부동산 가치 보존과 상승의 신화가 깨졌습니다. 그 이유는 '레버리지로 집을 사는' 황금시대가 끝났기 때문이다. 투자 대상으로서 부동산의 유동성과 유동성은 점차 하락하고 있으며, 거래량과 가격의 성과와 마찬가지로 개발업자, 관리자, 소유자의 심리는 계속해서 불안해하고 있습니다.
더 깊은 이유는 구매 및 대출 제한 정책으로 인해 수요가 억제되고, 인구 배당이 임계점에 도달했으며, 수급 구조가 크게 변화하고, 증분 시장이 변곡점에 진입했기 때문입니다. .
향후 부동산 규제가 크게 완화될 가능성은 낮다. 많은 업계 관계자들은 신용경색이 장기적 추세로 유지될 것이며, 부동산세, 토지제도 등 장기적인 메커니즘이 점차 개선될 것이라고 예측하고 있습니다. 중국 부동산 시장은 주거용으로 돌아올 것으로 예상되며, 부동산 회사들은 주식 시장에서 새로운 성장 포인트를 모색하고 있습니다.
중고 주택 가격 하락 물결
심천 부동산 소유자인 장 씨는 선전 부동산 시장이 정점에 있던 2016년 룽강 중심 도시에 대형 아파트를 구입했습니다. 그 당시 그는 자신이 소유한 재산이 2년 연속 감가상각을 했다는 것을 결코 상상하지 못했을 것입니다.
베이징 중고 주택 시장에서는 일부 집주인도 집을 팔고 싶어한다.
불안한 장씨는 일류 도시의 수많은 중고 주택 소유자들의 축소판일 뿐이다. 1 연말을 맞아 중고 주택 시장은 2018년 하반기에도 침체를 이어갔고, 1선 도시들은 여전히 중고 주택 가격 하락으로 큰 타격을 입었습니다.
그러나 고급 주택의 가치는 특히 중요합니다.
최근에는 상하이 푸둥 루자쭈이 소재 시마오 리버사이드 가든스 내 고급 주택 20여 채가 '시장 가격보다 심각하게 낮은 가격'에 매매된 사실이 알려져 업계에 난리가 났다.
안주커의 실시간 데이터에 따르면 시마오 빈장 정원 두 지역의 평균 매물 가격은 90,300위안/㎡이지만 여전히 70,000위안/㎡ 미만인 주택이 5채 있는데, 각각 시중가보다 100만~200만원 저렴해요.
데이터에 따르면 지난해 5월부터 9월 시마오 리버사이드 가든의 평균 가격이 하락세를 보이고 있다.
심천에서는 동부의 심천베이(Shenzhen Bay)와 OCT로 대표되는 부동산 시장의 ‘바람개비’와 고급 주택, 빌라도 그 뒤를 이었다.
동방 화교 마을 천루의 주인이 집을 1000만 달러에 팔았다는 소문에 이어, 심천만의 고급 주택인 황팅강도 300만 달러에 팔려 선전의 '당신'이라는 결론이 확인됐다. 집을 살 때 돈을 벌어야 한다”는 말은 뒤집힐 수도 있다.
중고 주택 시장 데이터도 시장 침체를 부각시킵니다.
레이유자(Leyoujia)와 선전시 토지자원위원회의 자료에 따르면 2018년 하반기 선전의 중고 주택 거래 가격과 거래량이 크게 줄었다. 4분기 거래량은 5,000개/월이라는 안전 수준은 2012년에 4,000개 이하로 떨어졌습니다.
심천 중위안(Shenzhen Zhongyuan)의 자료에 따르면 선전의 중고 주택 평균 거래 가격이 4개월 연속 하락한 것으로 나타났습니다. 거래 건수로 보면 2월 23일 기준 선전의 중고 주택 거래는 6월 6만5438건, 2699건, 10월 4만1175건으로 전월 대비 35% 감소했다.
중고 주택 가격 측면에서 보면 1선 도시 중 광저우가 '하락을 주도'하고 있다. 국가통계국 자료에 따르면 2018년 2월 1선 도시 중고주택 매매가격은 전월 대비 0.3% 하락해 4개월 연속 하락했다. 이 중 베이징, 상하이, 광저우, 선전은 각각 0.2%, 0.3%, 0.4%, 0.3% 감소했다.
집 교환 체인이 차단되었습니다.
많은 부동산 연구자들은 중고 주택 시장 부진의 주요 원인은 정책 조정이라고 지적했다.
심천의 경우 7·31 뉴딜 이후 선전 부동산 시장이 큰 손실을 입었고, 경기 하방 압력이 커져 시장 기대치가 하락했다.
정부의 엄격한 가격 한도와 대출 제한으로 인해 1차 및 중고 주택 가격 역전 현상이 뚜렷이 나타나고 있다. 게다가 '3종 인증서 하나로' 정책으로 인해 주택 교체 비용이 증가하고 중고 거래도 침체에 빠졌습니다.
샤오샤오핑은 수요를 억제하기 위한 규제 정책 외에도 기대치 상승이 시장에 영향을 미치는 핵심이라고 지적했습니다. "경기 침체가 예상되는 상황에서 주택 구매자들은 관망하는 태도를 취하고 주택 구매에 더욱 신중해질 것입니다."
샤오샤오핑은 시장이 일반적으로 국가의 실제 주택 가격에 대한 기대가 맞을 것이라고 믿고 있다고 말했습니다. 부동산 규제 규모가 상대적으로 크고, 가격 인상 여지도 크지 않다. 이 전제 하에서 주택 구매자는 의사 결정 과정을 늦출 것입니다.
