는 않았습니다. 점점 더 많은 투자자들이 가장 안전한 투자인 미국 재무부 채권을 찾기 위해 금융 시장을 떠나고 있습니다. 월스트리트의 손실은 여전히 확대되고 있고, 시장 유동성은 여전히 감소하고 있다.
2008년 3월 14일, 폴슨은 베어스턴스로부터 도움을 요청받은 전화를 받았습니다. 그가 가진 자금은 2억 달러에 불과했습니다. 3월 초, 시장에는 베어스턴스의 유동성이 곧 바닥날 것이라는 소문이 돌기 시작했다. 3월 7일부터 14일까지 베어스턴스 주가는 77.32달러에서 62.3달러로 하락했다. 서브프라임 모기지 채권 1천만달러당 CDS 계약가격은 31만6천달러에서 61만9천달러로 급등했다. .228,000은 $398,000로 증가했으며 이는 1년 전에도 여전히 $35,000였습니다. 분명히 공매도자들은 이 두 투자은행을 미친 듯이 공매도하고 있습니다. 이 이야기에 나오는 또 다른 폴슨은 누워서 많은 돈을 벌고 있습니다.
5월 초 패니메이(Fannie Mae)는 3분기 연속 적자를 기록했다는 분기별 보고서를 발표했다. 앞서 언급했듯이 패니와 프레디의 수익 중 3분의 2는 서브프라임 모기지 채권에서 나오기 때문에 손실을 보지 않는다면 이상할 것이다. 지난 6월 초 리먼은 28억 달러의 손실을 예상하며 예정보다 빨리 2분기 실적을 발표했다.
6월 말까지 리먼의 주가는 19.81달러로 떨어졌고, 4월 중순에도 여전히 39.56달러였습니다. 9월 4일까지 Fannie와 Freddie는 미화 55억 달러의 순 손실을 입었습니다. Fannie Mae의 주가는 1년 전의 66달러와 비교하여 7.32달러입니다. 세 기관의 유일하게 가격이 오르는 관련 상품은 CDS 공매도뿐이다. 세 기관이 곰 공격을 받고 있습니다. Bush와 Henry는 7월에 Fannie와 Freddie가 실패해서는 안 된다는 합의에 도달했습니다. 그들이 발행한 모기지와 MBS는 미국 전체 발행의 절반을 차지했으며 그들의 고객은 전 세계에 있었습니다. 패니와 프레디의 가장 큰 고객은 미국 재무부 채권의 최대 보유국인 러시아와 중국입니다. 처음으로 조지 W. 부시와 헨리는 중국과 미국 사이의 금융 테러의 균형을 느꼈습니다. 테러재정수지의 내용은 3호에서 자세히 다루겠습니다. '정부 지원 기업' 배경을 지닌 패니와 프레디가 무너지면 미국 달러의 신용에 심각한 타격을 주고 글로벌 경기 침체를 촉발할 것이다. 리먼에게 시장에 맡기고 Bear Stearns 모델을 다시 시도해보세요. 9월 7일, Henry Paulson은 정부가 Fannie와 Freddie를 인수하여 미화 1000억 달러의 자본을 투입하고 CEO를 대신하여 79.9%의 지분을 정부에 넘길 것이라고 공식 발표했습니다. 왜 79.9%인가? 주주 지분율이 80%를 넘으면 회사에 자본을 투입할 때 세금을 징수하기 때문이다. 재무부는 양 당사자를 구제하면서 세금을 피하는 것도 잊지 않았다.
이르면 9월 12일 AIG 주가는 하루 만에 31% 하락했다. 리먼이 파산한 날, AIG는 개장 한 시간 만에 50% 하락했고, 주가는 6.65달러에 그쳤다. AIG는 왜 그렇게 빨리 무너졌는가? AIG는 2006년에 CDS 인수를 중단했지만 초기에 인수한 125개의 CDS 계약으로 인해 115억 달러의 손실을 입었습니다. 이는 1994년부터 2006년까지 AIG 재무 부서 수익의 두 배에 해당합니다. 이러한 손실의 대부분은 빈 세 신의 CDS가 아니라 Goldman Sachs에서 나왔습니다. Lehman이 인수 협상을 진행하는 동안 AIG는 이미 Henry Paulson에게 도움을 요청했습니다. 도움을 받지 못하면 AIG는 일주일 이내에 자금이 부족해질 것입니다. Goldman Sachs는 AIG에게 그렇게 많은 시간을 주지 않았습니다. 9월 15일에는 AIG의 신용등급이 강등되었고, 골드만삭스의 은닉조항이 발동되어 AIG에 추가 담보 추가를 요구하는 과감한 공격을 펼쳤습니다. 등급 하향 조정으로 인해 AIG의 자산이 감가상각되었습니다. 과거에는 100억 달러를 보상하는 데 100개의 자산이 필요했지만 이제는 150개로도 충분할 수 있습니다. AIG가 지불할 여력이 없으면 공매도 공격, 신용등급 강등, 지속적인 자산 평가절하 등을 더욱 촉발해 골드만삭스의 지불에 공백이 커지는 악순환을 형성하게 된다. Goldman Sachs는 더 강한 압력을 가했고 AIG의 유동성은 빠르게 바닥을 쳤습니다. 금융시장 건물이 무너지려는 순간, 미국 1위 투자은행이 미국 1위 보험사 사냥에 나섰고, 골드만삭스는 5000만 달러의 수익을 냈다. AIG는 자산을 거의 모두 소진했지만 여전히 Goldman Sachs의 욕구를 충족시킬 수 없었습니다. AIG가 9월 16일에 충분한 담보를 제공하지 못하면 공매도자는 AIG를 놓아주지 않을 것이며 그 결말은 리먼과 동일할 것입니다. AIG는 미국 최대 보험사로서 수백만 미국인의 연금보험과 교사연금을 보장하고 있다. 만약 AIG가 무너지면 미국의 근간이 직접적으로 흔들릴 것이다. 헨리 폴슨은 이전 회사가 그에게 그런 선물을 줄 것이라고는 꿈에도 생각지 못했습니다. AIG가 공개적으로 파산하기 몇 시간밖에 남지 않은 상황에서 Henry는 AIG의 구조를 위해 싸우기 위해 국회의사당으로 향했습니다. 오후 9시 미국 정부는 AIG를 국유화하고 AIG 주식의 79.9%를 보유하고 AIG 지원을 위해 850억 달러의 대출을 제공했습니다.
골드만삭스는 어이가 없었고, AIG는 국유화됐고, 공매도자들은 모건스탠리와 골드만삭스에 총탄을 쏟아부었다. 이들 두 기관의 CDS 가격은 순식간에 두 배로 뛰었다. 공매도자들은 몇 년 전 부동산 투기를 하던 사람들과 다르지 않다. 그들은 금융 시스템 붕괴의 영향에는 관심이 없고 돈을 얼마나 벌 수 있는지에만 관심이 있다. 증권거래위원회는 지난 9월 18일 자본시장을 살리기 위해 799종목에 대한 공매도 금지 명령을 내린 뒤 결국 10월 8일까지 연장됐다. 공매도 세력이 얼마나 무섭게 변했는가? 2008년 미국에서 발행된 CDS의 규모는 62조 달러였습니다. 2008년 세계 GDP는 얼마였습니까? 63조 7100억 달러.