부동산 개발사업 타당성조사보고서
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1. 사업배경
1. 사업명 : 주거공동체(가칭) )
2. 타당성 조사 보고서 작성 기초:
(1) "도시 주거 지역 계획 및 설계에 관한 규정"
(2 ) "A시 도시철거관리규정"
(3) "도시주거지역 공공서비스시설 설치에 관한 규정"
(4) "주거설계법"
(5) "주거용 건물 설계 기준"
(6) "건설 공학 교통 설계 및 주차장 설정 기준"
(7) "도시 도로 녹화 계획 및 설계 사양"
(8) "고층 토목 건물의 방화 설계 규정"
3. 프로젝트 개요
1) 위치 줄거리: 기단은 동쪽에서 시작하여 남쪽 도로에서 끝나며, 둘러싸인 지역의 토지 면적은 약 제곱미터이며 서쪽과 북쪽으로 도로가 경계를 이루고 있습니다. .
2) 건설 규모 및 목표:
토지 면적: 에이커(제곱미터)
용적률:
개발 주기:
지가 : 위안/무(A시 국유지 사용권 시가) 건축면적(추정) : 총 건축면적 : ㎡
3) 주변환경 및 시설
(1) A 시내까지 도보로 10분 정도 소요됩니다.
(2) 서쪽에는 도시의 중심 명소가 있습니다.
(3) 동쪽은 도시녹지, 남쪽은 광장이다.
(4) 남서쪽은 A시의 초등학교와 가깝습니다.
(5) 북쪽에는 인민은행 A가 있습니다.
4. 프로젝트 SWOT 분석
장점과 기회
(1) 프로젝트는 도시 A에서 가장 발전 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있으며, 가까운 미래에는 주변 환경이 변할 것입니다.
(2) A 최근 몇 년간의 경제 발전 속도와 도시 건설 속도로 인해 이 지역의 부동산 가치가 높아질 여지가 커졌습니다.
(3) 동쪽 지역의 성공적인 개발로 해당 지역의 주택 가격 포지셔닝이 시장에서 인정을 받았습니다.
(4) Zhoupan의 점점 성숙해지는 주거 시설과 점진적인 상업 분위기의 형성은 이 프로젝트의 소매 가격에 대한 확실한 기반을 마련했습니다.
(5) 철거된 지역 주민들의 상당수가 현장 이전을 선택하여 프로젝트의 자본 흐름 압박을 어느 정도 완화할 것입니다.
(6) 프로젝트는 RMB/mu의 시작 가격으로 총 토지로 판매되므로 토지를 취득하는 데 필요한 초기 자본이 더 적습니다.
(7) 이 프로젝트는 A 도시 최초의 소규모 고층 주거 커뮤니티로 계획되어 있습니다. B 도시의 소규모 고층 건물 개발에 대한 우리 회사의 경험이 참고 자료로 사용될 수 있습니다.
(8) 우리 회사가 A 도시의 정부 및 건설 당국과 좋은 홍보 관계를 맺은 배경은 우리 회사가 해당 지역에서 향후 발전하는 데 도움이 될 것입니다.
(9) 도시 A에 대한 자산 관리 회사의 조기 개입은 프로젝트의 향후 자산 관리에 특정한 보완적인 이점을 제공할 것입니다.
(10) 철거의 어려움으로 인해 다른 곳에서 재정적인 우려가 발생했고, 이로 인해 우리가 이번 입찰에서 성공할 수 있는 확실한 기회가 생겼습니다.
단점과 위협
(11) 철거 밀도가 너무 높으며 철거 비용과 위험이 프로젝트 성공의 열쇠입니다.
(12) A시 철거 세부 시행규칙이 곧 공개될 예정이며, 철거 비용 예측에는 일정한 위험이 따릅니다.
(13) 도시 시설의 철거 및 건설 기준이 불확실하기 때문에 비용 계산은 어느 정도 불확실합니다.
(14) 외부 자금의 개입으로 인해 토지 상장 가격이 너무 높아질 수 있습니다.
(15) 계획에서 해당 부지의 주거지 위치와 향후 상업 계획의 승인 여부와 관련하여 어느 정도 불확실성이 있습니다.
(16) 작은 고층 건물에 거주한다는 개념의 형성, 부동산 관리비, 엘리베이터 운영 및 유지 관리 등은 향후 판매에 일정한 저항을 가져올 것입니다.
