국제청산은행의 통계에 따르면 지난 50 년 동안 호주 부동산은 세계 투자 수익률이 가장 좋은 자산 중 하나였다. 평균가격이 60 여 배 올라 줄곧 상승주기에 처해 있어 3 년 연속 하락하지 않았다.
그러나 20 18 부터 상황이 눈에 띄게 달라졌다. 기관별 추산에 따르면 지난해 호주 부동산의 평균 가격은 약 5 ~ 6% 하락했고 시드니와 멜버른의 하락폭은 10% 를 넘어섰다. 중국 해외 부동산 플랫폼인 주와이닷컴이 제공한 자료에 따르면 20 18 년 호주의 상담량이 20% 감소했다. Juwai.com 이사장 겸 CEO 인 Carrie Law 는' 중국경영보' 와의 인터뷰에서 일련의 정책 제한으로 인해 오스트레일리아 부동산에 대한 구매자의 투자가 실제 시장 수요보다 낮다고 밝혔다.
호주 부동산 시장이 희귀한 조정기를 겪고 있다면, 현지 부동산은 여전히 투자할 가치가 있습니까?
출처: 호주 통계청
구매 제한 정책의 긴축으로 집값이 폭락했다.
2008 년 금융위기 이후 대량의 해외 열풍 유입으로 호주 집값이 20 1 1 에서 20 17 까지 연평균 상승폭이 약 8-9% 로 치솟았다. 집값이 가장 높은 시드니를 예로 들어 봅시다. 현지 집값 중 한때 1 만 호주 달러 (최신 환율: 1 호주 달러 =4.87 위안) 에 가까웠다. 반면 호주 통계청에 따르면 시드니의 평균 연봉은 9 만 호주 달러 미만이다.
통제불능의 집값을 억제하고 가계 고부채로 인한 신용위험을 줄이기 위해 오스트레일리아는 최근 몇 년간 계약금 기준 인상과 대출 승인 문턱 등 여러 가지 규제 정책을 시행했다. 게다가, 구매자의 20% 가 해외에서 왔기 때문에 해외 바이어가 규제 정책의 최우선 목표가 되었다.
오스트레일리아 외국인 투자심사위원회 (FIRB) 에 따르면 시드니, 뉴사우스웨일스, 빅토리아 주 멜버른은 해외 바이어들에게 가장 인기 있는 도시다. 동시에, 이 두 주는 해외 투자자들에 대한 제한이 가장 많다.
뉴사우스웨일스에서 외국 바이어의 인화세는 현지 바이어의 두 배로 8% 에 달한다. 게다가, 외국인 소유주의 연간 토지세 할증료는 이미 0.75% 에서 2% 로 증가했다. 빅토리아 주의 상황은 비슷하다. 외국 바이어의 인화세는 7% 이고, 현지 바이어의 인화세는 3% 에 불과하다. 뿐만 아니라 2065438+2007 년 5 월 호주 정부는 외국인 투자자들에게 이른바 유령세를 내놓았다. 투자한 부동산이 매년 비어있거나 임대시간이 6 개월 미만이면 매년 정부에 5000 호주 달러의 비용을 지불해야 한다는 것이다.
외국인 투자자들을 겨냥한 일련의' 구매 제한' 정책은 확실히 즉각적인 효과를 거두었다. FIRB 자료에 따르면 20 17 년 외국인 투자자의 주택 시장 신청 건수는 3 분의 2 로 줄었고 13 198 건, 20/KLOC- 이와 함께 20 17 년 외국 주택 부동산 투자 총액이 전년 대비 65% 이상 감소했다.
외국 자본 유입의 감소는 부동산 거품을 효과적으로 감소시켰지만, 오스트레일리아 부동산 시장에 대한 투자자들의 신뢰도를 바닥으로 떨어뜨렸다. 호주 부동산업협회와 ANZ 은행이 지난 6 월 발표한 5438+0 조사에 따르면 20 19 년 1 분기 부동산업계의 전반적인 신뢰지수는 15.5 포인트 하락해 20 13 년 9 월 이후 가장 낮은 것으로 나타났다.
이와 함께 호주의 부동산 가격도 하락했다. 기관별 추산에 따르면 호주의 부동산 가격은 20 18 년 평균 약 5 ~ 6% 하락했고 시드니와 멜버른의 부동산 가치는 그 나라의 다른 모든 도시의 합계를 초과했고 지난해에는 10% 까지 하락했다. 거래량으로 볼 때 주택산업협회 (HIA) 에 따르면 지난해 6 월 5438+2 월 호주 신설 주택 거래량도 6.7% 에서 4622 채로 2006 년 5438+0 이후 최저 수준이다.
