본 글의 핵심자료는 중국 부동산 산업 발전 역사, 중국 부동산 산업 주요 정책 요약, 전국 상업용 주택 매매 면적 및 금액, 각 링크별 시장 점유율 비율이다. 산업 체인.
산업 개요
1. 정의
부동산 산업은 토지와 건물의 개발, 건설, 운영, 관리 및 유지 관리를 의미합니다. 장식 및 서비스 종합 산업은 선도적이고 기초적이며 추진력이 있고 위험한 산업입니다. 용도에 따라 주로 주거용 부동산, 상업용 부동산, 산업용 부동산으로 구분됩니다. 주거용 부동산은 일반 주택, 아파트, 빌라 및 기타 부동산 형태를 포함하여 생활에 사용되는 부동산을 의미하며 일반적으로 다양한 소매, 도매, 요식업, 오락, 피트니스, 레저 및 기타 비즈니스에 사용되는 부동산 형태를 의미합니다. 산업부동산은 산업에 의존하고 부동산을 매개체로 활용하여 전반적인 토지 개발 및 관리를 실현하고 산업, 학술, 연구 산업 클러스터를 구축하고 정부가 지역 개선에 도움을 주는 새로운 형태의 부동산을 말합니다. 환경을 조성하고 지역 경쟁력을 강화합니다.
2. 산업 체인 분석: 산업 체인 링크 시장은 거대합니다.
중국 부동산 산업의 급속한 발전과 함께 도시의 GDP 성장을 견인하는 기반으로 부동산 산업 체인의 관련 산업도 성장할 것입니다. 산업 체인은 주로 상위, 중간, 하위의 세 단계로 구분됩니다. 상류 부동산 부문에는 주로 토지 공급, 건축 자재 및 건설 기계가 포함됩니다. 중류 산업 체인에는 엔지니어링 컨설팅(기획, 조사, 설계 등), 건설 및 부동산 개발의 세 가지 링크가 포함됩니다. 하류에는 주로 장식 및 자산 관리가 포함됩니다. 그 중 상류 토지 공급 링크는 정부 부서가 주도하고 있습니다.
산업 발전 역사: 업계는 규제 조정 기간에 있습니다.
65438년부터 0998년까지의 주택시장 중심 개혁은 중국 부동산 시장 발전의 문을 완전히 열었고 부동산 산업은 급속도로 성장했다. 주택 건설이 급속히 늘어나면서 경제에 미치는 영향도 무시할 수 없습니다. 중국 부동산 시장의 발전은 다음 단계를 거쳤습니다:
(1) 발아기(1978-1998). 개혁개방 전 20년 동안 부동산 시장은 정체된 발전을 보였다. 당시 정부에서는 여러 가지 시도를 했지만 효과는 크지 않았다.
(2) 초기 개발 단계(1998-2002). 1998년은 우리나라의 복지주택 배정제도가 완전히 종료되고, 주택제도 개혁과 시장화가 공식적으로 시작된 해였습니다. 지금까지 중국의 주택 시스템은 근본적인 변화를 겪었습니다. 금융산업의 개혁과 외국자본의 개입으로 부동산산업에 대한 금융지원이 이루어졌다. 동시에 외국자본 유입으로 오피스빌딩 수요가 늘어나 부동산 시장의 수급이 더욱 확대됐다.
(3) 급속한 개발 단계(2002-2009). 2003년에는 부동산산업이 중국경제의 핵심산업으로 선정되면서 부동산 투자가 크게 늘었고, 주택가격도 지속적으로 상승했다. 동시에, 이 기간 동안 부동산 시장의 일부 성과에 대응하여 국가는 부동산 신용 규제를 점차 강화하고 모기지 이자율을 탄력적으로 조정하여 부동산 시장의 발전을 촉진하고 표준화했습니다.
(4) 빈번한 규제 단계(2009-2013). 주택 가격 상승에 대응하여 주에서는 차별화된 주택 신용 정책을 더욱 강화하고, 최초 주택 구입자가 아닌 사람들에 대한 신용 정책을 엄격히 통제하며, 투자와 투기적인 주택 구입 수요를 억제하기 위해 관련 규제 정책을 자주 도입해 왔습니다. 신중국 8·5조가 공포되면서 주요 도시들은 급격한 주택가격 상승을 억제하기 위해 매매·대출 제한 정책을 잇달아 도입했다.