(17) 이 땅 주민 대부분이 2차 철거를 앞두고 있어 철거가 더욱 어렵다.
(18) 정원이 점점 더 완벽해지고 복층 주거용 건물인 만큼 이번 프로젝트와의 경쟁도 치열할 것으로 보인다.
(19) 철거의 어려움으로 인해 프로젝트 건설 기간이 지연될 수 있습니다.
(20) Zhouben의 지원 시설과 교통은 완벽하지 않습니다.
2. 시장 분석
1 A 도시 개요(참고)
A 도시는 허난강 남쪽 기슭에 위치하고 있으며 면적은 평방 킬로미터, 인구는 10,000명입니다.
생태환경이 우수하다. 영토 내에는 국립 삼림 공원, 국립 야생 동물 보호 구역, 국립 물새 습지 보호 구역이 있습니다. 1996년과 1997년에 도시의 삼림 피복률은 56%에 이르렀으며 국가의 승인을 받아 국가 생태경제 시범구로 지정되었으며 '중국 21의제' 실시를 위한 지방 시범구로 지정되었습니다.
투자환경이 좋다. 도로는 국도, 지방도로, 강변 도로를 뼈대로 하여 교통망을 형성하고 있으며, 수운은 장강 본류의 중요한 항구인 A항을 거점으로 하고 있다. 외부 세계에 개방된 국가 항구를 보유하고 있으며 연간 설계 처리량은 500만 톤에 달합니다. A항의 니저우 신항 지역의 첫 번째 단계가 시작되어 다양한 통신 방법과 다중이 형성되었습니다. -디지털 전송 및 프로그램 제어 교환을 기반으로 하는 기능적 통신 서비스 네트워크.
사업지역은 강 중하류 남안에 위치하며 B시와 접경하고 있으며 A시 정치, 경제, 문화의 중심지이다. 구의 총면적은 2,516평방킬로미터, 인구는 62만 명, 8개 읍, 13개 진, 4개 가도사무소를 관할한다. 도시인구는 12만명이다.
2 A시 부동산 및 주택시장 분석
A시 부동산 산업은 초기부터 발전까지 대략 3단계를 거쳤다. 1988년부터 1993년까지 주택제도는 청약건축이 주된 방식으로 건설된 주택의 대부분이 복지용으로 상용화율이 낮고 부동산산업은 초기단계에 머물러 있다. 두 번째 단계는 1994년부터 1998년까지로 대리건설 행태가 점차 사라지고 상업용 주택 개발이 점차 등장하는 시기이다. 1999년부터 현재까지의 기간은 부동산산업의 발전과 표준화 단계였다. 도시 남문의 옛 도시 재건과 서원 공동체의 발전을 시작으로 새로운 도시 건설의 정점이 시작되었습니다. 특히 토지에서 도시로의 전환 이후 도시 기반 시설 건설 속도가 가속화되고 도시 건설 지역의 인구와 규모가 급격히 증가하며 도시 건설과 부동산 개발이 긍정적으로 상호 작용하여 부동산 시장은 질서 정연한시기에 들어갔습니다. 개발. 지금까지 A시의 부동산 산업은 기본적으로 기업가적 과제를 달성하고 원시적 축적을 완료했습니다. 주민 주거의 질이 현저히 향상되고, 산업구조가 더욱 합리화되었으며, 시장체제가 기본적으로 확립되었습니다.
2003년 A시 부동산산업의 주요 특징은 다음과 같다.
특징 중 하나는 대규모 투자 증가이다. 부동산 개발 투자액은 4억 6천만 위안으로 투자 증가액은 33.4%로 전시 건설 시스템 투자의 65%, 전시 고정자산 투자의 12.6%를 차지했다.
실적 2: 시장 공급과 판매 모두 호조를 보이고 있다. 주요 도시 지역의 준공된 상업용 주택 면적은 200,400㎡, 판매 면적은 220,400㎡, 빈 주택 면적은 20,000㎡입니다. 도시의 1인당 주택 건설 면적은 26평방미터에 달했습니다.
실적 3: 집값이 꾸준히 오르고 있다. 도시 지역 상업용 주택 가격은 전년 대비 17% 상승했으며 순증액은 ㎡당 약 400위안이다.
