서론 :
철저한 외환관리를 전제로 “돈이 있는데 어떻게 집을 사서 수입을 극대화할 수 있을까?”, “자금이 있는데 어떻게 하면 수익을 극대화할 수 있을까?” 자금을 한꺼번에 수출할 수는 없습니다. 집을 사고 싶으면 어떻게 해야 하나요?" 해외에서 주택을 구매하거나 투자하려는 많은 주택 구입자들은 어느 정도 이런 혼란을 겪을 것입니다. 실제로 이런 문제는 미국에서 집을 사기 위해 대출을 받으면 어느 정도 해결될 수 있다. 대출 게임의?" 다음으로 여러분의 질문에 답하기 위해 대출로 주택 구입에 대한 완벽한 가이드를 제공하겠습니다. 의심.
1. 미국에서 주택 구입 시 대출금을 선택하는 것과 전액 현금 지불을 선택하는 것의 차이점은 무엇인가요?
집 구입 시 두 가지 결제 방법 모두 장단점이 있나요? 그리고 단점도 있지만 간단히 말하면:
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(1) 전액 현금결제
장점: 빠른 거래, 낮은 거래 가격, 빠른 이체 절차.
단점: 이자세 면제 혜택을 누릴 수 없고, 자본 레버리지를 효과적으로 활용할 수 없으며, 재정적 압박이 높다.
대중에게 적합: 주택 구입에 충분한 예산이 있고 단기간에 주택을 구입해야 하는 주택 구매자.
(2) 대출금 상환
장점: 재정적 압박 감소, 모기지 자금 활용, 세금 면제 및 면제 혜택
단점: 승인 절차가 번거롭고 시간이 많이 걸리며, 차입금이 높은 장기 투자는 위험하며 보다 유리한 주택 구입 가격을 얻는 데 도움이 되지 않습니다.
대상자 : 주택 구입에 필요한 예산이 부족하거나 투자의식이 있는 주택 구매자.
대출로 집을 사는 것이 좋은 것 같지만, 중국 바이어들이 대출로 집을 사는 또 다른 이유가 있나요? 중국 바이어들이 대출을 선택하는 주된 이유는?
(1) 미국 대출 주택 구입 금리가 낮아 레버리지 효과를 극대화할 수 있다.
중국 구매자는 자본 우위를 활용하여 개인 자본 운영의 유연성을 유지할 수 있습니다. 이 기능은 많은 중국 구매자의 관심을 끌 것입니다.
(2) 중국의 외환 대외정책이 강화되면서 자금의 출국이 어려워졌다.
미국에서 대출을 받아 주택을 구입하면 임대료(모기지 상환을 위해 임대료 사용)로 상환할 수 있어 자본 지출에 대한 부담이 줄어들고 긍정적인 현금 흐름 형성에 도움이 됩니다. 동시에 출국이 어렵다는 압박으로 인해 일부 중국 구매자는 대출금 지급 방식을 선택하게 될 것입니다.
“대출이 나에게 적합하지만, 내 신분으로 인해 미국에서 주택을 구입하기 위해 대출을 받을 수 있나요?”
3. 어떤 유형의 중국인이 신청할 수 있나요?
먼저 알아두셔야 할 점은 비자(외국인 B1/B2 비자, L1 비자, 미국 이민자)에 따라 대출 금리와 정책이 매우 다르다는 것입니다. 비자, 영주권 상태, 시민권 상태, 취업 카드 상태).
이렇게 말하면 많은 친구들이 헷갈릴 수 있는 비자 종류가 많은데 어떤 것이 대출 구매에 적합한가요?
가장 일반적인 영주권과 관광 비자 F1을 선택하세요. 및 H1B를 예로 들어 설명함:
1. 영주권자 : 대출정책은 국민과 동일
영주권자의 권리와 의무는 크게 다르지 않음 이는 미국 시민권자이므로 영주권을 가지고 있다는 의미입니다. 이는 대출을 통해 주택을 구입할 때 미국 시민권자를 위한 정책이 준수된다는 의미입니다. 예를 들어, 영주권은 평생 패스에 해당하는 반면, 기타 관련 미국 비자는 기간 제한이 다른 임시 패스입니다. 따라서 영주권을 취득하면 미국 시민으로서 낮은 계약금과 낮은 이자율의 혜택을 누릴 수 있습니다.
