"최근 몇 년 동안 중국 부동산 업계는 외자에 대한 규제가 많아 진전이 어렵다. 국내 주택 융자는 그들이 중국 시장을 개척하는 새로운 방법이다. 해통증권 중국 영업부 부사장인 곽가요는 기자에게 대출금리가 통제되는 상황에서 부동산 투자기금의 운영이 부동산 가격의 높낮이와 직접적인 연관이 없다고 말했다. 현재 수익률이 비교적 안정적인 상업부동산은 부동산 투자 펀드의 주요 투자 대상이다.
소로스 펀드 매니지먼트사 (이하 SFM) 의 홍콩 지사인 SFM 홍콩 매니지먼트사 (Hong Kong Management) 가 올해 초부터 부동산 펀드 설립을 계획하고 있다. 현재 이 기금의 고객으로는 중국과 홍콩의 부동산을 매매하고 고액의 이자를 받거나 내지기업을 위해 자금을 조달할 수 있는 많은 내지와 홍콩의 부자들이 포함되어 있다.
대출로 고금리를 벌까?
부동산 투자 펀드는 고금리 자금의 융자 방식 중 하나로 자본시장의 큰 케이크가 되었으며 외자투자 펀드도 대규모로 진입했다.
"부동산 산업에 대한 정부의 보호 정책과 외환 통제의 영향을 받아 현재 외자가 중국 부동산 시장에 미치는 실제 영향은 매우 제한적이며, 외자가 중국 부동산 시장에 대규모로 진출하려고 할 가능성은 크지 않다." 해통국제부동산업계 애널리스트 후는 본보 기자에게 현재 중소기업자금사슬이 매우 긴장돼 외자부동산투자기금이 시장 변동에서 좋은 가격과 프로젝트에 대해 더 쉽게 이야기할 수 있다고 말했다.
후는 전통적인 외국 부동산 투자 기금이 주로 실물에 투자하기 때문에 현지 프로젝트 관리와 투자자의 결석은 여전히 그들이 직면해야 할 문제라고 말했다. 일반적으로 외국 사모펀드는 경영에 참여하지 않으며, 절대지주라도 프로젝트 관리권을 일선 부동산 기업에 넘겨준다.
한 업계 관계자는 기자들에게 개발자의 초기 생각은 펀드 투자자의 이익을 극대화하기 위해서가 아니라 스스로 자금을 조달하기 위한 것이라고 말했다. 따라서 개발업자들은 프로젝트 자금을 받은 후 좋은 프로젝트를 자신에게 맡기고, 나쁜 프로젝트를 펀드에 넣으면 투자자들의 자신감이 부족할 수밖에 없다.
"전통적인 외국 부동산 투자 기금은 주로 실물에 투자하지만 중국에서의 성과는 결코 좋지 않다. 소로스 기금은 대출로 고금리를 벌 수 있는 방식으로 운영될 수 있는데, 이는 실물 투자로 인한 문제에 대한 회피이다. " 중원지지연구부 연석이사 황양생은 본보 기자에게 말했다.
황량생은 상업부동산이 투자자 쟁탈의 초점이며 외자 유치 사업의 저항이 크다고 밝혔다. 예를 들어 싱가포르 풍수그룹은 2005 년 중국 시장에 진출한 이래 별다른 노력을 기울이지 않았다. 올해 내지와 홍콩의 최대 투자는 지난 7 월 6543.8+088 억 홍콩달러로 태고주식 산하의 구룡당 대형 쇼핑센터 Festival Walk 를 인수한 것이다. 게다가, 이 기금에는 투자자에게 파견된 사람들의 이야기를 쓸 수 있는 더 이상 프로젝트가 없다.
펀드 매니저는 본토의 부자들을 잘 알고 있다.
소로스 홍콩 펀드 SFM 홍콩 관리사의 관리 배경은 다른 부동산 투자 펀드에 비해 중국 부동산 시장 진출에 많은 장애물을 제거했다.
SFM 홍콩 경영진은 채도운 전 미림거래부 이사가 맡았고, 이사는 미국에서 홍콩으로 전출된 선임 해귀데이를 포함한다. 그들은 내지의 부자와 펀드 산업에 대해 매우 잘 알고 있다고 한다.
지난 7 월 소로스는 갑자기 그의 255 억 달러 펀드, 즉 거의 2000 억 홍콩 달러를 폐쇄하고 투자자들에게 거의 1 억 달러를 돌려주며, 그의 목적이 가족기업에 집중하는 것이라고 주장하며 미국 당국의 규제를 피할 뿐만 아니라 9 월 시작된 글로벌 주식시장 붕괴를 피하는 데 성공했다.
이에 따라 소로스는 내지와 홍콩 부자, 내지보험업과 투자기금의 신뢰를 얻어 소로스의 협력을 구하고자 했다. 잠재 투자자들은 내년 환경이 낙관적이지 않기 때문에 수중에 있는 자산이 심각하게 줄어들 것이라고 말했다. 만약 네가 헤지펀드에 약간의 돈을 투자한다면, 너는 시장을 거슬러 돈을 벌 기회가 있을 것이다.
"소로스 이전의 투자 이력으로 투자자들은 그에 대한 자신감이 넘쳤고, 융자는 이 부동산 투자 펀드에 결코 문제가 되지 않을 것이다." 곽가요는 SFM 이 고금리를 얻거나 주식에 입주하는 내부 주택 융자의 영리 모델을 통해 간단한 채권자가 될 수 있다고 생각한다. 프로젝트 이익과 대출 이자는 직접적인 관계가 없기 때문에 내지방기업 융자난의 경우 매우 좋은 이익 프로젝트다. 소로스는 분산 투자를 통해 정기적으로 투자 수익률과 프로젝트 위험을 평가하여 부동산 기업의 높은 부채율로 인한 위험을 줄일 것으로 예상된다.
해통국제전략분석가 황훈휘가 상술한 항목에 대해 의문을 제기하다. "나는 신용 문제와 국경을 넘나드는 자본 흐름이 이 프로젝트의 주요 장애물이 될 것이라고 생각한다." 그는 대량의 자금이 중국 내지로 자유롭게 출입할 수 없는 상황에서 소로스는 홍콩에 상장된 부동산 회사의 회사채를 매입하여 국경을 넘나드는 자금 흐름 문제를 해결할 수 있다고 지적했다.
소로스는 바닥을 베껴 투기하여 주택 기업을 빌려 높은 이자를 벌었다.
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