외환통제가 엄격하다는 전제하에, "나는 돈이 있는데, 어떻게 하면 집을 사는 수익을 극대화할 수 있을까?" " "나는 자금이 있지만 잠시 출국할 수 없다. 집을 사고 싶은데 어떡하지? " 해외 주택이나 투자 의향이 있는 바이어들이 많든 적든 곤혹스러울 것이다. 사실 이 문제들은 미국 대출에서 집을 사면 해결될 수 있다. "누가 대출을 받을 수 있습니까? 대출로 집을 사기가 어렵습니까? 대출 체스의 구체적인 과정은 어떻게 가나요? " 다음으로, 나는 모든 사람들의 의심에 답하기 위해 집을 사기 위해 포괄적 인 대출을 제공합니다.
1. 미국에서 집을 사고, 대출을 선택하는 것과 전액 지불의 차이점은 무엇입니까?
두 가지 주택 구입 결제 방법에는 각각 장단점이 있지만, 간단히 말해서:
(1) 전체 현금 지불
장점: 거래 속도가 빠르고, 거래 가격이 낮고, 이전 절차가 더 빠르다.
단점: 이자세 면제를 받을 수 없고, 자금 레버를 효과적으로 활용할 수 없고, 자금 압박이 크다.
군중에 적합: 주택 구입 예산이 충분하여 단기간에 집을 사야 하는 주택 구입자.
(2) 대출 지불
장점: 자금 압력을 완화하고, 주택담보자금 지렛대를 이용하고, 감세를 누린다.
단점: 승인 절차가 번거롭고 시간이 많이 걸리며 높은 레버리지 투자는 위험이 있어 더 유리한 집값을 얻는 데 불리하다.
적용 인구: 주택 구입 예산이 부족하거나 투자 의식이 약한 주택 구입자.
대출로 집을 사는 것은 듣기에 좋다. 중국인이 대출을 선택하여 집을 사는 다른 이유가 있습니까?
중국 구매자가 대출을 선택하는 주된 이유는 무엇입니까?
(1) 미국 대출주택 금리가 낮아 지렛대 효과를 극대화할 수 있다.
중국 바이어는 자신의 자금 우세를 이용하여 개인 자금 운영의 유연성을 유지할 수 있어 국내 많은 바이어들의 관심을 끌 것이다.
(2) 우리 나라 외환퇴출 정책이 긴축되어 자금이 출국하기 어렵다.
미국에서는 주택 융자를 임대료로 상환 (임대료로 대출금 상환) 할 수 있어 자본 지출 압력을 완화하고 긍정적인 현금 흐름을 형성하는 데 도움이 된다. 동시에 출국난의 압력은 일부 중국 바이어들이 대출금 상환 형식을 취하도록 강요할 것이다.
"대출이 저한테 잘 어울려요. 그럼 미국 대출로 집을 살 수 있을까요?"
3. 어떤 중국인이 미국 대출을 신청하여 집을 살 수 있습니까?
우선 가장 중요한 것은 다른 비자 (외국인 B 1/B2 비자, L 1 비자, 미국 이민 비자, 영주권 신분, 시민권, 작업 카드 신분) 의 대출 금리와 정책 차이가 크다는 것이다.
말하자면, 많은 친구들이 혼란스러울 수 있다. 비자의 종류가 이렇게 많은데 대출 구매에 적합한 것은 무엇입니까?
가장 흔한 영주권, 관광비자 +F 1, H 1B 를 예로 들어 자세한 분석을 합니다.
1 .. 영주권 소유자: 대출 정책은 시민과 같습니다.
영주권 소지자의 권리와 의무는 미국 시민과 크게 다르지 않기 때문에 영주권을 갖는다는 것은 대출을 받을 때 미국 시민에 대한 정책을 따른다는 것을 의미한다. 예를 들어 영주권은 종신통행증과 맞먹는 반면, 기타 관련 미국 비자는 모두 임시통행증으로 시한이 다르다. 그래서 영주권을 가지고 있으면 미국 시민의 낮은 계약금 저금리 대우를 받을 수 있다.