실적 4: 거래 시장이 계속 뜨거워지고 있습니다.
시는 연중 다양한 유형의 11,200건의 부동산 거래를 처리했습니다. 도시 A***는 다양한 유형의 부동산 거래 7,938건을 처리했으며 면적은 896,200m2로 전년 대비 각각 25%, 35% 증가했습니다. 244,000㎡, 거래금액 8,800만 위안.
성과 5: 상당한 경제적 효과. 부동산 산업의 부가가치는 시 GDP 부가가치의 14%를 차지하며, 관련 산업의 생산액을 8억 8,700만 위안으로 추동하고, 부동산 산업이 2,800만 위안을 지불했습니다. 국세.
미래 시장 전망:
--- 주택구입능력 관점에서
경제성장에 따라 도시주민의 가처분소득도 증가 2001년에는 2003년까지 도시 거주자의 가처분 소득이 5,222위안에서 6,028위안으로 증가했습니다. 지난해 주택가격이 크게 올랐음에도 불구하고 소비시장은 여전히 호황을 누리고 있다.
투자 관점에서
주식 시장의 장기 침체로 인해 은행 금리가 여러 번 낮아졌고 부동산 업계는 이를 유지하는 중요한 기능을 가지고 있습니다. 가치를 더해 부동산 시장을 중요한 투자 영역으로 만듭니다. 은행 신용의 지원과 함께 시장 수요가 크게 자극되었습니다. 현재 주택담보대출을 통해 구입한 상업용 주택의 비율은 42%로 매년 16%씩 증가하고 있다.
소비구조 측면에서 보면
부동산 시장이 발전하면서 주민들의 주택 소비에 대한 개념도 크게 변화했다. 사람들은 더 이상 '충분히 산다'는 전통적인 개념에 만족하지 않으며, 주택 개선에 대한 요구도 분명해졌습니다. 주택 소비가 '주거 중심'에서 '즐거움 중심'으로 변화하고 있습니다. 2차, 3차 주택 구입자의 소비자층이 점차 확대되고 있다. 조사에 따르면 후이징 정원 1단계에서 95가구 이상이 주택 개조를 통해 주택을 구입했습니다.
수요관계 관점에서 보면
도시기본계획에 따르면 도시면적은 14.6평방킬로미터에서 27.8평방킬로미터로 발전하고, 도시인구는 12만명에서 증가하게 된다. 300,000까지. 유효구매력을 고려하지 않고 주택수요 분석만으로 A도시의 연간 인구증가에 따른 주택수요와 도시이주인구의 구매수요, 도시철거수요가 결합되어 광활한 개발공간을 제공하게 될 것이다. 부동산 산업.
3. 주요 경쟁사업 분석
주거단지의 세부 내용은 다음과 같다.
사업호수, 건축면적(10,000㎡), 평균단가(위안/㎡), 위치
Xiangyang Community 1500 22 1400 Baoshan Road
Xinhua Community 785 8 1344 Huanghe Street
Yinhe Community 170 1460 Yinhe 거리
Chengguang Community 130 1400 Xueyuan Road
Taiyangshen Community 500 6.9 1508 Yingxiong Road
일부 상업시설 상세정보
사업면적 ㎡ 단가 위안/㎡ 위치
회봉원 40~80 4000~5600 신도시
추솽 정원 50~70 5000~12000 도심
비유원 Community 36~~50 6800 Construction Road
Taoyuan Community Garage 550 Qiupu Road
Hehua Village Garage 550 Jianshe Road
3. 프로젝트 재무 분석
(1) , 철거 비용 분석
밀폐된 지역의 주택은 5층 주거용 건물 4채를 포함해 모두 벽돌 콘크리트 구조입니다(두 번째 실험 초등학생 건물은 40세대, 네 번째 건설회사 직원숙소는 16가구인데, 철거업체가 정착촌 1채를 30가구에 철거했다. 다른 집들은 2~4층입니다.
등재서류에 첨부된 사진과 현장 확인에 따르면 밀폐된 공간에서 철거할 주택 면적은 주거용 건물 3만4329㎡, 상업용 건물 600㎡다. 총 205세대 정도입니다. 대부분의 주민들은 도시 주택에서 이 의료 시설로 이주했습니다. 90세 이상의 가구는 모두 토지 증서, 기획 및 건축 증서, 주택 재산권 증서, 단독주택 수도 및 전기 계량기를 보유하고 있습니다. 주택 철거 경험이 있습니다.