(5) 사양 조정(2013년~현재). 2013년 부동산시장 장기메커니즘은 부동산시장 규제의 방향을 제시하였다. 2016년에는 '투기가 아닌 생활을 위한 주택'이라는 포지셔닝을 제시했다. 2018년에는 "다주제 공급, 다채널 보안, 임대 및 구매를 모두 갖춘 주택 시스템 구축을 가속화"하기 위해 재정, 조세 및 기타 수단을 포괄적으로 활용할 것을 강조했습니다. 2021년 부동산 시장에 대한 '신규 금지'는 부동산 투기가 주택 가격을 끌어올리는 것을 막기 위해 부동산 신용 수급 규모를 엄격히 통제하자는 내용이다. 일련의 정책은 중국의 부동산 산업이 장기간에 걸쳐 조정 및 표준화 단계에 진입할 것임을 나타냅니다. 이는 향후 수년간의 장기적인 국가 전략이자 장기적인 시스템 최상위 설계가 될 것입니다.
업계 정책 배경: 건전한 발전을 보장하기 위해 빈번한 규제.
1990년대 토지사용권 양도제도가 확립된 이후 중국 부동산 업계는 많은 주요 정책 조정을 경험했다. 일반적으로 부동산을 자극하고 억제하는 정책은 이에 따라 부동산 투자를 자극하고 억제하는 정책, 즉 부동산 통제정책의 방향과 일치하여 부동산 공급이 이루어진다.
1998년 7월 국무원은 '도시주택제도 개혁을 더욱 심화하고 주택건설을 가속화할 데 관한 고시'('제23호')를 발표했는데, 주택산업이 새로운 경제성장 포인트가 되어야 한다.”는 복지주택 할당 폐지로 특징지어지는 우리나라의 주택제도 개혁을 주도했다. 규제의 효과는 수년 동안 침체되어 있던 부동산 시장을 활성화시켰고, 우리나라 부동산 시장의 급속한 발전을 촉진시켰으며, 부동산 산업은 새로운 발전 단계에 들어섰습니다.
2003년 국무원은 '부동산시장의 지속적이고 건전한 발전 촉진에 관한 고시'를 발표하여 부동산산업을 국민경제 발전을 촉진하는 기간산업의 하나로 자리 잡았다. 부동산 산업의 지속적이고 건전한 발전을 유지할 것을 분명히 제안합니다. 이 정책은 부동산 산업의 급속한 발전을 크게 촉진했습니다. 동시에 주택 가격의 급격한 상승을 억제하기 위해 국무원 및 기타 부서에서는 "주택 가격의 효과적인 안정에 관한 국무원 사무국 통지", 즉 "주택 가격의 8개 조항"을 발표했습니다. Old Country' 등 부동산 시장의 건전한 발전을 촉진하는 정책을 추진하고 있습니다. 다양한 정책에 따라 중국 부동산 산업은 빈번한 규제를 받고 있습니다.
2065438+2006년 말 중앙경제공작회의에서는 '집은 살기 위한 것이지 투기용이 아니다'라는 점을 처음으로 제시했다. 이후 부동산 관련 부서에서는 주택 융자, 주택 구입자 신용 등에 관한 해당 정책을 순차적으로 도입했습니다. 국가·지역별 계획과 정책에서도 “투기가 아닌 생활을 위한 주택”이라는 포지셔닝을 강조하고 있다.
2021년 중앙은행, 중국은행감독관리위원회 등 기관에서는 부동산 기업을 위한 3가지 레드라인 정책을 제안하고 전국적으로 시행하기 시작했습니다. 빨간 선 3개는 자산부채비율이 70%를 넘지 않고, 순부채비율이 100%를 넘지 않으며, 현금단기부채비율이 1보다 크다는 의미입니다. 규제 요건에 따르면 12개 시범 부동산 회사의 '3개 빨간색 선' 지표는 2023년 6월 말까지 모두 기준을 충족해야 하며, 모든 부동산 회사는 2023년 말까지 기준을 충족해야 합니다.
산업 발전 상황
1. 부동산 개발 투자 증가율이 둔화되고 있습니다.
부동산산업에 대한 국가의 엄격한 통제로 인해 개발투자 규모 증가율로 볼 때 부동산 개발투자 증가율은 2010년부터 2015년까지 지속적인 하락세를 보였다. 2016년부터 반등하기 시작했고, 2016~2019년에는 이 기간 동안 반등했습니다. 전염병과 부동산 산업의 전반적인 침체로 인해 2020년과 2021년에는 성장이 감소하기 시작할 것입니다. 2022년 8월 기준으로 2022년 부동산 산업 발전 투자 규모는 91조 위안이 될 전망이다.
개발 투자 증가세가 둔화되는 가운데 부동산 기업 역시 '납기 보장' 등 정책 영향과 함께 부동산 기업의 의욕이 더 커져 매출과 자금 조달 압박에 직면하고 있다. 새로운 건설을 시작하는 것은 계속해서 감소하고 있습니다. 2022년 10월부터 8월까지 부동산업체가 착공한 신규 건설면적은 8,510만㎡로 전년 동기 대비 37% 급감, 2020년 같은 기간 대비 39.2% 감소했다.
2. 우리나라 상업용 주택 매매면적과 매매금액이 둔화됐다.
