관전 부동산 네트워크 지난 한 달 동안 중앙은행, 중국 은행보험감독관리위원회 등이 부동산 시장의 건전한 발전을 유지해야 한다는 목소리를 잇달아 내놓으며 완화에 대한 시장의 기대를 촉발시켰다. 부동산 신용관리의 시작입니다.
10월 20일, 중국 공산당 중앙 정치국 위원이자 국무원 부총리인 류허는 현재 부동산 시장에 개인적인 문제가 있지만 위험은 일반적으로 통제 가능하다고 말했다. 합리적인 자금 수요가 충족되고 있습니다. 부동산 시장의 건전한 발전 추세는 변하지 않을 것입니다.
중국 증권감독관리위원회 이휘만 위원장은 과도한 채권 자금 조달을 원천적으로 단호히 억제해야 하며 동시에 채권시장의 통일된 법 집행을 강화해야 한다고 말했습니다. 채권시장의 채무불이행은 적절하게 처리되어야 합니다.
부동산의 건전한 발전을 유지한다는 전제하에 업계가 너무 많은 '대형 출시'를 기대하는 것은 비현실적이라는 뜻일 수도 있다. 그럼에도 불구하고 한계 완화가 달성될 수 있다면 부동산에 대한 자본 사슬의 긴장을 어느 정도 완화할 수 있습니다.
현 부동산 규제 시스템은 점차 기업의 자금 조달 능력을 레버리지 비율과 연결시켜 많은 기업이 자금 조달에 어려움을 겪고 있습니다. 한 부동산 회사의 한 고위 임원은 Guan Guan Real Estate New Media에 부동산이 이제 기본적으로 오래된 것을 갚기 위해 새 것을 빌리고 있으며 거래소나 은행으로부터 할당량 증가를 받지 못했다고 말했습니다. 게다가 선언된 발행 할당량도 없습니다. 상환할 채권의 85%를 초과할 수 없습니다.
자금조달 상황으로 볼 때 시노오션(Sino-Ocean), 파이낸셜 스트리트(Financial Street), 컨트리 가든(Country Garden), CIFI 등 최근 기업을 포함한 부동산 회사들은 여전히 신용채권을 발행하고 있지만 이것이 전반적인 업계 자금조달 감소 추세를 숨길 수는 없다. 시장조사기관 통계에 따르면 올해 1~3분기 부동산기업의 국내외 채권금융은 약 7689억 위안으로 전년 동기 대비 21% 감소해 감소폭이 5포인트 더 컸다. 그것도 상반기에.
업계의 전환점이 나타나기 전에 부동산 회사들은 여전히 인내심을 갖고 기다리고 있다.
감사 및 감독
회사채는 부동산 직접 자금 조달 채널의 상당 부분을 차지합니다. 풍력 통계에 따르면 10월 18일 현재 부동산 회사가 발행한 국내 신용채권 총액은 약 5,302억 3,900만 위안으로 지난해 전체 발행액은 6,811억 3,700만 위안이고 그 중 일반 회사채가 6,811억 3700만 위안을 차지했다. 지난해 전체로는 약 2101억 위안이다.
위에서 언급한 회사채의 전반적인 수준은 몇 년 전과 비교하여 크게 증가했는데, 이는 회사채가 기존 승인 제도에서 등록 제도로 변경된 데 따른 것입니다.
예를 들어, 2017년 5월 상하이 증권거래소는 '부동산 산업의 회사채에 대한 분류된 감독 계획(시험)'을 발표하여 접근 기준을 높이고 검토를 위해 분류된 관리를 실시했습니다. 국내외 상장 부동산 회사, 부동산 중심 기업, 중국부동산협회 상위 100위권에 선정된 기타 민간 비상장 부동산 회사 등으로 제한하는 것을 포함하여 부동산 회사의 회사채입니다. ; 수령한 계좌에서 선수금을 공제한 후 총 자산, 수익, 비순이익 및 자산 부채 비율에 대한 요건을 설정합니다.