철거비용 산정 :
A시의 '도시주택 철거관리대책' 규정 및 철거보상 평가보고서에 따름.
1. 주거용 주택: 640위안/평방미터*(0.9 0.3 0.08 0)*34329평방미터=34329*819.20위안=28122316.80위안
2. /평방미터*(0.9 1.5 0.3 0.45 2.7)*600평방미터=600평방미터*3776위안/평방미터=2265600위안
3. 부속품(물, 전기, 전화, 에어컨 이상, 기타 )
주택 34,329㎡ * 45위안/㎡ = 1,544,805위안
상업용 주택 : 600㎡ * 45위안/㎡ = 27,000위안
4. 실내 장식: 34929제곱미터 * 80위안/제곱미터 = 2794320위안
5. 다락방, 벽으로 둘러싸인 안뜰 바닥 등:
34929제곱미터 * 48위안 = 1,676,592위안
6. 이사 비용, 임시 전환 비용 등:
1) 이사 비용:
거주지: 200가구 * 300위안 = 60,000 위안
상업용 주택: 9가구 * 500위안 = 4,500위안
소계: 64,500위안
2), 전환비:
주거용: 34,329㎡ * 2.5위안/㎡ * 6개월 = 514,935위안
상업용 주택: 600㎡ * 16위안/㎡ * 6개월 = 57,600위안
소계 : 632535위안
기타 비용
3), 관리비, 철거 위탁비:
34929제곱미터*15위안/제곱미터 미터 = 523,935 위안
4), 주택 철거 평가 서비스 비용: 35,000위안
5) 보상:
34,929제곱미터*100위안/제곱미터 미터 = 3,492,900위안
위의 모든 비용의 소계는 38,533,208위안이며 이는 평방미터당 보상 금액 1,103.18위안에 해당합니다.
A시 인민정부의 명령에 따르면 A시 도시 지역의 주택 철거는 2003년 상반기까지 시행될 수 있다. 도시형 주택철거'가 2003년 7월 1일 시행될 예정이다. 특히 A시 도시주택 철거는 난항을 겪고 있다. 특히 국가의 도시주택 철거 정책은 철거민에게 유리해 사법적 강제철거는 사실상 중단됐다.
1103.18위안/제곱미터 100위안/제곱미터=1203.18제곱미터
1203.18위안*34929제곱미터=42025874.2위안
(2) 건설 비용 분석
본 단지의 건설 규모에 대한 사전 계획이 수립되었으며 동후로를 따라 2층 규모의 매장이 50*10*2=1000㎡ 규모로 건설될 예정입니다. 건축면적 2000㎡.
주출입구는 동후로 두 매장 사이에 위치해 있고, 보조출입구는 커뮤니티 인근 도로 다리 옆에 위치해 있다.
건서동로(Jianshe East Road)를 따라 2층 규모의 기단이 건설되었으며, 형태는 기본적으로 S 소형 고층 건물 3개동이 110*15* 면적을 차지합니다. 2=3300㎡. 12층 주거용 건물 3개동의 건축면적은 29.4*13.8*12층*3개동=14606㎡, 총 건축면적: 17906㎡이다.
대지의 전체적인 배치
29.4*13.8*15층의 15층 건물
29.4*13.8*의 12층 건물; 12층;
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12층, 40*15*12층
15층, 40*15*15층; p>
건폐면적 : 3211㎡, 건축면적 : 41554㎡
연면적 : 5861㎡, 건축밀도 : 20.7
연면적 : 61460㎡, 건평 비율 : 2.17
모든 고층 건물을 설계했으며 지하층은 면적 4861 평방 미터, 총 가구 수는 약 297 가구입니다.
