< P > 조기 상환에 관한 주요 해결 방법: 어떤 수익으로 대출이 집을 사는지, 어떤 경우 조기 상환이 적당한지, 등액 원금과 등액 원금의 종류가 더 이득이 되고, 상환 선택이 상환 기간을 단축할지, 아니면 상환 기간을 그대로 유지할지를 결정한다. < P > 전염병의 영향으로 222 년 경제상황이 이상적이지 않아 전체 투자환경이든 개인소득이든 큰 압력을 받고 있다. 상업 대출 금리가 계속 하락하고 있음에도 불구하고 일부 도시 첫 스위트룸의 대출 금리는 3%+ 에 이를 수 있지만, 은행에 가서 조기 상환을 예약하는 사람들이 많다. 많은 은행들도 여러 가지 이유로 조기 상환을 할 수 있는 시간을 늦추거나 온라인 조기 상환 채널을 폐쇄하는 등 조기 상환을 제한하고 있다. < P > 많은 사람들이 조기 상환을 선택하는데, 주로 은행재테크와 같은 각종 투자품종 수익의 하락을 고려하고 있으며, 부동산의 평가절상이 예상보다 낮으며, 한가한 돈이 있다면 조기 상환은 더욱 경제적인 선택이다. < P > 인터넷에도 미리 대출금을 갚는 방법에 대한 합리적인 건의가 넘쳐나고 있어, 많은 것들이 매우 터무니없는 것 같다! 집안의 지도자도 달려와 나에게 관련 문제를 물었고, 한참 동안 내가 잘 말할 수 없다고 생각했기 때문에, 나는 지도자가 뒤적거릴 수 있도록 적어 두려고 했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언)
하나,? 평가의 원칙 < P > 어느 선택이 더 적절한지 평가할 때 평가와 비교의 원칙을 세워야 한다. < P > 화폐는 시간가치가 있고, 올해도 1 만 원과 내년에는 1 만 원이 차이가 있다. 이 1 만원은 이자를 발생시켜 내부 수익률 (IRR) 을 이용하여 평가할 수 있고, IRR 은 좋은 지표이기 때문이다. < P > 투자 선택을 평가할 때 IRR 을 우선적으로 비교하고 유동성, 위험, 투자 융자 문턱 등의 요소를 정 성적으로 고려하는 것은 비교다. 투자가 비교 기준이 필요한지 여부, 즉 기회 비용을 고려해야 하는지, 선택의 범위를 명확히 해야 한다. 최선은 없고, 최악은 없고, 최악은 더 나쁘다. < P > 둘째, 어떤 수익으로 대출을 받고 집을 사는 것이 적합한가 < P > 는 주로 투자 각도에서 집을 사는 논리를 논의하며 자택 부동산의 고려를 포함하지 않는다. 은행에 7% 가 주택 (주택), 대출 3 년, 주택 융자금리는 4%, 구매한 주택은 1 평, 단가는 6 만, 부동산은 매년 4% (거래세의 영향을 고려하지 않음), 5 년 후에 팔린다고 가정한다.