2020년 3월부터 회사채는 상장등록제도를 시행하게 되며, 발행 및 상장을 위해 거래소의 심사를 거쳐 중국증권감독관리위원회에서 발행등록을 실시하게 됩니다. 동시에, 회사채 발행조건에서는 '회사의 최소순자산액', '사채누계액이 회사 순자산액의 40%를 초과할 수 없다' 등의 조건이 삭제된다. 올해 2월, 중국 증권감독관리위원회는 공개 발행 회사채에 대한 의무 등급 규정을 추가로 취소했습니다.
등록제도는 채권발행주기를 단축하고 승인기준을 단순화해 부동산업체의 자금조달 타당성을 높인다. 풍력 통계에 따르면 2019년 국내 부동산 회사가 발행한 일반 회사채는 약 1,611억 8,700만 위안으로 2020년의 77%에 불과하다.
다만, 개별 기업의 심정으로 볼 때 상황은 상당히 심각할 수 있다. 관관부동산뉴미디어(Guan Guan Real Estate New Media)의 불완전한 통계에 따르면, 10월 20일 현재 중국 증권감독관리위원회에 등록된 주류 부동산 회사가 신청하고 승인한 회사채 총액은 약 1,780억 3,100만 위안에 달하며, 그 중 상반기에는 1,580억 위안을 초과했으며, 그중 컨트리 가든(Country Garden)의 139억 위안은 하반기 128억 위안으로 가장 큰 규모입니다. 시마오(주)의 66억3800만위안으로 승인금액에 큰 차이가 있었다.
회사채 등록을 신청하는 부동산회사는 일반 규정에 따라 분할발행을 이용할 수 있다. 1차 발행은 등록 동의일로부터 12개월 이내에 완료되고, 나머지 발행은 이내에 완료된다. 24개월.
이 규정을 통해 올해 많은 부동산 회사들이 회사채를 발행했지만 실제로는 2020년에 승인된 할당량을 사용했다. 예를 들어 선샤인시티는 2020년 80억 위안의 채권을 등록했다. 올해 7월 현재 4번째 발행을 했고 나머지 부분은 아직 발행되지 않았다.
채권발행과 어음금융에 관해서는 인터뷰에 응한 부동산회사 고위임원들 모두 관완부동산뉴미디어에 채권발행의 전반적인 어려움이 적지 않다고 말했다. 중국 남부 지역의 한 부동산 회사의 고위 임원은 자금 조달 채널의 강화를 묵인했으며, 국영 부동산 회사는 올해 상반기에 회사채를 성공적으로 발행했다고 말했습니다. 부동산 회사의 채권 발행을 여전히 승인했지만 검토는 "엄격한"수준이었습니다.
베이징 부동산 회사 시노오션그룹(Sino-Ocean Group)은 앞서 부동산 회사 자금 조달과 관련된 제한 정책을 언급한 바 있다. 회사는 신용금융 측면에서 시중은행은 특정 요건을 충족하는 경우에만 부동산업체에 대출을 제공해야 하며, 대출의 형태와 목적도 관련 요건을 충족해야 한다고 지적했다.
현 단계에서 주식, 채권 발행 등 다른 경로를 통해 자금을 조달하는 부동산 회사도 관련 규제 당국의 추가 승인 요건을 충족해야 합니다.
상해증권거래소를 예로 들어보자. 올해 4월 22일 거래소는 '상하이증권거래소 회사채 발행 및 상장 심사규정 적용에 관한 지침 3호'를 발표했다. 검토에서 주요 우려 사항."
상하이증권거래소는 '지침'에 따라 발행인이 '약한 엄마와 강한 아들'을 둔 투자지주 발행인인지, 신용등급 등 주의가 필요한 사정이 있는지 등에 집중할 예정이다. 도시 건설회사, 부동산 회사 등 특정 유형의 발행인에 대한 정보 공개 요건을 구체적으로 명시했습니다.