건설 비용 추정
(1) 프로젝트 전 비용:
1. 철거 비용
2. 토지 이전 비용
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3. 도시 기반시설 지원비: 61,460㎡*50위안/㎡=3073만 위안
4. 민방위 기금: 지하 건설 지원
5. 계획 기술 서비스 비용: 56160*1.4 5300*2.2=90,300위안
6. 벽 개조: 61460*8=491,680위안
7. 벌크 시멘트: 61460* 2=122,900위안
8. 흰개미 방제비: 61460*2=122,960위안
9. 품질 감독비: 61460*2=122,960위안
10. 건축 도면 검토: 61460*1=61,500위안
11. 낙뢰 보호 검토: 61460*1=61,500위안
12. 화재 보호 검토:
13. 문화재: 2,000위안
14. 기획 및 설계: 100,000위안
15. 건축 설계: 2000*12 59460*30=18078백만 위안
16. 지질 탐사: 61460*2=122,900위안
17. 측정 및 측위: 100,000위안
18. 가스 용량 증가: 2,500위안/가구
19. 급수관망 지원비: 20위안/㎡
소계: 627.93만위안(18, 19항 징수 및 지불 제외)
(2) 프로젝트 비용
1. 말뚝 기초: 59460*100 위안/㎡=594.6만 위안
2. 지하: 4861*600 위안/㎡=29166만 위안
3. 본체: 59460*900 2000*500=5451.4백만 위안
4. 엘리베이터: 9동*50만 위안/건물=450만 위안
5. 전기 공학: 61460*50=3073만 위안
6. 지역 사회 녹화, 도로 및 기타 프로젝트: 61460*60=36876만 위안
7. 감독 비용: 6337.66*1= 63.38만 위안
소계: 7527.1백만 위안
총 8155.03백만 위안
(3) 프로젝트 비용 분석
가격 기준 비교 시장 가격과 결합하는 원칙에 따라 본 프로젝트의 예산 가격은 다음과 같습니다.
소형 고층 주택 1,900위안/㎡ 상점 6,000위안/㎡ 지하 차고 800위안/㎡
판매 수익 주택 1900*56160=106704000
상점 6000*5300=31800000
지하 4861*800=3888800
합계: 142392800위안
영업세 및 할증료 142392800*5.5=7831604
각종 비용 142392800*4=5695712
총 비용: 철거 비용, 건설 및 설치 비용, 세금 수수료, 토지 비용
=42025874.2 81550300 7831604 5695712 X=137103490.2
총 이익: 총 비용
=14
2392800-137103490.2
= 5289309.8 위안
4. 프로젝트 비용 분석 결론
토지 입찰 가격이 528만 위안 이내이면 프로젝트 수익이 확실합니다. 마진은 프로젝트를 실현 가능하게 만듭니다. 프로젝트를 초과할 위험이 높으면 프로젝트가 실현되지 않습니다.
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일반적으로 부동산 타당성 조사 보고서는 시장 수요, 자원 투자를 한계로, 과학적인 방법을 전략으로, 시스템 평가 지표를 결과로 삼는 것이 일반적입니다. 말하자면 다음 두 가지 질문에 반영됩니다.
질문 1: 실현 가능합니까?
질문 2: 경제적 이익을 극대화하는 방법은 무엇입니까? 사업개발 실태로 볼 때, 건설기술적인 면만 보면 장대교량이든, 초고층빌딩이든 당분간 극복할 수 없는 큰 어려움은 대체로 없다. 상하이의 양푸대교와 난푸대교, 높이 420m, 88층 진마오타워, 높이 468m의 동방명주탑 등이 좋은 예다. 핵심은 투자 수익, 즉 최고의 경제적 이익을 달성하고 사회적, 환경적 이익을 고려할 수 있는지 여부에 있음을 알 수 있습니다.
2. 프로젝트 투자에서 승리하는 첫 번째 마법의 무기
부동산 프로젝트를 시행하기 전에 투자 타당성 분석을 수행해야합니다. 이 단계에서 타당성 분석은 특정 프로젝트의 성공 가능성에 대한 질문을 다룹니다. 물론, 투자 계획이 성공 가능성이 있거나 실현 가능하다고 해서 해당 프로젝트가 적합하다는 의미는 아닙니다. - 일반적으로 타당성 분석에는 하나의 솔루션을 연구하는 것이 아니라 여러 솔루션이 동시에 실행 가능하고 매력적일 수 있습니다. 연구자는 실현 가능한 여러 옵션 중 가장 좋은 옵션을 선택하기 위해 타당성 분석을 기반으로 시장, 자금, 위험 및 기타 문제를 종합적으로 고려하고 합리적인 선택을 종합적으로 평가할 수 있습니다. 타당성 조사는 최소한 다음 세 가지 질문에 정확하게 답할 수 있어야 합니다.
a. 이 프로젝트가 실현 가능한지 여부
b. 가능하다면 어느 정도까지 가능합니까? /p>
c.투자한다면 직면할 수 있는 최악의 시나리오는 무엇이며, 이에 대한 계획은 무엇입니까?