대체로 2010년부터 2021년까지 전국 상업용주택 매매면적과 매매금액은 상승세를 보였다. 2017년 전국 상업용주택 매매면적은 16억㎡를 넘어섰고, 매매금액은 13조 위안을 돌파했다. 2017년부터 2021년까지
판매면적과 판매금액은 높은 범위를 유지하며 판매면적은 소폭 증가하고 판매금액은 일정 수준의 성장세를 유지했다. 2022년 8월 기준 전국 상업용주택 매매면적은 8억7900만㎡, 매매금액은 8억6000만 위안이다.
3. 부동산개발회사의 자산부채비율은 해마다 증가하고 있다.
2014년부터 2020년까지 우리나라 부동산 개발기업의 자산 규모는 해마다 증가해 2018년에는 80조 위안을 돌파했다. 동시에 자산부채비율도 2014년 77%에서 2020년 80.7%로 상승하는 등 지속적인 상승세를 보이고 있다.
4. 부동산 호황지수가 하락했다.
신종 코로나바이러스 사태의 영향을 받아 부동산산업 전반의 번영 측면에서 볼 때, 전국 부동산산업 번영지수는 2016년부터 2019년까지 상승세를 보인 뒤 하락세를 보인 것으로 나타났다. 2020년 1분기 트렌드. 전염병이 점진적으로 통제되면서 전국 전체 부동산 번영 지수는 계속 상승하여 2020년 4분기에는 118.2%에 도달했습니다. 2021년 2분기부터 우리나라 전체 부동산 번영지수는 하락세를 보이며 2022년 2분기에는 98.5%에 달했다.
5. 2022년에는 ***10개 부동산 회사가 해킹당할 예정입니다.
최근 정부의 거시적 통제가 강화되는 상황에서 부동산업체들은 여전히 급속한 확장 과정에 있으며 사업 규모와 확장 속도를 적시에 조정하지 못하고 있다. 많은 기업들이 자본 사슬이 무너지고 뇌우가 선포되는 상황에 빠졌습니다. 현재 **30개 부동산 회사가 Xunlei를 신청했습니다. 그중 2021년 9월 에버그란데 사태는 부동산 회사들 사이에 집단적 벼락을 촉발했다. 2021년 Xunlei에는 2022년 10월 말 현재 Evergrande, Zhengrong 및 R&F와 같은 상장 부동산 회사를 포함하여 15개의 부동산 회사가 있었습니다. 2022년에는 주요 부동산을 포함하여 ***10개의 부동산 회사가 있었습니다. WTO, Sunac 등의 기업.
업계 경쟁 패턴
1. 지역 경쟁: 광동성과 장쑤성이 상업용 주택 판매 분야를 주도하고 있습니다.
국가통계국 자료에 따르면 2021년 31개 성과 시의 상업용 주택 매매 상위 5개 지역은 장쑤성, 광둥성, 산둥성, 쓰촨성, 허난성이다. 그 중 장쑤성, 산둥성, 쓰촨성, 안후이성, 푸젠성, 후베이성, 상하이시는 전년 대비 플러스 성장을 기록했다. 2021년 장쑤성 상업용 주택 매매면적은 7.2% 증가했고, 안후이성 상업용 주택 매매면적은 9.7% 증가했다. 광둥성, 허난성, 저장성은 전년 동기 대비 마이너스 성장을 기록했다. 2021년 광둥성 상업용 주택 매매면적은 -6%, 허난성에서는 -5% 증가할 예정이다. 동시에, 상업용 주택의 매매면적은 도시별로 뚜렷하게 분포되어 있는 것을 볼 수 있다. 예를 들어 상하이의 상업용 주택 매매면적은 2021만8800㎡로 10위지만 장쑤성과는 1억4671만㎡로 차이가 난다.
2. 기업 경쟁: 모든 링크에는 많은 경쟁자가 있습니다.
부동산 산업은 산업간 연계가 복잡하고 시장 참여자가 많으며 각 분야마다 경쟁사가 다양합니다. 2021년 이 부문에 속한 모든 상장기업의 총 수익을 계산하면 시장점유율을 구할 수 있다. 중류에서는 엔지니어링 컨설팅 측면에서 Taiji Industrial이 거의 1/3의 시장 점유율로 지배적 위치를 차지하고 있으며 Huajian Group이 건설 측면에서 11%로 뒤를 잇고 있으며 중국 건설이 회계적으로 절대적인 시장 위치를 차지하고 있습니다. 시장 점유율의 거의 3/4을 차지하며 부동산 개발 측면에서는 상하이 건설 엔지니어링(Shanghai Construction Engineering)과 산시 건설 엔지니어링(Shaanxi Construction Engineering)이 뒤를 잇고 있으며 시장 경쟁자가 많기 때문에 선도 기업의 절대적인 위치는 다음과 같습니다. 분명하지 않은. 상위 3개사는 그린란드홀딩스(Greenland Holdings), 컨트리가든(Country Garden), 반케A(Vanke A)로, 이 중 그린란드홀딩스의 시장점유율은 8%이다.