10월 20일 이혜만 중국증권감독관리위원회 위원장도 등기제도 개혁에 대한 견해를 밝혔습니다. Yi Huiman은 규제 당국이 등록 시스템이 감사 요구 사항을 완화하는 것을 의미하지 않는다는 점을 항상 강조해 왔으며 정보 공개의 신뢰성, 정확성 및 완전성을 엄격하게 통제하고 상장 기업의 품질을 소스로부터 향상시켜야 한다고 말했습니다. 아울러 자본의 '이중성'을 깊이 이해하고 자본시장의 '진입문'을 엄격히 통제해야 한다고 강조했다.
승인 요건
부동산은 자본 흐름의 주요 목적지 중 하나이며 업계는 지난 몇 년 동안 계속해서 규제를 받아 왔습니다. 채권 발행 측면만 보면, 2015년 중국 증권감독관리위원회는 부동산 회사에 대한 국내 자금조달 조건을 완화하고 레드칩 기업이 국내에서 중기채권, 단기금융채권, 회사채를 발행하는 것에 원칙적으로 합의했습니다. 다음 해에는 거래소에서 부동산 회사를 3개로 분할하도록 요구했습니다. 이러한 유형의 감독에서는 회사채에서 조달한 자금을 토지 구입에 사용해서는 안 됩니다.
위 두 가지 정책은 2017년 5월 부동산 회사채 분류 규제 정책과 맞물려 부동산 회사의 직접 자금조달이 처음에는 늘었다가 줄어들었다가는 롤러코스터 타는 경험을 하게 만들었다. . 관관부동산뉴미디어는 2016년부터 2018년까지 컨트리 가든이 공개 발행을 신청한 200억 위안 규모의 회사채 프로젝트가 두 차례 중단됐다고 보도한 바 있다.
기존 규정과 비교하면 2020년 8월 주택도농개발부와 중앙은행이 주요 부동산 회사의 자금 모니터링 및 자금관리에 관한 규정을 명확히 했고, 그 영향은 더욱 크다. -도달. '3개 레드 라인' 정책이 도입되면서 부동산 회사에 대한 자금 조달 제한이 계속 강화되고 있으며, Yu Liang은 이를 '재정 배당 시대의 종말'의 조짐이라고 불렀습니다.
국영 부동산 회사의 한 고위 임원은 관관부동산 뉴미디어에 부동산 회사가 채권을 발행하는 것은 기본적으로 오래된 돈을 갚기 위해 새로운 돈을 빌리는 것이며, 추가로 발생하는 것 중 하나라고 말했습니다. "Three Red Lines"는 주로 "15% 할인" 관련 지침을 기반으로 하기 때문에 규제 당국의 승인 요구 사항입니다.
'85% 할인'은 만기 부채 상환 비율의 약자입니다. 실제로 지난해 11월 27일 상하이 증권거래소는 '상하이 증권거래소 회사채 발행 및 상장 심사 규정 적용 지침 제1호 - 신청 서류 및 준비'를 발표해 8월 10일을 기점으로 명확히 하고 신청을 접수할 예정이다. 이 노드 이후 부동산 회사의 회사채의 경우 신고 금액은 상환할 채권 원금과 이자의 85%를 초과할 수 없습니다.
올해 4월말까지 상하이증권거래소는 '지침'을 개정하고 지난해 8월 10일을 기준으로 한 관련 명세서를 삭제하고 '15% 할인' 범위를 확대했다. 부동산 회사가 신고한 모든 회사채에 적용됩니다.
실제로는 '15% 할인'이라는 상한선에 반드시 도달하지는 않습니다. 예를 들어, 선샤인시티는 지난해 8월 말 10억 위안의 신규 채권을 발행했는데, 이는 '16양청02'의 잔존 원금 12억8900만 위안(약 77.58%)을 상환하는 데 사용될 예정이었다. 올해 7월에 발행된 신규채권 위안화는 주로 '16양청01'과 '19양청02' 상환 및 환매에 사용됐다 ***원금 20.6억위안으로 약 72.82%를 차지한다.
