완다호텔개발(00169.HK)은 9월 10일 Sunac China(01918.HK)로부터 통지를 받았다고 10일 저녁 밝혔다. 통지에 따르면 Sunac China는 Wanda Hotel Development에 새로운 왕관 전염병의 영향과 Sunac China의 사업 전략 조정으로 인해 Sunac Group이 보유하고 관리하는 Wanda Hotel Development와 체결한 21개 계약을 종료할 것이라고 통보했습니다. 완다 호텔 개발에 의한 호텔 관리 계약.
발표에 따르면 이들 21개 호텔에는 운영 중인 호텔 19개와 건설 중이나 아직 운영을 시작하지 않은 호텔 2개가 포함된다.
완다 호텔은 현재 회사와 Sunac China가 완다 호텔의 종료 및 잠재적 보상에 대한 후속 조치를 협상 중이라고 밝혔습니다.
이 발표에 따르면 Sunac China는 완다 그룹과의 호텔 경영 계약을 일방적으로 파기했습니다.
'컵 깨기' 거래부터 매니지먼트 계약 파기까지
이번 협력 계약은 2017년으로 거슬러 올라간다.
2017년 7월 10일, 완다(Wanda)와 수낙 차이나(Sunac China)는 모두 76개 호텔을 포함한 13개의 문화 관광 프로젝트가 등록 자본금 가격으로 책정되어 632억 위안에 수낙에 매각될 것이라고 발표했습니다. 이 중 문화관광사업 지분 91%가 295억7500만 위안에 양도됐고, 호텔사업 전체가 335억9500만 위안에 양도됐다.
그러나 9일 후인 2017년 7월 19일 Sunac은 Sun Hongbin이 Wanda Cultural Tourism 자산 뒤에 있는 45,000에이커의 토지 보유만을 원했기 때문에 R&F Properties를 거래에 참여시켰습니다(데이터는 Economic Observer 보고서에서 인용됨). 2017년 7월) 호텔은 쑨홍빈이 R&F 부동산 회장 리실리안과 엮였다. 그러나 두 당사자의 '소개팅'은 3P(파트너) 거래로 바뀌었고, 언론에 따르면 신규 진입자는 가격을 낮추기 위해 너무 공격적이어서 완다 킹은 화를 내며 회의실에 와인 한 잔을 던질 정도였다. .
하지만 화를 내셔도, 컵을 던져도 우리는 장사를 해야 합니다. 결국 세 회사의 결혼은 성공적이었고, 수낙은 완다의 13개 문화관광 프로젝트 지분 91%를 438억4400만 위안에 인수했다. R&F Real Estate는 77개 도시 호텔의 전체 지분을 199억 6천만 위안에 인수했습니다.
2017년 11월 14일 현재 완다호텔개발(00169) 발표로 다시 한번 3자 거래 내용이 조정됐다. 구체적인 내용은 완다가 54개 호텔(개업 호텔 52개 포함)을 매각한 것이다. R&F Real Estate 및 건설 중인 호텔 2개), 오픈한 호텔 7개와 건설 중인 호텔 18개를 Sunac에 매각했습니다. 즉, 결국 수낙은 완다호텔 25개를 인수할 수밖에 없었다.
앞서 언급한 거래가격을 기준으로 호텔 1개 평균 가격은 2억5000만위안(약 2억5000만원)으로 수낙이 인수한 완다호텔 25곳의 인수가격은 약 60억위안(약 60억위안)에 달한다.
이번에 Sunac이 호텔 경영 계약을 파기한 이유는 물론 전염병으로 인해 호텔 사업에 심각한 피해가 발생했지만 관리 비용은 여전히 높지만 호텔 수익은 점점 더 악화되고 있다는 사실과 관련이 있습니다. . 그러나 또 다른 중요한 이유는 Sunac이 부채 비율을 줄이는 것 외에도 '3개의 레드 라인'이라는 압력을 받아 전체 부채 규모를 줄여야 한다는 엄청난 압력에 직면해 있다는 것입니다. 수낙이 완다와의 계약을 파기하고 지체상 손해배상을 치를 의사가 있는 것으로 미루어 볼 때 수낙은 부채를 줄여야 한다는 압박을 크게 받고 있다.
무거운 부채
최종 분석 결과 Sunac의 주머니에 현금이 충분하지 않습니다.
2021년 반기 보고서에 따르면 Sunac China의 총 자산은 12억 5453억 위안, 총 부채는 9971억 2200만 위안, 자산-부채 비율은 82.72로 2020년 말 대비 1.24 감소했습니다.
2020년말 기준 Sunac China의 총자산은 11억 8405억 위안, 총부채는 9305억 7500만 위안, 순자산은 1778억 3000만 위안, 자산부채비율은 83.96이다.
2015년 총 부채 960억 위안에서 2021년 총 부채 1조 위안으로, Sunac China는 6년도 안 되어 부채 규모를 10배로 늘렸습니다! 이러한 부채의 궁극적인 위험 부담자는 물론 은행과 기타 금융 기관입니다.
'3개의 레드 라인' 요건에 따르면 2021년 6월 말 기준 Sunac China의 순부채 비율은 약 86.6, 무제한 현금 단기 부채 비율은 약 1.11, 자산- 선수금을 제외한 부채비율은 76.0 정도인데, 수낙은 3개 레드라인 중 2개 기준을 간신히 충족했지만, 선수금을 제외한 자산부채비율은 여전히 '레드라인'을 초과했다.
단기부채 대비 무제한 현금 비율이 일시적으로 기준에 도달했지만 안전하지는 않습니다. 2021년 6월 말 기준 수낙은 1011억 위안의 무제한 현금을 보유하고 있으나 단기 이자부부채는 910억 위안에 달해 유동성이 부족해 그렇지 않으면 다시 한 번 줄을 밟게 된다. 주의 깊은.
지난 3년간 수낙의 이자비용은 146억 위안, 2021년 상반기 152억 위안에 달했다. 하지만 상반기 순이익은 120억 위안에 불과해 대출 이자를 갚기에 턱없이 부족했다.
선홍빈은 중간실적에서 “금융비용이 현재 8달러 정도에서 3년 안에 5달러 이하로 줄어들 것”이라고 말한 것은 매우 위험한 신호다. 매우 아름답습니다만, 이렇게 높은 부채비율로는 등급을 낮출 수 없고, 부동산 금융비용은 점점 더 높아질 뿐입니다.
더 중요한 것은 향후 부동산 매매 추세가 낙관적이지 않다는 것입니다. 선홍빈은 2021년 중간결산회의에서 "하반기 시장압력이 상대적으로 높고, 전체 신용시장도 타이트하며, 올해 하반기 매출압력도 매우 높다"고 솔직하게 말했다. "하반기 시장은 상당히 비극적일 것으로 예상된다."
수조 달러의 빚을 지고 있는 상황에서 “우리를 제외한 모두가 벼락을 맞을 수도 있다”는 선홍빈의 대담한 발언은 좀처럼 보이지 않는다. 자신을 대담하게 만드는 것 외에는 투자자들을 설득할 수 있습니다. 2020년 초부터 Sunac China의 주가는 60% 하락했으며 하락세를 멈출 기미가 보이지 않습니다.
에버그란데, 바오넝 등 거대 기업의 부채 위기가 계속 커지면서, 지난 몇 년간 더욱 공격적으로 확장한 수낙이 과연 홀로 살아남을 수 있을지 큰 의문이 제기될 수 있다.