산업 발전 전망 및 동향 전망
1. 첫 번째 제안 이후 '투기가 아닌 생활을 위한 주택'의 포지셔닝과 변화 및 업그레이드를 고수합니다. 2016년 '투기가 아닌 생활용 주택'이라는 개념이 국가 차원과 각 시·도에서 도입된 이후 부동산 시장의 건전하고 지속가능한 발전을 도모하기 위해 '부동산 관련 규제 정책' 개념이 도입됐다. 《중화인민공화국 국민 경제 및 사회 발전을 위한 14차 5개년 계획 요강》과 《2035년 장기 목표 요강》에서는 주택은 투기용이 아닌 살기 위한 것이라고 제안하고 있으며, 다주식 공급 및 다채널 보장 추진, 임대와 구매를 모두 촉진하여 모든 사람이 살 곳을 갖고 일과 주거의 양립을 보장하는 주택제도입니다. 현재 31개 성, 자치구, 직할시가 '10차 5개년 계획' 기간 동안 부동산 시장의 발전 목표와 방향을 제안했습니다. 그 중 일부 지역에서는 '14차 5개년 계획' 기간 동안 부동산 산업에 대한 구체적인 목표를 계획했습니다. 예를 들어, 장시성은 "장시성 도시 및 농촌 주택 건설 및 개발을 위한 14차 5개년 계획"에서 부동산 개발 투자가 6,543.8+250억 위안이라고 제안했습니다. 도시 지역은 385평방미터에 도달해야 합니다. 일부 지역에서는 부동산 산업의 발전 방향을 계획했습니다. 예를 들어 푸젠성은 '푸젠성 '10차 5개년 계획'과 2035년 장기 목표 제안'에서 투기용 주택이 아닌 주택을 원칙으로 삼아 주택 건설을 가속화해야 한다고 지적했다. 다주제 공급, 다채널 보장, 임대 및 구매가 모두 가능한 주택 시스템입니다.
한편, 중국이 이산화탄소 배출량이 최고조에 달하는 탄소 중립의 임계 단계에 진입함에 따라 저탄소 경제는 향후 각계각층에서 중요한 발전 기회 중 하나가 될 것입니다. 녹색탄소 저감의 핵심 분야로 부동산업계는 개발모델 전환의 '고통기'를 맞고 있다. 저탄소 개발은 부동산 산업의 경제 발전에 있어서 의심할 여지 없이 중요한 장기 논리이며, 부동산 산업의 어려움을 타개할 수 있는 새로운 기회가 될 것입니다. '이중 탄소' 정책과 디지털 기술을 활용한 저탄소 발전으로의 전환은 의심할 여지없이 부동산 산업 전환의 새로운 출구가 될 것입니다. 고부채, 고위험'을 지향하고 '고품질'을 지향하며, '고품질, 고효율' '신3고' 발전의 관건이다.
2. 2022년에는 부동산 시장이 점진적으로 회복될 것으로 예상됩니다.
2022년에도 거시경제 침체, 코로나19 재확산, 초기 규제정책의 시장전파 지체 등으로 인해 국내 부동산 시장은 계속 하락세를 이어갈 것으로 보인다. 시장 심리 하락이 가속화되는 가운데, 업계의 시스템적 리스크를 예방하고 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 유지하기 위해 중앙정부는 2022년부터 수차례 안정성 유지 신호를 발령해 '주택 보장'을 실시했다. 하반기 우선순위 중 하나는 '배송'이다. 구체적인 대책으로는 '부동산 구조 기금'을 조성해 문제 부동산 활성화 등 구조 작업에 참여하고, 자산 처분, 자원 통합, 재편 등을 통해 부실 부동산 기업을 돕는 것이 포함됐다. 하지만 '주택은 투기가 아닌 살기 위한 것'이 여전히 정책 기조다.
'부동산 청서: 중국 부동산 발전 보고서'(2022년 19호)에서는 부동산 정책이 비교적 안정적인 상황을 전제로 연간 상업용 주택 매매면적을 예측했다. 둔화되어 1.7% 증가할 것입니다. 부동산 개발에 대한 투자는 0.8% 급감하고 주택 개발에 대한 투자는 플러스에서 마이너스로 바뀌고 토지 가격이 상승할 경우 평균 판매가 0.2% 감소합니다. 가격은 소폭 상승을 유지할 것이며 연간 2.8% 상승할 것입니다.
더 많은 업계 관련 자료는 첸잔산업연구원이 발간한 '중국 부동산 산업 시장 수요 전망 및 투자전략 기획 분석 보고서'를 참고하시기 바랍니다.