2. H1B 비자
많은 친구들이 저에게 "H1B 취업 비자로 미국에서 집을 구입하려면 어떻게 대출을 받을 수 있나요?"라고 묻습니다.
이 질문을 하는 이유는 집을 사기 위해 대출을 받는 데 있어서 H1B가 당연히 유리한 점이 있기 때문에 자연스럽게 더 많은 사람들이 주목하게 되기 때문입니다.
(1) H1B가 선택됨:
미국 시민과 동일한 낮은 계약금과 낮은 이자율을 누려보세요.
(2) H1B가 선택되지 않았지만, 여전히 OPT 유효 기간 동안:
미국 시민과 동일한 낮은 계약금과 낮은 이자율 대우를 받을 수 있습니다.
(3) H1B가 선택되지 않고 OPT가 만료됩니다.
비자가 B 또는 F 비자가 되면 미국 시민권자와 동일한 낮은 계약금과 저금리 혜택을 잃게 됩니다.
대출 조건: 대출 기관 선택은 상대적으로 느슨하고 많은 대출 은행이 이를 제공할 수 있습니다. 조건은 상대적으로 간단합니다. 미국에 오랫동안 거주했고 지난 2년간 세금 신고서, 소득 증명서 등을 제출할 수 있으면 은행에서 소득을 기준으로 대출을 제공합니다. 용량.
미국에서 보다 원활하게 주택담보대출을 신청할 수 있는 주택 구입자 대부분은 영주권이나 H1B 취업 비자 소지자다.
그러면 질문은 내가 조건 중 하나를 충족할 경우 어떤 유형의 대출 프로그램이 나에게 더 적합한가 하는 것입니다.
미국에는 일반 대출 프로그램이 4가지 있습니다. 대출(FHA), 재향 군인 대출(VA), 농촌 주택 서비스 기관 대출(USDA), 저소득 정부 지원 대출(FHA). 외국인 구매자가 영주권 및 H1B 취업 비자를 소지한 경우 일반적으로 일반 대출을 받을 수 있습니다.
따라서 예를 들어, 귀하가 영주권 또는 H1B 비자 소지자라면 신청할 수 있는 대출은 다음과 같을 가능성이 높습니다.
대출 프로젝트: 기존(일반 대출) )
조건부 제한: 최소 신용 점수 620점, 소득 한도 없음, 최소 2년 간의 세금 신고 필수
계약금 비율:
(1) 대출금액은 417,000원 이내, 계약금 비율은 전체 주택가격의 3~5배
(2) 대출금액이 417,000달러를 초과하는 경우 고액 대출이 되며, 20% 계약금.
대출 승인 시간: 10~15일
기타 수수료:
(1) 중개 수수료 없음, 신청 수수료 없음
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(2) 계약금이 3-5인 경우: 주택 융자 보험은 FHA 융자보다 훨씬 낮으며, 융자 한도가 주택 시가의 20%에 도달하면 자동으로 사라집니다. 계약금이 20인 경우: 주택담보대출 보험료가 부과되지 않습니다.
“근데 영주권도 없고 H1B도 없는 친구들이 아직도 많아요. 집을 구하려면 대출을 어떻게 신청해야 하나요?”
가장 먼저 주목해야 할 점은 위의 4가지 미국 일반 대출은 이러한 유형의 구매자에게는 적합하지 않습니다. 일반적으로 외국인 구매자가 미국에서 주택을 구매하려는 경우 부동산 중개업자에게 문의해야 합니다. 상업은행에 가서 적합한 대출은행을 찾는 것은 꽤 번거로운 일입니다.
F1 비자 또는 B-2 비자
둘 다 해외 대출이기 때문에 대출이 가능하고, 가능하더라도 이자율이 매우 높습니다.
대출 기관: 일반적으로 외국인 대출을 전문으로 하는 회사나 기관만 찾을 수 있습니다.
1. 중국 신탁 은행
2. 은행 amp; 신탁 Fuhua 신탁 은행
3. Cathay Bank Cathay Bank
4. 보장 금리
*5. HSBC HSBC 은행(B1, B2는 해당되지 않음) , 영주권을 가지고 있지만 아직 세금을 신고하지 않은 사람만 허용)
이러한 금융 기관은 현재 외국인에게 대출을 제공하지만 은행마다 조건과 이자율이 다릅니다. 은행에 문의해야 합니다. 다시 한 번 귀하에게 가장 적합한 은행을 선택하세요.