2.H 1B 비자
많은 친구들이 저에게 묻습니다. "H 1B 취업 비자로 미국 대출에서 집을 사는 방법?"
이런 의문은 H 1B 가 대출로 집을 살 때 자연스러운 장점이 있기 때문에 관심을 갖는 사람도 당연히 많기 때문이다.
(1) H 1B 무승부:
미국 시민과 같은 낮은 계약금과 저금리를 누리다.
(2) H 1B 가 추첨되지 않았지만 OPT 유효 기간 내에 있습니다.
여전히 미국 시민과 같은 낮은 계약금 저금리 대우를 받을 수 있다.
(3) H 1B 가 그려지지 않았습니다. OPT 가 유효하지 않습니다.
비자가 B 또는 F 비자로 바뀌어 미국 시민과 같은 낮은 계약금과 저금리 대우를 잃었다.
대출 조건: 대출 기관의 선택이 비교적 느슨해서 많은 대출 은행이 제공할 수 있다. 조건을 만족시키는 것도 비교적 간단하다. 당신이 미국에 장기간 거주하고 지난 2 년간의 세금 신고서와 소득 증명서를 제공할 수 있는 한, 은행은 당신의 소득능력의 크기에 따라 대출을 해 줄 것입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 소득명언)
미국에서 주택 대출을 성공적으로 신청할 수 있는 주택 구입자들은 대부분 영주권이나 H 1B 취업 비자를 소지한 사람들이다.
그럼 문제가 생겼네요. 만약 내가 이러한 조건 중 하나를 충족한다면, 어떤 대출 항목이 나에게 더 적합합니까?
미국에서 흔히 볼 수 있는 대출 프로그램에는 일반 대출, (FHA), 재향군인 대출 (VA), 농촌주택서비스국 보조금 대출 (USDA), 저소득 정부 보조금 대출 (FHA) 의 네 가지가 있다. 외국 바이어가 영주권과 H 1B 취업 비자를 소지하면 보통 정규대출을 신청한다.
예를 들어, 영주권자나 H 1B 비자 소지자라면 신청할 수 있는 대출은 다음과 같습니다.
대출 프로젝트: 자발적 (일반 대출)
조건: 최소 신용 점수 620, 소득 제한 없음, 세금 신고 최소 2 년.
계약금 비율:
(1) 대출 금액은 $4 1.7 만 이내이며 계약금 비율은 총 집값의 3%-5% 입니다.
(2) 대출 금액이 $465,438+07,000 을 초과하는 것은 대량대출이며 20% 의 계약금이 필요하다.
대출 승인 시간: 10- 15 일.
기타 비용:
(1) 중개료 없음, 신청비 없음.
(2) 3%-5% 를 선불로 지불하면 주택대출보험은 FHA 대출보다 훨씬 낮으며, 대출금액이 주택 시가의 20% 로 상환되면 자동으로 사라진다. 계약금 20% 시: 주택 융자 보험료는 받지 않습니다.
"하지만 여전히 많은 친구들이 영주권을 가지고 있고, H 1B 는 없습니다. 집을 사기 위해 대출을 신청하려면 어떻게해야합니까? 클릭합니다
우선, 위의 네 가지 미국에서 흔히 볼 수 있는 대출은 이런 구매자에게 적용되지 않는다. 일반적으로 외국 바이어가 미국에서 집을 사려면 부동산 중개업자나 상업은행에 연락하여 적절한 대출은행을 찾아야 하는데 운영이 좀 번거로워요.
F 1 비자 또는 B-2 비자
모두 외국인 대출이라 대출을 받기가 어렵다. 있어도 금리가 높다.
대출 기관: 일반적으로 외국인에게 대출을 제공하는 회사나 기관만 찾을 수 있습니다.
1. 중국 신탁 은행
스털링 은행. 신탁화복신탁은행
캐세이 패시픽 은행
4. 금리 보장
*5. 환풍환 (B 1, B2 를 받아들이지 않고 영주권만 받고 세금 신고는 하지 않는 사람).