'15% 할인' 규정으로 인해 부동산 회사의 기존 부채가 꾸준히 감소하고 있는 반면, 인터뷰에 응한 부동산 회사의 고위 임원들도 이 단계에서는 다음을 포함한 부동산 회사들이 회사채, 중기채 및 기타 채널에는 새로운 할당량이 없습니다.
"현재 거래소와 은행간 금융은 '레드라인 3개'에 따라 (부동산업체를) 다르게 대우하지 않고 있으며, '그린라인'조차 할당량을 늘리지 않았다.
"'친환경' 국영 부동산 회사에서 일하는 사람들은 이제 그들도 자금 조달 긴축의 압박을 느끼고 있다고 말했습니다.
외부 보고서에 따르면 '3개의 빨간색 선'은 기준을 충족합니다. 세 가지 지표에 숫자는 다르며 0, 5%, 10% 및 15%를 초과하지 않는 이자부채의 연간 성장률에 해당하는 빨간색, 주황색, 노란색 및 녹색의 낮은 등급에서 높은 등급으로 분류됩니다. /p>
위에서 언급한 부동산 회사의 고위 임원들은 관관 부동산 뉴미디어에 부동산 금융 환경이 실제로 완화되지 않았음을 확인했습니다. 이 관계자는 이는 주로 규제 당국이 부동산 회사의 상환을 우려하기 때문이라고 설명했다.
지난 6월 상하이증권거래소에서 공개한 자료에 따르면 2020년 회사채 발행인들은 평균 수익은 2.5% 증가했고, 부동산 발행인의 평균 소득은 11.95% 증가했습니다. 발행인의 금융 활동으로 인한 순 현금 유출은 전년 대비 13.35% 증가했습니다. 부동산 기업은 '3대 레드라인' 등 업계 정책 영향으로 전년 대비 94.43% 급락했다.
당시 상하이증권거래소는 이에 대한 대응 필요성을 강조했다. 회사채 연차 보고서 감독은 위험 방향에 초점을 맞추고 채권 상환과 관련된 주요 문제 공개에 주의를 기울입니다. 그 중 거래소는 초기에 위험 노출이 높고 전염병으로 인해 더 심각한 영향을 받는 회사를 대상으로 합니다.
S&P 등급도 최근 보고서에서 부채상환 압박이 더 큰 기업, 영업 여건이나 부채 지급 능력 등 주요 재무 지표를 자세히 분석한 바 있다. 공급 측면의 규제가 점진적으로 강화되면서 과거에는 규모 확장을 위해 공격적으로 토지를 확보해왔기 때문에 레버리지가 높은 부동산 회사는 현재의 타이트한 자금 조달 환경에서 더 큰 어려움에 직면할 수 있습니다. 차입 부동산 회사는 자금 유지를 위해 계속해서 재융자에 의존하고 있으며, 이는 신용 위험 사건의 발효를 촉진할 수 있습니다. /p>
Guandian Real Estate New Media는 상당수의 부동산 회사가 다음과 같은 경우 특별 조건을 설정할 것이라는 사실을 알게 되었습니다. 교차 보호, 재무 지표 약정, 통제 변경, 등급 약정 등을 포함하되 이에 국한되지 않습니다. 단일 부채로 인해 쉽게 문제가 발생할 수 있습니다. Fantasia 창립자 Zeng Baobao는 이전에 S&P가 회사 등급을 갑자기 하향 조정했다고 언급했습니다.
또 다른 회사는 이미 부도를 낸 부동산 회사로, 총액 1억원을 발행했다. 지난해 3월과 7월 회사채 발행액은 15억5000만 위안으로 2019년 11월 승인된 발행한도 29억 위안의 53%에 불과하다. 이후 규정에 따르면 신규 회사채 발행은 거의 없었다. 올해 11월까지 유효하다.