세 번째 운영 링크: 부동산 타당성 조사 전략 분석
분석 각도 1: 사회 경제적 환경 보호가 부동산 시장에 미치는 영향
부동산 산업은 고립된 산업이 아니라는 점을 여러 곳에서 강조합니다. 산업을 국민경제의 '살수산업'으로 보는 것은 단순한 논쟁의 문제가 아니라 부동산 산업이 국가의 발전을 주도하는가에 대한 가장 기본적인 이해의 문제이다. 국민경제가 성장하는가, 아니면 국민경제의 성장이 부동산산업의 발전을 이끄는가? 이 질문을 거꾸로 하면 상황판단에 근본적인 오류가 발생하게 된다. 정부와 기업 모두 '사람을 먼저 생각하는' 의사결정 경향으로 이어질 것이다. 예를 들어, 1990년대 초 하이난, 후이저우, 베이하이 등 지역의 부동산 산업은 비정상적인 팽창과 부침을 경험했는데, 이는 모두 지역 국가 경제 발전을 무시하고 우선 순위를 뒤집고 실패했기 때문입니다. 부동산 업계의 입장을 바로잡는다.
분석 관점 2: 지방정부 행정 조치가 시장에 미치는 영향
일부 지방정부의 도시 계획 및 계획 통제 수준은 지역 부동산 개발에 직접적인 영향을 미칩니다. 우리 모두가 알고 있듯이, 도시 계획과 관리가 상대적으로 양호한 장가항시와 강인시에서는 부동산 개발이 상대적으로 안정된 상태에 있습니다. 선진적이고 과학적인 계획, 효과적인 규모 관리, 엄격한 계획 관리로 이 두 도시의 부동산 개발이 맹목적이고 밀집되는 것을 방지하며, 이곳의 주거용 주거용 건물은 기본적으로 시설을 지원하고 개발하고 관리하는 원칙을 가지고 있습니다. 시장에 공급과잉이 없으며 모든 부동산의 사전 판매 결과가 매우 좋습니다.
이에 반해, 많은 도시에서는 토지 보조금 규모가 심각하게 통제 불능이고, 부동산 시장 관리가 혼란스러워서 심각한 토지 투기 현상이 발생하고 있으며, 상업용 주택 공급이 너무 많아 시장 가격이 급격하게 변동하고 있습니다. 지방정부의 부적절한 계획과 관리로 인해 개발자들은 심각한 문제를 야기하고 있습니다.
분석 각도 3: 부동산 마케팅에 대한 주변 환경의 영향
구베이 신구는 상하이의 도심 지역이 아닌데 왜 부동산 가격이 그렇게 비싼가? 1980년대 상하이 대외무역구(Shanghai Foreign Trade Zone) 이후 처음으로 개발된 개발구 - 홍차오 개발구(Hongqiao Development Zone). 이 지역에 점점 더 많은 외국 사업가가 주둔하면서 인근 구베이 신구는 자연스럽게 외국 사업가가 주택을 구입하거나 임대하는 주요 대상이 되었습니다. 이 지역은 고급스러운 주거지로 가득하며, 주민 대부분이 홍콩, 대만 동포와 외국인으로 이루어져 있어 상하이 유일의 실제 외국인 주거지역이다. 이로 인해 고북신지구는 높은 평판을 얻었고 자연스럽게 독특한 사교계와 생활 공동체를 형성하게 되었습니다. 이 지역의 건물 품질도 나쁘지 않고 수요가 많고 돈을 많이 쓸 의향이 있습니다. 그래서 매매가격과 임대료가 꾸준히 오르고 있습니다. 1996년에 들어서면서 이 지역의 집값은 하락했지만 여전히 전국에서 가장 비싼 곳이다.
고북신지구 사례를 보면 부동산의 가치가 전적으로 건물 자체의 등급이나 품질에 좌우되는 것이 아니라 주변 동네 환경과도 관련이 있다는 것을 알 수 있다. . 홍교 개발구의 개발로 인해 고베이 신구에 고급 주택에 대한 수요가 생겼습니다. 홍교 개발구와 구베이 신구 사이에는 분명한 기능적 보완 관계가 있습니다. 근린기능은 부동산이 시장가치를 실현하려는 외적 동기이다.