현재 이들 은행기관들은 모두 외국인에게 대출을 제공하고 있지만 조건과 금리는 다르다. 은행에 다시 연락해서 당신에게 가장 유리한 은행을 선택해야 합니다.
선불비율: 일반적으로 더 높은 선불비율이 필요합니다. 기본적으로 35% 이상입니다.
4. 중국인이 미국에서 대출을 받아 집을 사는 단계는 무엇입니까?
미국에서 집을 사기 위해 대출을 받는 과정은 국내와 비슷하다. 구체적인 단계는 다음 7 단계로 나눌 수 있습니다.
(1) 대출 기관 선택
미국 대출 기관을 선택하는 주류는 대출 브로커나 상업은행이다.
대출 중개인은 대출자가 대출 기관을 찾도록 돕는 중개인이다. 그는 바이어와 직접 비용을 협의하여 구매자가 최소 대출 금리와 최소 비용을 실현할 수 있도록 도울 수 있다.
적용 조건: 저는 미국 대출에 대해 집을 사는 것에 익숙하지 않기 때문에 우수한 대출 브로커를 선택하여 전체 과정을 추진하는 것이 더 좋은 선택일 수 있습니다.
비용 설명: 대출 브로커는 보통 65438+ 대출 금액의 0% 를 서비스료로 받습니다.
제 3 자를 통과하지 않고 상업 은행을 직접 찾으십시오.
적용 범위: 전체 프로세스에 익숙해지면 Citibank, American Bank 등 상업은행을 선택할 수 있습니다.
우대조치: 이 상업은행에 수표계좌나 예금계좌가 있다면 우대대출을 받을 수 있습니다.
(2) 금리와 기한을 비교한 후 주택 구입자에게 가장 적합한 감당력을 제공할 수 있는 대출 기관을 확정한다.
미국에서 흔히 볼 수 있는 대출 기간은 30 년이며, 자신의 상환 능력에 따라 5 ~ 40 년의 다른 대출 기간을 선택할 수 있다. 현재 미국의 평균 대출 금리는 4% ~ 5% 정도이며, 대출은 주로 변동금리 대출과 고정금리 대출의 두 가지가 있다.
변동 금리 대출 (ARM) 은 일반적으로 3/ 1, 5/ 1, 7/ 1 ARM (처음 3 년, 5 년, 7 년) 으로 나뉜다 구내미 20 17 년 7 월 자료에 따르면 5- 1ARM 평균 조정 금리는 3.2 1% 로 유지되었다.
대출 주택 구입, 고정금리 대출. 흔히 볼 수 있는 고정금리 대출은 15 또는 30 년이며 연금리는 고정이다.
구내미 2065438+2007 년 7 월 자료에 따르면 미국 30 년 모기지 평균 고정금리는 약 3.96% 로 유지된다 (외국인 대출 주택 구입 고정금리는 보통 4%-9%), 15 년 주택 융자 평균 고정금리는 3.23% 로 유지된다.
대출 65,438+0.40,000 주택 구입:
단기간 (3-5 년)
이자율 대비: 변동금리 대출의 대출 금리가 고정금리보다 0.5- 1% 가량 낮다.
적용자: 중단기 투자자에게는 변동금리 대출이 고려될 만하다.
결국
금리 비교: 고정금리에 비해 변동금리 대출은 금리가 크게 상승할 위험이 있다.
적용자: 안전성을 추구하는 장기 위험 감당력이 낮은 바이어에게는 고정금리가 더 적합하다.
주택 구입자는 자신의 재정 상황과 상환 능력에 따라 선택해야 한다.
(3) 구매자의 재무 및 신분 정보를 받는 대출 기관의 자격 예심을 취득하다.
이 단계는 대출 프로세스가 시작되기 전에 완료되어야 하며 브로커는 구매자에게 소득과 채무를 포함한 개인 정보를 제공하도록 요청합니다. 그들은 자신의 대출 기준 (각 대출 기관마다 다름) 에 따라 자신이 부담할 수 있는 대출 한도를 결정할 것이다. 자격 예심은 주택 구입자들이 자신이 대출 자격이 있는지, 대출 기관이 대출 및 대출 한도를 기꺼이 제공하는지 이해하는 데 도움이 될 수 있다.