이 투자의 수익은 4% 입니다. 대출 부분의 이자 비용은 투자 수익과 같고, 비대출 부분도 부동산 부가가치율/주택담보금리와 같기 때문에 전체 수익률은 여전히 4% 이다. < P > 부동산 부가가치율이 5% 로 바뀌면 전체 수익률은 6.6% 로 높아진다. 지렛대를 동원해 빌린 돈도 긍정적인 투자수익을 거둘 수 있기 때문이다. 투입된 원금에 비해 부동산 부가가치를 초과할 수 있는 수익률이 있을 것이다. 반면 부동산 부가가치율이 3% 로 바뀌면 전체 수익률은 1.26% 로 낮아져 수익률이 부동산 부가가치율의 하락폭을 초과한다. < P > 따라서 주택담보대출로 집을 사는 것은 레버리지 투자다. 전체 투자수익률이 자신이 설정한 최소 요구 수익률을 초과할 경우 (예: 5 년 예금금리 (3%)? ), 그럼 고려할 수 있습니다. 이 점은 모두가 알고 있다고 믿는다. 하지만 중요한 것은, 미래의 부동산이 얼마나 더 가치가 있을까요? 만약 약속주택을 산다면, 개발상이 약속대로 집을 낼 수 있다면, 집의 품질은 어떻습니까? 이것이 가장 큰 문제입니다. < P > 이 같은 분석은 바를 가지고 집을 사는지에 대해서도 적용된다. < P > 또한 수익률의 관점에서 볼 때, 조기 상환 여부, 조기 상환 여부도 조기 상환, 즉 투자의 유동성 고려에 사용할 수 있는 자금이 있는지 여부에 달려 있다. 이와 관련된 것은 바로 융자 채널이다. 만약 미리 대출을 상환한다면, 앞으로 더 많은 액수의 자금을 빌려야 한다면, 더 좋은 채널이 없을 수도 있다. (경영대출과 같은 위험 비준수 방식은 언급하지 않고) 결국 위험, 즉 투자 수익의 불확실성이다. < P > 3. 어떤 경우 조기 상환이 < P > 에 적합하다는 논리는 간단하다. 만약 당신이 수중에 백만, 대출 금리가 4% 라면, 어떤 상환 방식을 선택하든, 이 1 만 원의 투자수익이 4% 보다 크면, 이 자금 (1 만) 은 제외된다 < P > 수익률 각도 외에 < P > 대출금 매 기상환에는 이자부 외에 원금 부분이 있고, 한 투자 (예: 5 년 예금), 5 년 안에는 투자수익 현금 흐름이 없고, 전체 현금 흐름은 순지출의 조기 상환이다. 기존 대출 기간을 그대로 유지하기로 선택하면. < P > 상환 기간이 1 만 투자의 자산 회수 기간과 다를 경우 재투자/융자 위험에 주의해야 한다. 주택 융자 금리가 4% 인 경우 이 단계에서 이처럼 높은 보장 수익을 가질 수 있는 투자 상품은 많지 않다. 주택 융자 금리를 초과하는 투자 목표를 추구하면 수익이 불확실한 위험에 유의해야 한다. < P > 4. 등액 원금과 등액 원금 중 어느 것이 더 수지가 맞는다. < P > 일반 담보대출에는 두 가지 상환 방법, 등액 원금과 등액 원금이 있다. 등액 원금이자는 매월 같은 금액을 상환하는 것으로, 이자의 일부 전기기간이 비교적 높고, 등액 원금은 매달 같은 원금을 상환하고, 매달 상환하는 총액은 전기보다 높다. < P > 인터넷에는 두 가지 상환 방식 중 언제 상환이 가장 적합한지, 누적 이자를 얼마나 갚았는지 비교하는 문제가 있다. 사실 이런 문제는 토론과 비교가 큰 의미가 없고, 본질적으로 화폐의 시간가치를 고려하지 않았다. 상환의 현금 흐름은 다르지만, 그들의 IRR 은 똑같다. 앞의 예시에 따르면 모두 4%(Surprise! ), 즉 동일한 이자 원가율이 있습니다. < P > 차이는 동등한 원금이자 초반의 상환 압력이 적다는 점이다. 그래서 많은 사람들이 이런 상환 방식을 선택한 이유다. 대출 잔액 및 매월 상환되는 부분이 원금에 속하고 어떤 부분이 이자에 속하는지는 중요하지 않다. 조기 상환이라도 대출 현금 흐름만 봐도 이자 비용은 여전히 4% 이다. < P > 이 두 상환 방식 자체의 자금 원가율은 같지만, 앞서 언급한 집 자체 거래의 현금 흐름과 합병할 때 대출 현금 흐름의 분포가 다르기 때문에 두 가지 상환 방식으로 생성된 전체 투자 수익률의 IRR 은 여전히 다르다. 예를 들어 스트레스 시나리오 1 (부동산이 매년 5% 증액) 에서 등액 원금의 수익률은 6.6% 이다
