일반 신축 주택 거래와 달리 중고 주택 거래 시 재산권 식별, 비용 산정 등 주의해야 할 사항도 많습니다. 오늘은 중고 주택 거래에서 발생할 수 있는 계약 위반 결과에 대한 예와 일반적인 사례를 분석해 보겠습니다. 이를 통해 우리의 실제 상황을 비교하고 중고주택 거래가 활용될지 여부를 적절하고 합리적인 범위 내에서 이루어져야 만족스러운 결과를 얻을 수 있는지 판단할 수 있습니다.
1. 판매자는 집을 매매할 때 상대방과 합의를 이루지 못했다는 이유로 주택 매매계약이 무효라고 주장했습니다.
현행법에 따르면 매매하는 주택이 사유재산인 경우 매도인은 매도 시 모든 소유자의 만장일치의 동의를 얻어야 하며, 그렇지 않으면 매매계약이 무효가 될 수 있습니다. 사법 실무에서는 주택을 매매할 때 상대방의 동의를 얻지 못했다거나, 재산을 매매할 때 상대방의 동의를 얻지 못했다는 이유로 매매계약이 무효임을 법원에 확인해달라고 법원에 요청하는 경우가 많습니다. 주택의 권리가 한 사람의 이름으로 등록되어 있으면 구매자는 집을 구입할 수 없습니다. 구입한 주택이 개인 소유인지 동일인인지 판단하기가 어렵습니다.
변호사의 관점 우리나라 재산법 106조는 “부동산이나 동산을 양도할 권리가 없는 자가 이를 양수인에게 양도한 경우 권리자는 이를 회수할 권리가 있다. 법에 의해 달리 규정되지 않는 한 다음 조건이 충족되어야 합니다. 특정 상황에서 양수인은 부동산 또는 동산에 대한 권리를 취득합니다.
(1) 양수인은 부동산 또는 동산을 다음과 같이 양도합니다. 선의;
(2) 합리적인 방식으로 양도 가격
(3) 법에 따라 등록되어야 하는 양도된 부동산 또는 동산이 등록되었습니다. 등기할 필요가 없는 경우에는 양수인에게 인도된 것입니다.
전항의 규정에 따라 부동산 또는 동산에 대한 권리를 취득한 경우에는 양수인이 그 권리를 가집니다. 당사자가 선의로 기타 재산권을 취득한 경우, 제17조의 규정과 유사하다. "일부 문제의 해석 (1)"(2) 및 "중화인민공화국의 총원칙 및 민법 실시에 관한 여러 문제에 대한 의견" 제89조.
우리나라 법률에는 부동산재산권 취득에 대한 선의의 제도가 확립되어 있다고 볼 수 있다. 선의의 취득조건이 충족되는 한, 즉 매수인이 주택을 선의로 양도하고 합리적인 대가를 지급하고 등기하는 경우에는 선의의 제3자를 보호하고 거래안전을 유지할 목적으로 주택 매매 계약은 유효한 것으로 간주되며 구매자는 주택에 대한 권리를 취득할 수 있습니다.
2. 구매자와 판매자는 가격이 다른 두 개의 주택 매매 계약을 체결합니다. 주택 거래 가격에 대해 분쟁이 있을 경우 판매자는 주택 매매 계약을 무효로 해달라고 요청합니다.
국가는 특히 판매자의 주택 거래세 및 수수료를 인상하는 등 중고 주택 거래세 및 수수료를 규제함으로써 주택 가격을 규제해 왔습니다. 거래를 원활하게 하기 위해 구매자와 판매자 사이의 가격 줄다리기에서 일부 중개 회사는 양측이 두 가지 계약(일반적으로 "음양 계약"이라고 함)에 서명할 것을 제안합니다. 하나는 세금 신고를 처리할 때 사용하고 양도 절차 및 본 계약의 거래 가격이 실제 가격보다 낮습니다. 다른 하나는 구매자, 판매자 및 중개 기관이 공동으로 체결한 매매 계약 또는 보충 계약입니다. 본 매매 계약 또는 보충 계약에서 체결한 가격은 실제 거래입니다. 가격. 세금과 수수료를 덜 낼 수 있기 때문에 구매자와 판매자는 결과를 보고 기뻐합니다. 그러나 음양 계약은 당사자에게 이익을 줄 뿐만 아니라 그에 따른 위험도 숨기는 규정 위반입니다. 매도인이 주택의 재산권을 매수인에게 양도한 후 매수인이 실제 계약에 따른 매매대금 지급을 거부할 경우, 당사자 간 분쟁이 발생하기 쉽습니다.
변호사 입장에서 일명 '음양계약'이란 계약 당사자가 동일한 사안에 대해 하나는 내부 계약, 다른 하나는 내용이 다른 두 개 이상의 계약을 체결하는 것을 의미한다. 외부 계약이고, 쌍방 간의 진정한 의사 표시가 국세 회피 등을 목적으로 하는 경우 내부 사본은 일반적으로 서면 형식으로 된 쌍방의 진정한 의사 표시입니다.
음양계약을 체결함으로써 구매자와 판매자는 사업세, 개인소득세, 증서세, 인지세, 도시건설세, 할증료 등 관련 세금 및 수수료를 회피하게 되어 국세수입에 큰 손실을 가져오며, 또한 부정적인 영향을 끼칩니다. 국가 규제 정책의 효과적인 이행에 영향을 미칩니다.