투자자 본인의 여건 점검
1. 본인의 경험 점검
산을 넘어 소를 사는 것은 어렵습니다. 어느 기업이든 자신이 완전히 이해한 분야에 투자한다는 것은 불가능하며, 부동산 투자도 마찬가지다. 이미 부동산 업계에 일정한 자격을 갖추고 있는 회사라도 예전에는 도심에 오피스 빌딩을 개발했는데 지금은 교외 빌라에 투자하는 경우에는 회사의 경영자의 경험이 있느냐에 따라 고려해 볼 수 있을까요? 빌라 개발 경험이 있는 인재, 그렇지 않으면 조심하는 것이 좋습니다. 물론, 모든 것이 절대적인 것은 아닙니다. "경험"의 위험을 감수할 가치가 있다고 생각하면 이 문제에 대해 너무 많이 생각할 필요가 없습니다.
2. 투자 방법을 검토하십시오
다양한 기업 배경과 강점으로 인해 다양한 부동산 투자 회사의 프로젝트 투자 방법도 다릅니다. 아마도 귀하의 회사는 건물을 짓지 않고 임대에 의존하여 장기 수익을 얻을 수도 있습니다. 대신에 부품을 건설하고 부품을 판매하거나 심지어 해당 프로젝트의 경우 사전 판매 부동산에 의존할 수도 있습니다. 장기 개발에 적합한 지역과 장기 개발에 적합한 지역, 해당 지역에 투자하기 전에 두 번 생각해야 합니다. 때로는 좋은 프로젝트가 특정 부동산 회사의 손에 들어가고 싶어도 버릴 수 없는 역겨운 똥으로 변하기도 합니다.
3. 자금 조달 능력을 검토하십시오.
모든 부동산 프로젝트 개발에는 대출 및 자금 조달 문제가 있습니다. 문제는 귀하의 차입 및 자금 조달 채널이 신뢰할 수 있는지 여부입니다. 프로젝트가 건설 단계에 접어들었고 아무도 후속 자금을 제공하지 않으면 생명을 위협할 것입니다. 저자는 이런 일들을 많이 보아왔다. 반쯤 짓는 프로젝트가 후속 자금이 없어 2~3년 동안 중단됐는데, 초기 비용이 절반으로 늘어나서 완성되더라도 전혀 이익이 나지 않는 것이다. .. 분명히 손실이 나는 사업입니다. 분석 각도 4: 투자자 자신의 조건이 마케팅에 미치는 영향 "자기 인식하기에는 너무 많은 비용이 듭니다." 부동산 개발업자가 프로젝트 분석을 할 때 자신의 상태를 분석하지 않는 것은 불가능합니다. 회사가 모든 종류의 프로젝트를 개발하는 것도, 모든 종류의 위험을 감수하는 것도 불가능합니다. 따라서 특정 지역이나 프로젝트에 투자할 가치가 있는지 검토할 때 목표한 방식으로 평가해야 합니다. 회사는 다음에 적합합니다. 해당 지역에 투자하는 것이 적합한가요, 아니면 그러한 프로젝트에 투자하는 것이 적합한가요?
4차 작전연계의 성공적인 설계를 위한 타당성 조사 과정
A단계 인력배치 조합
사업 내용, 사업비 담당자 수 및 시간
등록된 부동산 감정사
비용 엔지니어
시장 조사 및 분석 직원
경제 분석 전문가
생산 직원
사회학, 환경 등의 전문가
B단계: 시장 분석
a. 거시적 요인 분석
부동산 개발자 부동산에 투자할 때 가장 먼저 고려하는 것은 그 나라의 정치, 경제, 문화, 지리, 풍습, 종교적 신념 등 거시적 요인과 지역 갈등이나 전쟁 가능성이다.