틈 사이
환전시장 외에 중기채, 단기금융채, 초단기어음도 있다. 은행 간 시장에서 일반적으로 사용되는 채권과 같은 금융 상품은 올해 2월 중국 증권감독관리위원회가 회사채 의무 등급을 취소했지만 계속해서 부동산 회사의 '약속의 땅'이 되지 못했습니다. 협회는 또한 지난 3월 단기 금융채에 대한 의무 등급 규정을 취소했다. 노트는 기본적으로 '15% 할인' 등 추가 승인 요건이 적용된다.
관전 부동산 뉴미디어의 불완전한 통계에 따르면 현재 10월 20일, 전국딜러협회는 올해 주류 부동산 회사의 중기 채권 등록을 접수할 것이라고 밝혔습니다. 신청 총액은 약 935억 1300만 위안입니다.
이 중 회사채 신청 승인 건수 분포와 유사하게 중기채 등록이 대부분 상반기에 집중돼 반케 관련 약 762억 위안에 달했다. , Sunshine City, Dalian Wanda Commercial Management, China Resources Land, Poly, Jinmao, Joy City 등 3분기 등록 승인은 주로 9월에 집중되었으며 Tianheng Real Estate 및 Capital Investment만 포함되었습니다.
인터뷰한 부동산 회사 임원들은 업계가 기본적으로 오래된 돈을 갚기 위해 새로운 돈을 빌린다고 말했고, 어음 등록은 해당 회사가 이 기간 동안 만기되는 기존 부채가 있다는 것을 의미할 뿐이다. “특별한 의미는 별로 없습니다.”
Wind 통계에 따르면 '빨간색 세 줄'은 회사채, 중기채, 초단기 금융채를 통한 자금조달 건수입니다. , ABS 및 기타 상품 2020년 8월 이후 중국 초상 서커우(China Merchants Shekou)는 초단기 금융채 10개, 회사채 5개, 중기채 3개 등 부동산 회사 중 가장 많은 수를 보유하고 있으며, 총 조달 금액은 245억 달러에 이른다. 위안화(Huafa Group)가 16건, First Capital Group이 14건, Poly Development가 13건을 기록했습니다.
회사채(사모채 제외)만 보면 이 기간 회사채를 가장 많이 발행한 부동산 회사는 폴리개발(10주), 반커(Vanke), 중국해외(China Overseas), 롱포(각각 8주)였다. , 파이낸스 스트리트 7 스트로크. 부동산 회사의 채권 발행 과정은 상대적으로 어렵지만 공공 시장에서 성공적으로 자금을 조달하면 상당한 이점을 얻을 수 있습니다.
직접적인 영향의 관점에서 볼 때 Vanke, Poly, Sunshine City 등 올해 회사채를 발행한 기업은 설정된 계획에 따라 조달된 자금을 사용하기 위한 계획을 실행한 후 자산-부채 연결재무제표에 표시된 비율은 기본적으로 1% 미만 증가했지만, 유동자산의 유동부채 충당능력이 향상되었고, 단기부채 상환능력도 향상되었습니다.
일반적인 상황에서 부동산 회사가 채권을 발행하는 데 필요한 부채 상환 자금은 주로 일일 영업 수입에서 나오며, 이를 위해서는 회사가 양호한 운영 조건, 재무 상태 및 자산 건전성을 유지해야 합니다. 최근 몇 년간 주택 가격 대비 지가 비중이 높아진 영향으로 부동산 회사의 전반적인 수익성은 이전 수준에 비해 하락했다.
두 번째는 기존 은행 신용 한도 및 판매 반품을 통해 유동성 지원을 제공하는 것입니다. 예를 들어, 올해 상반기 기준 시노오션(Sino-Ocean)은 미사용 신용 한도가 596억 위안이고, 모회사의 미사용 신용 한도가 2,424억 위안을 누리고 있다고 주장했다. 대부분의 부동산업체들은 한 해 동안 매매회수 속도를 높이기 위해 노력하고 가격 인하, 판촉 등 마케팅 활동을 펼쳤다.