이는 선전 부동산 시장에서도 소비자들이 '부동산에 투자하면 돈이 된다'는 확신이 더 이상 없음을 보여준다.
또한 연말에는 신규 부동산 개발업자들이 대거 시장에 진입해 중고 주택 거래에 어느 정도 영향을 미쳤다.
심천을 예로 들면 화강시티(Huaqiang City)와 반커스타시티(Vanke Star City)가 4,000대 이상을 출시했고, 최종적으로 약 2,000대가 팔렸다. Vanke, Feng Chen, Hongrong Garden Yicheng Center도 연말에 그물을 던졌습니다.
모기지 계약금, 세금, 신규 주택 프로모션의 삼중 압력으로 6~2월 중고 주택 거래가 침체에 빠졌습니다.
레이유자(Leyoujia)와 선전시 토지자원위원회의 자료에 따르면 2018년 선전 지역 중고 주택 거래 가격과 거래량이 특히 하반기부터 크게 감소했다. 4분기 거래량은 모두 안전선인 5000대/월을 밑돌았고, 12월에는 4000대 이하로 떨어졌다.
Centaline Real Estate의 장다웨이 수석 애널리스트는 2019년 부동산 정책과 신용 정책에 큰 변화가 없다면 시장 하향조정은 불가피할 것으로 내다봤다.
'차입 주택 구입' 시대의 종말
"집값의 관건은 신용에 달려 있다." 장다웨이는 유동성이 부족한 상황에서 유동성이 떨어진다고 지적했다. 부동산 자산이 낮아 주택 구입, 특히 비핵심 도시에서 주택 구입은 더 이상 안전한 투자 선택이 아닙니다.
중앙은행 최신 자료에 따르면 2018년 말 기준 위안화 부동산 대출 잔액은 38조7000억 위안으로 전년 동기 대비 20% 증가했으며 성장률은 전년 말보다 0.9%포인트 낮아졌다. 연간 증가액은 6조 4500억 위안으로, 같은 기간 각종 대출 증가액의 39.9%를 차지했는데, 이는 전년도보다 1.2%포인트 낮은 수치이다.
또한, 2018년 말 기준 개인 주택대출 잔액은 25조 7500억 위안으로 전년 동기 대비 17.8% 증가했고, 증가율도 전년 대비 4.4%포인트 낮았다. 전년도 말.
개인 주택담보대출 잔액이 계속 줄어들고 있고, 주민들의 주택 구입 레버리지도 하락세에 접어들었습니다. E하우스연구원의 계산에 따르면 2065438년+2008년 3분기 국민의 대차대조표 주택구입 레버리지 비율은 31.3%로 전월, 전년 동기 대비 0.6%포인트 감소했다. - 전년 대비 6.5%포인트 감소.
과거 자료를 보면 2016년 4분기 주민 주택구입 레버리지 비율은 44.1%로 2010년 이후 최고 수준에 이르렀다. 2017년 1분기 지수는 43.8%로 소폭 하락했고 이후 6분기 동안 계속 하락세를 보였다.
지속적인 신용정책 강화와 유동성 요인의 영향으로 주민들이 레버리지를 늘릴 수 있는 여지가 극도로 제한되고, 부동산 유동성도 악화됐다는 뜻이다.
65438+2년 6월까지 긴장된 부동산 시장이 일부 완화 조짐을 보이면서 곳곳의 정책 동향이 크게 위축되면서 부동산 시장에 대한 사람들의 기대도 달라졌다.
Rong360 데이터에 따르면 2020년 6월부터 2월까지 전국 첫 주택대출 금리는 5.68%로 기준금리의 1.159배에 해당한다. 첫 주택대출의 평균 이자율이 하락했습니다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 인기 도시의 평균 첫 주택 이자율은 다양한 수준으로 하락했습니다. 이 중 선전은 기준 증가율 15%에서 10% 증가로 하향 조정됐다.
허첸루는 2019년 주택담보대출 금리 인하가 전체 시장에 더 큰 영향을 미칠 것으로 예측하지만 여전히 초점은 인하 정도에 달려 있다.
또한 그녀는 모기지 이자율 외에도 시장 규모 변화에 영향을 미치는 다른 요소가 있다고 지적했습니다. 금리조정에는 긍정적인 요인이 있지만, 거래량이 늘어난다는 뜻은 아니다.
심천을 예로 들어보겠습니다. "2019년 시의 중고 주택 거래량은 하락 압력을 받을 것입니다. 시의 중고 주택 거래량이 약 5~10% 감소할 것으로 예상됩니다." He Qianru는 중고 주택 거래가 어렵다고 말했습니다. 주택가격은 크게 상승할 것으로 예상되며, 2019년에는 주택가격 상승률이 완만해질 것으로 예상됩니다.
한편 장다웨이는 전국 부동산 시장의 정책적 바닥이 나타났으며 앞으로도 완전히 완화될 가능성은 낮다고 지적했다. 신용은 여전히 빡빡한 환경에 있을 것이고, 대출 제한 정책은 엄격하게 시행될 것이지만, 자가 점유 수요에 대한 합리적인 신용은 기울어질 것입니다. 이는 2019년 부동산 정책 변화가 가장 유력한 것이기도 합니다.
투자자들에게 '레버리지로 집을 사는' 시대는 영원히 지나갈 수도 있다.