이 질문에 답하기 위해 먼저 우리의 상업용 주택 구입과 관련된 두 가지 법적 관계를 분석해 보겠습니다. 첫 번째 법적 관계는 상업용 주택 매매 계약의 구매자와 개발업자 간의 법적 관계입니다. 두 번째 법률관계는 매수인과 은행 간의 법률관계, 주택담보대출 보증 간의 법률관계입니다.
첫 번째 법적 관계에서 발생하는 권리와 의무는 주택 구입자의 주요 의무가 부동산 회사에 구매 대금(계약금 및 담보 대출 포함)을 지불하고 소유권을 얻는 것입니다( 옵션)을 구매한 상가를 개발하고, 구매 대금을 받은 후, 판매자는 해당 상가를 구매자에게 인도할 주된 의무를 집니다.
두 번째 법적 관계에서 발생하는 권리와 의무는 은행이 주택담보대출 지급의 주요 의무를 인수한 후(주택 구매자가 부동산 기업에 위탁), 주택 구매자가 다음 의무를 부담해야 한다는 것입니다. 은행 대출금의 원리금을 매월 상환하고, 은행에 상업용 주택 모기지 보증과 개인 신용 보증을 제공합니다.
다만, 위 권리와 의무에 대해 사업이 완료되지 않은 이후에는 개발업자가 해당 상업용 주택을 주택 구매자에게 인도해야 하는 주된 의무를 이행할 수 없으며, 주택 구매자는 그 목적을 실현할 수 없습니다. 주택 구입자와 개발업자 사이의 상업용 주택 매매계약의 법적 관계, 주택 구매자와 은행 사이의 주택담보대출 및 주택담보대출 보증의 법적 관계는 법원 판결을 통해 종료될 수 있습니다.
'상업용 주택 매매계약 분쟁심판에서 법률 적용에 관한 여러 문제에 대한 최고인민법원의 해석' 제25조 2항의 규정에 따라, 상업용 주택이 매매계약이 무효로 확인되거나 해지 또는 해지된 경우 상가주택보증은 대출계약도 해지된 경우에는 매도인은 주택구입대출금의 원리금과 받은 매매대금을 담보인과 매수인에게 반환하여야 합니다. 각기.
즉, 프로젝트 건물이 미완성 건물이 되어 개발업자가 주택을 양도할 수 없는 경우, 상업용 주택 매매 계약의 구매자와 개발업자 사이의 법적 관계는 물론, 두 사람 사이의 저당권도 문제가 됩니다. 구매자와 은행 대출, 주택담보대출 보증 등의 법적 관계는 법원의 법적 관계 종료 결정 후 개발사가 은행과 구매자에게 각각 상환하게 됩니다.
관련 법률 및 규정:
1. 상업용 주택 매매계약 분쟁 재판에서 법률 적용에 관한 여러 문제에 대한 최고인민법원의 해석(2019년 6월 1일부터 시행) 2003)
제25조: 보증대출을 지급수단으로 하는 상업용 주택 매매계약에서 당사자 일방이 상업용 주택 매매계약이 무효하다는 확인을 요구하거나 계약의 해제 또는 해지를 요구하는 경우에는 담보권자는 독립적인 청구권을 가진 제3자로서 소송을 제기해야 하며, 상업용 주택 보증 대출 계약에 관한 분쟁과 함께 재판을 받아야 하며, 소송이 제기되지 않은 경우 상업용 주택 매매 계약에 관한 분쟁만 처리됩니다. 상가주택 보증대출계약 분쟁에 대해 피보증인이 별도의 소송을 제기하는 경우 상가주택 매매계약 분쟁과 함께 심리할 수도 있습니다.
'상업용주택 매매계약'이 무효, 해지 또는 해지된 것으로 확인되고, '상업용주택보증대출계약'도 해지된 경우, 매도인은 매매대출금의 원리금을 반환해야 합니다. 구입한 주택을 보증회사와 구매자에게 각각 지급합니다.
2. 상업용 주택 매매계약 분쟁 재판에서 법률 적용에 관한 여러 문제에 대한 최고인민법원의 해석(2월 23일 최고인민법원 사법위원회 제1823차 회의에서 채택) 2020).
제21조 지급보증대출을 지급방식으로 하는 상업용 주택 매매계약에서 당사자 일방이 상업용 주택 매매계약의 유효성 확인을 요구하거나 계약의 해제 또는 해지를 요구하는 경우 담보권자는 독립청구권을 가진 제3자가 소송을 제기할 경우 상업용 주택 담보 대출 계약 분쟁과 함께 심리됩니다. 소송이 제기되지 않으면 상업용 주택 매매 계약 분쟁만 처리됩니다. . 상가주택 보증대출계약 분쟁에 대해 피보증인이 별도의 소송을 제기하는 경우 상가주택 매매계약 분쟁과 함께 심리할 수도 있습니다.
'상업용주택 매매계약'이 무효, 해지 또는 해지된 것으로 확인되고, '상업용주택보증대출계약'도 해지된 경우, 매도인은 매매대출금의 원리금을 반환해야 합니다. 구입한 주택을 보증회사와 구매자에게 각각 지급합니다.
관련 사건:
1. 중화인민공화국 민사판결* * * 및 중화인민공화국 최고인민법원(2019) 최고인민법원 제245호 .