계약금 비율: 일반적으로 더 높은 계약금 비율이 필요하며 기본적으로 35 또는 40 이상입니다.
4. 중국인이 미국에서 주택을 구입하기 위해 대출을 받으려면 어떤 단계를 거쳐야 합니까?
미국에서 주택을 구입하기 위해 모기지를 신청하는 과정은 다음과 같습니다. 구체적인 단계는 국내 모기지 신청 절차와 유사합니다. 다음 7단계를 따르세요.
(1) 대출 기관을 선택하세요.
미국 모기지 선택에는 두 가지 주요 방법이 있습니다. 대출 기관인 경우 대출 중개인이나 상업 은행을 선택하십시오.
모기지 브로커는 대출자가 대출 기관을 찾을 수 있도록 돕는 중개자입니다. 그는 구매자가 가장 낮은 대출 이자율과 최저 비용을 달성할 수 있도록 구매자와 직접 수수료를 협상할 수 있습니다.
적용 조건: 미국 주택 융자 문제에 대해 잘 알지 못한다면 전반적인 과정을 원활하게 진행하기 위해 우수한 대출 브로커를 선택하는 것이 더 나은 선택이 될 수 있습니다.
수수료 설명: 대출 중개인은 일반적으로 대출 금액 1에 해당하는 수수료를 서비스 수수료로 청구합니다.
제3자를 거치지 않고 직접 시중은행을 찾아보세요:
적용범위: 전반적인 과정을 숙지하신 경우 씨티은행, 은행 등 시중은행을 선택하시면 됩니다.
우대조치 : 이들 시중은행에 당좌예금계좌 또는 예금계좌를 보유하고 있는 경우 대출할인혜택도 받으실 수 있습니다.
(2) 이자율을 비교하고 대출 기관
미국에서 주택 구매에 대한 일반적인 대출 기간은 30년입니다. 또한 다른 대출을 선택할 수도 있습니다. 귀하의 상환 능력에 따라 5년에서 40년까지의 기간이 가능합니다. 현재 미국의 평균 주택 구입 이자율은 약 4-5 정도입니다. 대출에는 변동 금리 대출과 고정 금리 대출의 두 가지 주요 유형이 있습니다.
주택구입변동금리대출(ARM) 대출은 보통 3/1, 5/1, 7/1 ARM으로 나누어지는데요. 7년 이후 이자율은 시장 상황에 따라 조정되지만, 최대 변경 범위는 제한됩니다. , 2017년 7월 Freddie Mac 데이터에 따르면 평균 5-1 ARM 조정 금리는 3.21로 유지되었습니다.
주택 구입을 위한 고정금리 대출입니다. 일반적인 고정금리 대출은 15년 또는 30년 만기이며, 연간 이자율이 고정되어 있습니다.
2017년 7월 프레디맥 자료에 따르면 미국의 평균 30년 모기지 고정금리는 3.96 안팎에 머물고 있다. 일반적으로 4~9 사이). 평균 15년 고정 모기지 금리는 약 3.23입니다.
14만 달러 대출로 집을 구입하는 관점에서:
단기적인 관점에서(3~5년 이내)
이자율 비교 : 변동금리대출 대출금리는 고정금리에 비해 0.5~1정도 낮다.
대상자 : 단기 및 중기 투자자라면 변동 금리 대출을 고려해 볼 만합니다.
장기적으로
이자율 비교: 변동금리 대출은 고정금리 대출보다 훨씬 높은 금리를 받을 위험이 있습니다.
대상자 : 안정성을 추구하고 장기 위험 감수성이 낮은 구매자에게는 고정 금리가 더 적합합니다.
구매자는 본인의 재정상황과 상환능력을 고려하여 선택해야 합니다.
(3) 구매자의 금융 및 신원 정보를 받는 대출 기관으로부터 사전 자격을 얻습니다.