왜? 본질적으로 IRR 은 현금 흐름에 가중치를 부여하는 투자 수익률로, 현금 흐름 분포의 차이가 계산 결과에 영향을 미칩니다. 고용인의 경우 등액 원금 선행 상환액이 높은 것으로 이해할 수 있으며, 부동산의 부가 가치 금액에 비해 이전에 재투자에 사용할 수 있는 자금이 적기 때문에 수익률이 더 높다 (더 분명하지 않은 것 같다). 전반적으로 등액 원금의 수익률 변화는 등액 원금의 수익률 변화보다 낮아야 하는데, 전자는 전기상환이 높고 지렛대가 낮다는 것을 이해할 수 있다. < P > 수익률을 고려하는 것 외에 이 두 상환 방식의 주요 차이점은 시기마다 유동성의 요구가 다르다는 점이다. < P > 5. 상환선택은 상환기간을 단축하거나 상환기간을 그대로 유지한다. < P > 많은 친구들은 대출금을 미리 상환하고 싶지만 수중에 있는 자금은 아직 완전히 갚지 못하거나, 주택 융자 월세혜택 등을 감안하면 부분 상환을 선택하면 보통 세 가지 옵션을 만나게 된다.
1) 남은 대출은 월 상환액을 그대로 두고 상환한다.
2) 남은 대출금의 월별 상환액이 감소하여 상환기한을 그대로 유지한다.
3) 남은 대출금의 월별 상환액이 줄어 상환기간이 단축된다. < P > 상환방식의 차이에 대해 대출금리가 일정한 경우 차이는 상환기한의 길이에 있다. 우리는 조기 상환의 다른 방식의 선택과 첫 대출 시 상환기한을 선택하는 상황을 비유할 수 있는데, 본질은 같은 원리이다. < P > 첫 대출과 비유할 경우 상환기간 선택에 대한 결론을 이해하는 것이 좋다. < P > 서로 다른 상환 기간 자체의 이자 비용은 모두 4% 입니다. 부동산의 부가 가치 현금 흐름을 결합하면 전체 투자 수익률 수준이 다릅니다. 이전 상환 현금 흐름이 작은 선택 수익률 레버가 높을수록 상환 기간이 길어집니다. 매 기간마다 상환 금액이 낮을수록 상환 기간이 짧아지고, 자금 조달 금리가 불확실할 위험이 있습니다. 미래의 자금 조달 금리가 하락할 것으로 예상되면 조기 대출 완료 방식을 선택할 수 있습니다. < P > 그러나 이와 밀접한 관련이 있는 것은 융자 채널의 문제이며, 정규채널은 담보대출 융자 방식처럼 제한적일 수 있다. 예를 들어 조기 상환이 끝나면 다른 주택이 없으면 담보대출을 계속할 수 없다.
6, IRR 의 한계
IRR 은 투자 선택을 평가하는 매우 중요한 지표이지만
는 재투자 또는 재융자 위험을 직접 반영하지 않습니다. 예를 들어 대출 2 년 또는 3 년을 비교할 때 대출 2 년, 2 년 후의 재융자 금리는 불확실합니다 < P > 예를 들어, 미래 금리가 계속 하락하고, N 년 후 상환수익률의 결과를 가정할 경우, 이러한 문제는 다양한 시나리오 테스트를 통해 IRR 이 비율이고, 투자 규모를 반영하지 못하며, 현금 흐름 방향이 다양한 투자 선택에 대해 여러 가지 해법을 구할 수 있으며, 이러한 문제는 일반적으로 순현금 흐름의 현재 가치 (NPV) 를 관찰하여 해결할 수 있습니다. < P > 요약 < P > 요약 < P > IRR 을 사용하면 조기 상환 또는 다른 상환 옵션 중 어느 선택이 자본 원가율이 더 높은지 판단하는 데 도움이 되며 투자 유동성, 위험, 투자 융자 임계값 등에 대한 판단과 함께 보다 포괄적인 도움을 줄 수 있습니다.