출처: HIA 주택 산업 협회
20 19: 저렴한 구매? 아니면 관망할까요?
혜예 등급은 20 19 년 6 월 중순에 발표된 20 19 년 글로벌 부동산 전망 보고서에 따르면 호주 부동산은 더 하락할 예정이지만 감소폭은 20 18 년, 약 5% 로 약간 느려질 것이라고 밝혔다. 시드니와 멜버른의 집값도 작년 이후 하락세를 이어가며 최대 하락폭이 두 자릿수에 이를 것으로 보인다. 그러나 오스트레일리아가 여전히 안정적인 GDP 성장률과 강력한 이민자 순유입을 감안하면 그 나라의 부진한 부동산 시장은 2020 년에 개선될 것이다.
올해 6 월 5438+ 10 월의 실제 상황은 명예의 예측에 완전히 부합한다. 2 월 1 일 호주 부동산연구기관인 CoreLogic 이 발표한 최신 자료에 따르면 호주 주택시장은 계속 침체되어 전국 평균 주택가격 링비 하락 1.0%, 20 17 년 6 에 비해
AMP 자본투자회사의 수석 경제학자인 셰인 올리버도 같은 견해를 가지고 있다. 그는 집값이 2020 년까지 더 떨어지거나 최고가보다 20% 낮을 것이라고 생각한다. 그러나 그는 부동산이 완전히 붕괴될 것이라고 생각하지 않는다. 이런 콜백은 주로 규제기관의 규제정책으로 인한 것이지 금리 인상이나 경기 침체로 인한 것이 아니라 정부의 변화에 따라 규제정책이 바뀔 수 있기 때문이다.
사실, 집값 하락에 직면하여 오스트레일리아 정부 관련 부서가 완전히 무관심한 것은 아니다. 지난해 6 월 5438+2 월 오스트레일리아 신중감관리국 (APRA) 은 2065438 년 6 월+10 월 1 KLOC-0/일부터 대출 기준을 높이는 은행에 대한 규제를 철폐할 것이라고 발표했다 오스트레일리아 비축은행 부주석인 드벨 (Guy Debel) 도 부동산 시장 침체 기간 동안 대은행이 대출을 과도하게 제한해서는 안 된다고 경고했다. 그렇지 않으면 대출자를 놀라 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
게다가 현지 집값은 당분간 온난화할 기미가 보이지 않지만 임대료 수익률이 반등하지 않아 임대 판매비가 여전히 상승하고 있어 현지 주택시장이 그렇게 차갑지 않다는 것을 한 쪽에서 반영한 것이다. 코어 로고에 따르면 20 18 년 9 월 호주 평균 임대료 수익률은 3.75% 로 20 17 년 3.6% 를 웃도는 것으로 나타났다. 시드니와 멜버른의 임대료 수익률은 각각 3.2% 와 3. 1% 로 전년 대비 상승했다.
호주 비축은행의 예측에 따르면 20 18 년과 20 19 년의 경제성장률은 모두 3% 이상으로 20 17 년의 2.2% 를 넘는 것으로 나타났다. 동시에 주택 대출 금리는 낮은 수준으로 유지되었다. 20 18 년 9 월 주택대출 평균 표준변동이율은 5.3%, 평균 할인변동이율은 4.55% 로 20 17 년 동기와 거의 같다.
출처: 세계은행
로는 제 1 재경에 호주 부동산의 해외 바이어 중 약 22% 가 중국에서 왔다고 말했다. 20 18 년 중국 바이어의 호주에 대한 문의가 전년 대비 하락했지만 호주는 여전히 중국 바이어가 해외 부동산에 투자하는 가장 인기 있는 국가 중 하나이며, 특히 20 18 년 4 분기에는 중국 바이어의 문의가 눈에 띄게 반등하기 시작했다.
그녀는 일련의 정책 제한으로 인해 오스트레일리아의 부동산에 대한 구매자의 투자가 시장의 실제 수요보다 낮다고 생각한다. 중국 바이어의 엄청난 수요는 댐에 막힌 물과 같다. "라고 그녀가 말했다. 호주가 해외 투자자에 대한 규제를 완화하면 장기적으로 축적된 수요가 빠르게 폭발한다.