이 단계는 대출 절차가 시작되기 전에 완료되어야 합니다. 소득, 부채 등 구매자의 개인정보를 요청하세요. 그들은 대출 기준(대출 기관마다 다름)에 따라 감당할 수 있는 대출 금액을 결정합니다. 사전 자격은 구매자가 대출 자격이 있는지, 대출 기관이 대출을 제공할 의향이 있는지, 대출 금액을 이해하는 데 도움이 됩니다.
(4) 대출 기관의 지시에 따라 검토할 수 있도록 모든 관련 소득, 신원 및 기타 정보를 제공하십시오.
대출 기관마다 대출 정책 및 조건이 다르지만 대출 기관은 종합적인 우수한 자격을 갖춘 해외 지원자에게 대출합니다.
일반적으로 미국에서 모기지를 신청하는 중국인은 다음과 같은 기본 조건을 충족해야 합니다(구체적인 요구 사항은 대출 기관 및 프로젝트에 따라 다름).
1. B1/B2와 같은 유효한 미국 비자. 비자
2. 근로 소득 증명
3. 미국 현지 은행에 계좌 개설 및 계약금 입금
4. 중국의 신용기록 보고서
(5) 주택담보대출 회사는 부동산 평가를 수행하여 가치를 결정합니다.
부동산 주택담보대출 평가는 지정된 평가기관에서 수행해야 합니다. 또는 대출 은행이 지정합니다. 평가 결과가 결정되면 은행과 대출 기관 모두에 구속력을 갖는 법적 구속력을 갖게 됩니다.
(6) 모기지 대출 담당자와 대출 거래를 종료합니다.
이제 모기지 대출 담당자가 귀하의 재정 및 신원 정보를 확인하면 최종 검토 절차가 시작됩니다. 맞습니다. 님과 함께 대출 거래를 완료하실 수 있습니다.
(7) 정산대출 거래 패키지 수수료 대행
주택 평가, 대출 항목, 인건비 및 기타 비용은 양측이 사전에 합의한 금액에 따라 모든 비용을 정산합니다. 이 단계를 완료하세요. 그 후에는 대출금을 사용하여 주택을 구입했다는 의미입니다.
5. 미국에서 대출로 주택 구입 성공 후, 미국에서 대출로 주택 구입 시 세제혜택은 무엇인가요? 미국에서 대출을 받을 경우 주택 대출에 대한 이자와 대출 은행에서 부과하는 포인트가 허용됩니다.
주택 대출 이자:
월 모기지 지불액 중 이자 부분은 주택 구입 후 처음 몇 년 동안은 대부분의 모기지 지불액이 항목별 공제로 사용될 수 있습니다. 이자이기 때문에 세액공제 금액이 유난히 크다.
대출 은행에서 부과하는 포인트:
미국에서 대출을 통해 주택을 구입할 때 대출 은행은 일반적으로 "포인트"라고 하는 특정 수수료를 부과합니다. 포인트도 세금 공제가 가능합니다. 대출금이 소유자의 집을 구입하거나 소유자의 집을 개조 및 확장하는 데 사용된 경우, 포인트는 지불 연도에 전액 세금 공제 대상이 될 수 있으며, 그 외의 경우 포인트는 수명을 기준으로 분할 상환됩니다. 대출.
최신 통지 936 및 국세청(IRS)의 관련 정보에 따르면 대출 기관은 현 회계연도의 과세 기준에서 주택 대출 이자 및 재산세를 공제할 수 있습니다. 이 정책은 납세자의 1차 및 2차 주택담보대출을 수평적으로 적용할 뿐만 아니라 '주택구입대출', '주택담보대출', '신용대출' 등 다양한 대출 방식을 수직적으로 적용합니다.
대출사업이 담보대출이고, 대출받은 주택의 조건을 충족하는 한, 납세자는 '법정공제항목'을 통해 이에 상응하는 감면 혜택을 누릴 수 있다. 이 중 주택 구입 대출 총액은 미화 100만 달러를 초과할 수 없으며, 나머지 두 가지 대출 방법의 총액은 미화 10만 달러를 초과할 수 없습니다. 또한 IRS는 최초 주택 구입자에게 해당하는 "세금 공제"도 제공합니다. 미국 정부의 조세 정책은 여러 수준에서 은행 산업의 대출 프로젝트를 장려하고 자극하는 것을 볼 수 있습니다.