b. 지역적 요인 분석
일반적으로 프로젝트가 위치한 국가 내 지역의 발전은 불균형하며 항상 다양한 정도의 차이가 존재합니다. 요인은 충분하지 않으며, 프로젝트가 위치한 지역에서 요인 분석을 수행해야 합니다. 이는 첫째, 지역 경제에 대한 거시경제적 영향이 다르기 때문에 일부 지역은 큰 영향을 미치고 일부는 작은 영향을 미칩니다. 둘째, 지역 경제 발전은 거시경제의 영향을 받습니다. 거시경제 현상은 지역 경제 발전에 영향을 미치는 데 오랜 시간이 걸리는 반면, 일부 지역은 빠르게 반응합니다. 다른 국가들은 더 뚜렷한 시차를 갖고 있으며 이는 투자 시 고려해야 합니다. 제3국의 특정 지역 경제는 특정 지역 경제를 거시경제 변동에 어느 정도 영향을 미치며 심지어 거시경제 추세와 반대되는 역방향 추세를 초래합니다. 우리나라의 경제특구, 자유무역지대, 보세구역은 상대적으로 국제자본에 대한 의존도가 낮다. 더 작게 영향을 받습니다.
c.미시 시장 분석
제안된 투자 프로젝트가 위치한 지역의 부동산 미시 시장 분석은 다음 두 부분으로 나눌 수 있습니다. 투자할 부동산 시장을 분석하는 것이고, 다른 하나는 부동산 시장을 분석하는 것이고, 두 번째는 투자 프로젝트와 동일한 유형의 부동산 시장을 분석하는 것입니다.
C 단계: 시장 예측
수요 예측
수요 예측은 부동산 시장 조사에서 얻은 정보, 데이터 및 자료를 기반으로 과학적인 방법을 사용합니다. , 특정 유형의 부동산에 대한 시장 수요 패턴과 변화 추세를 분석하고 예측하여 해당 유형의 부동산에 대한 시장 수요를 추론합니다.
b 공급 예측
공급 예측은 부동산 시장 조사의 정보와 데이터를 기반으로 과학적인 방법을 사용하여 시장 공급 규칙과 특정 유형의 변화 추세를 분석합니다. 이를 통해 시장에서 이러한 유형의 부동산 공급을 예측합니다.
c 예측 방법
일반적으로 시계열 분석과 인과관계 분석으로 나눌 수 있습니다. 시계열 이전: 부동산 타당성 조사 보고서 열 분석 방법은 이동 평균 방법, 지수 평활 방법 등으로 나눌 수 있습니다. 인과 관계 분석 방법은 선형 회귀 방법, 비선형 회귀 방법, 시뮬레이션 방법 등으로 나눌 수 있습니다.
D단계: 비용산정
부동산 개발사업의 타당성 조사에 있어서 사업의 비용산정은 중요한 부분으로 감정평가사가 함께 수행한다. 비용 엔지니어. 비용추정의 정확성 여부는 임대 및 매매시장 예측과 마찬가지로 프로젝트의 경제적 이익에 큰 영향을 미치지만 상대적으로 비용추정이 파악하기 쉽다.
일반적으로 비용 구조는 다음 네 부분으로 구성됩니다.
A. 토지 선불 비용: 합리적인 토지 소유권 증명서를 취득하고 토지에 있는 기존 건물의 철거를 완료하는 것을 말합니다. , 건설 시작 물, 전기, 도로 비용 및 부지 고르기 완료.
토지를 취득하는 방법에 따라 신규 토지취득에 대한 선지급료, 노후지역 개량에 대한 선지급료, 토지임대료 등 3가지 유형으로 나눌 수 있다.
B 설계 및 시공 설치엔지니어링 비용 : 기획 및 설계부터 토목, 장비설치, 장식엔지니어링, 커뮤니티 지원까지 3번의 연결과 부지의 1층 레벨링을 완료한 후 포함된 비용을 말합니다. 시설, 지역사회 녹화.
C 지자체 지원비: 프로젝트가 개발될 때 도시 지자체 건설에 지불해야 하는 지원비를 말하며 주로 신규 부동산 프로젝트로 인해 발생하는 수도 및 전기 요금으로 인해 발생합니다.
E 단계: 재무 평가
프로젝트 투자 계획 평가 지표는 일반적으로 두 가지 범주로 나뉩니다.
한 가지 유형은 7가지 할인을 고려하는 동적 지표입니다. 즉 화폐의 시간가치 7가지 요소를 고려한 지표로는 순현재가치, 수익성지수, 동적 투자회수 기간, 내재보상 등의 지표가 있습니다.