은행대출에 대한 '2중 집중' 제한으로 시중은행의 부동산 회사에 대한 신용조달 여건이 높아졌고, 상업용 주택대출에 대한 주택담보대출 한도는 거의 소진됐다.
해통증권은 39개 상장은행 중 11개 은행이 여전히 경고선을 초과하는 개인 주택대출 비중을 갖고 있지만 부동산 비중으로 은행은 전반적으로 경계선을 넘는 정도가 감소한 것으로 집계했다. 경고선을 넘은 대출은 한 번도 경고선을 넘은 기업이 10개사에서 9개사로 줄었다.
주택회사의 경우 '주택임대특별회사채'를 통해 공개적으로 자금의 일부를 확보할 수 있다는 점도 언급할 만하다. 거래소 규정에 따르면 이 금융 유형으로 조달된 자금의 70% 이상이 임대 주택 프로젝트에 사용되어야 합니다. 해당 프로젝트에는 주거용 토지, 집단 토지 건설, 상업용 사무실 건물, 산업 공장 및 기타 개조 임대 프로젝트가 포함됩니다. , "15% 할인" 한도가 적용되지 않습니다.
Vanke, Poly, Gemdale, Binjiang, China Resources Land, Dahua Group, Huafa Group, Sunshine City 및 기타 부동산 회사를 포함하여 주택 임대를 위한 특별 회사채를 승인했거나 신청 중입니다. 작년. 실제 상황으로 볼 때, 본 상품의 발행을 완료한 Vanke, Poly 등의 기업은 자금의 70% 이상을 임대 프로젝트 건설에 사용하고, 나머지 부분은 대부분 '운전 자본 보충'에 사용될 예정입니다. ."
그러나 위의 채널을 통해 얻은 유동성은 여전히 갈증을 해소하기 어렵습니다. 대부분의 실무자들은 '3대 레드 라인' 이후 부동산 규제가 이렇게 광범위한 영향을 미칠 것이라고는 전혀 예상하지 못했습니다. 부동산업체에 대한 제한적인 자금조달 정책이 계속되거나 더욱 강화된다면 이들 그룹은 자금조달 계획과 자금조달 비용 측면에서 극도로 어려운 상황에 직면하게 될 것이다.
이러한 상황에 직면한 부동산 회사들은 느슨한 조달 마진에 대해 높은 기대를 갖고 있으며 규제 당국의 발언은 항상 그들의 신경에 영향을 미칩니다.
9월 말 중앙은행과 중국 은행보험감독관리위원회는 주요 은행들이 부동산 금융 건전성 관리 시스템을 정확하게 파악, 실시하고 안정적이고 질서 있게 풀어나갈 수 있도록 지도하겠다고 밝혔다. 부동산 신용을 관리하고 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 유지합니다.
10월 중순, 중앙은행 금융시장부 국장 Zou Lan은 일부 금융 기관도 '3급 및 4급' 자금 관리 규칙에 대해 일부 오해를 가지고 있다고 설명했습니다. 30개의 시범 부동산 회사는 "적색 계층" 회사에 이자부채 잔액을 늘리는 것을 허용하지 않습니다. 오해는 회사가 대출금을 상환한 후에는 새로운 개발 대출을 발행하는 것이 허용되지 않는다는 것입니다. 판매 수익금, 합리적으로 지원되어야 하는 새로 시작된 프로젝트는 대출을 받을 수 없으며, 이로 인해 일부 회사의 자본 체인이 어느 정도 빡빡해졌습니다.
10월 20일, 중국 공산당 중앙 정치국 위원이자 국무원 부총리인 류허(Liu He)도 부동산에 대한 합리적인 자본 수요가 충족되고 있다고 밝혔습니다. 같은 날 중앙은행 부총재이자 국가외환관리국 국장인 판공성(Pan Gongsheng)은 금융관리당국의 지도하에 금융기관과 금융시장의 위험선호도가 과도하게 위축되고 있다고 지적했다. 금융행동과 금융시장 가격이 점차 정상화되고 있습니다.