베이징 고등인민법원의 사법문서에 따르면, 이전 계약과 후속 계약에서 합의한 주택 가격이 일치하지 않는 경우 나중 계약이 이전 계약보다 우선한다는 원칙에 따라 계약을 체결한 경우 나중의 계약이 원칙적으로 우선합니다. 쌍방이 세금 납부, 대출 사기 등을 피하기 위해 고의로 후속 계약에서 허위 가격을 설정했음을 일방이 증명할 수 있는 증거가 있는 경우 다만, 이전 계약에서 합의한 거래가격은 그대로 이행되어야 합니다. 판단을 할 때에는 이의를 제기한 당사자가 입증책임을 지는 것 외에, 체결 후 이전 및 이후의 계약 이행, 약정 거래 가격과 약정 가격 간의 차이 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 시장 가격, 계약 등록 및 출원 상태. 또한, 관련 당사자가 탈세, 부정대출 등의 행위에 가담한 경우 관련 부서에 조치를 권고할 수 있습니다.
3. 판매자는 주택 소유권 증명서를 취득하지 않았다는 이유로 주택 매매 계약이 무효라는 확인을 요청했습니다. 부동산 소유권 증명서를 취득하지 않고 주택을 양도하는 것은 실무상 무계획 주택을 양도하는 경우가 대부분입니다. 분양상가주택을 구입한 후, 매도인이 소유권증명서를 취득하지 않은 채 집을 팔았는데, 이후 주택가격 상승으로 인해 계약해지를 요구하였고, 우리나라 도시부동산관리법 제37조를 준수해 달라고 요청하였습니다. , "법에 따라 소유권 증명서를 등록 및 수령하지 않음" "양도 불가"라고 명시되어 있으며 베이징의 "계획 외 양도 한도" 규정에 따라 주택 매매 계약이 무효임을 확인합니다.
변호사의 관점 현재 우리나라 법규에는 매매된 상업용 부동산의 양도를 명시적으로 금지하고 있지 않습니다. 부동산 증명서를 취득하기 전에는 매도인이 주택에 대한 권리를 향유할 수 없으나, 매매계약상 채권자의 권리를 향유하며, 채권자 권리의 양도는 본국에서 계약당사자에게 부여하는 권리 중 하나입니다. 계약법”. 당사자들이 계약상 권리를 양도하는 것을 허용하지 않을 이유가 없습니다. 따라서 판매자가 계획 외 재산을 양도하는 것은 법률의 금지 조항을 위반하지 않습니다. 따라서 실제로 구매자와 판매자는 영장을 발부받지 않고 주택 양도 문제를 처리하기 위해 다음 두 가지 방법을 사용할 수 있습니다.
첫 번째 방법은 계약의 유효성에 대한 조건을 계약서에 포함시키는 것입니다. 즉, 매매계약 체결 시 소액재산증명서를 취득하지 않았음을 매수인에게 통지하고, 매도인이 취득한 후 적시에 주택거래양도절차가 완료될 것임을 통보하는 것입니다. 부동산 증명서. 우리나라의 '계약법' 제45조는 당사자들이 계약의 유효성을 조건으로 합의할 수 있으며, 효력이 있는 계약은 그 조건이 충족되었을 때 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 다만, 우리나라 계약법 제45조에 따라 매도인이 악의적으로 부동산 증명서 신청을 하지 않고 매수인과 체결한 주택매매계약이 무효라고 주장하는 경우, 당사자들이 부적절하게 조건 이행을 방해하는 경우 자신의 이익이 있는 경우에는 조건이 충족된 것으로 간주됩니다. 따라서 매수인은 매도인에게 계속해서 주택매매계약을 이행하고, 계약위반으로 인한 경제적 손실을 배상할 것을 요구할 수 있습니다.
두 번째 방법은 구매자와 판매자가 먼저 주택 구매 의향서에 서명하고 판매자의 부동산 증명서가 완료된 후 두 당사자가 공식 상하이 부동산 계약에 서명하는 것입니다. 매매계약을 체결하고 양도절차를 진행합니다. ?분할재산의 양도에는 제한사항이 많고 불확실한 변수가 많기 때문에 매매계약이나 의사합의서에 계약위반에 대한 책임 조항을 쌍방이 추가하고, 위약금을 늘리거나, 손해배상액을 늘리는 것이 바람직하다. 계약 위반에 대한 비용을 부담하고, 악의적인 계약 위반을 제한하여 합법적인 권리와 이익을 최대한 보호합니다.
위에서 알 수 있듯이 중고주택 거래 과정에서는 계약서 작성, 서류 작성, 분할 등 주의해야 할 사항이 많다. 구체적인 권리와 의무에 관한 사항을 명시하고, 부적절한 내용이 있을 경우 중고주택 거래에 있어서 계약위반으로 이어져 쌍방의 이익과 재산에 큰 손실을 초래할 수 있으므로, 경험이 풍부한 친구나 처음 운영하는 친구들은 위의 내용을 최대한 숙지하시기 바랍니다. 위에서 언급한 것처럼 필요한 경우 실제 상황에 따라 적절한 계약 및 구매 계획을 세울 것입니다.
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