(4) 대출 기관의 지시에 따라 소득, 신분 등 모든 관련 자료를 검토용으로 제공한다.
대출 기관마다 대출 정책과 조건이 다르지만 대출 기관은 종합 자질이 높은 해외 지원자에게 대출을 하는 경향이 있다. 일반적으로 중국인이 미국에서 주택 융자를 신청하려면 다음과 같은 기본 조건을 충족해야 합니다 (구체적인 요구 사항은 대출 기관과 프로젝트에 따라 다름).
1, 유효한 미국 비자 (예: B 1/B2 비자);
2. 근로 소득 증명서;
미국 현지 은행에는 계좌, 예금 및 계약금이 있습니다.
중국 신용 역사 보고서;
(5) 담보회사는 부동산 평가를 실시하여 가치를 확정한다.
부동산 담보대출의 평가는 반드시 대출은행이 지정하거나 위탁한 평가기관이 진행해야 한다. 감정 결과가 확정되면 법적 효력이 있고 법률 서류가 형성되어 은행과 대출자 모두에게 구속력이 있다.
(6) 모기지 론을 취급하는 직원.
이 시점에서 이 단계는 이미 최종 심사 과정에 들어갔다. 담보 대출 업무원이 당신의 재정 및 신분 정보가 정확하다고 판단한 후에 당신과 대출을 할 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언)
(7) 대출 거래 패키지 수수료 결제 기관
약속한 주택 평가에 따르면 대출 사업, 인건비 등 비용은 모두 이 단계에서 결제한다. 이 단계를 완성하는 것은 대출이 이미 주택 구입에 성공했다는 것을 의미한다.
5. 미국 대출에서 집을 사는 데 성공한 후 미국 대출에서 집을 사는 데 어떤 세금 혜택이 있습니까?
미국 대출로 집을 살 때, 주택 대출의 이자와 대출은행이 받는 포인트는 면세이다.
주택 융자 이자:
매달 지불하는 주택 융자 이자 부분은 항목별로 공제할 수 있다. 집을 사기 몇 년 전, 지불한 주택 융자금은 대부분 이자였기 때문에 공제할 수 있는 금액이 특히 컸다.
대출 은행이 부과하는 포인트:
미국에서 대출을 받아 집을 살 때, 대출은행은 통상 일정한 비용을 징수하는데, 이런 비용을' 포인트' 라고 한다. 포인트도 세금을 공제할 수 있습니다. 대출이 자택을 구입하거나 자택개혁을 확대하는 데 사용된다면, 포인트는 발행 당시 전액을 공제할 수 있고, 다른 경우에는 대출 연한에 따라 할부 상각으로 공제할 수 있다.
미국 국세청 (IRS) 의 최신 공고 936 및 관련 정보에 따르면 대출자는 현재 회계연도의 세기에서 주택 대출의 이자와 지방세를 공제할 수 있습니다. 이 정책은 납세자의 첫 번째 주택과 두 채의 주택담보실을 가로로 덮을 뿐만 아니라,' 주택 구입 대출',' 주택 지분 대출',' 신용 대출' 등 다양한 대출 방식을 세로로 포괄한다.
대출 항목이 담보대출이고 주택 자체의 조건을 충족하면 납세자는' 법정 공제 항목' 을 통해 상응하는 감면을 받을 수 있다. 이 중 주택대출 총액은 654.38+0 만 달러를 초과해서는 안 되며, 다른 두 가지 대출 방식의 총액은 654.38+0 만 달러를 초과해서는 안 된다. 게다가, 국세청은 첫 대출 주택 구입자에게 상응하는' 세액공제' 를 제공한다. 미국 정부의 조세 정책은 여러 방면에서 은행업의 대출 프로그램을 장려하고 자극한다는 것을 알 수 있다.