시나리오:
왕은 컨설팅 회사를 설립할 준비를 했는데, 회사를 설립하려면 자금과 인원뿐만 아니라 경영장소도 필요하다.
그래서 왕은 자신이 소유한 부동산을 주식에 매입하여 회사 명의로 투자하기로 했다. 그렇다면 부동산을 투자로 하는 이 행위는 세금 납부에서 어떻게 통제해야 할까요?
첫째, 개인 소득세
왕은 자신이 구입한 부동산을 가격으로 회사 명의로 투자하여 납입자본으로서 개인소득세를 납부해야 합니까?
왕은 투자 입주 방식으로 부동산을 회사 명의로 투자하는 것은 부동산을 등가로 투자기업의 지분을 교환하는 것으로, 유상으로 부동산을 양도하는 행위에 속하며,' 재산양도소득' 항목에 따라 개인소득세를 징수해야 한다.
그러나 개인 양도에 대해 5 년 이상, 그리고 가정의 유일한 생활용실에서 얻은 소득으로 개인소득세를 면제한다.
따라서 왕은 부동산 투자로 주식에 입주할 경우 양도가 발생할 경우 평가 후 공정가치로 부동산 양도소득을 확인해야 한다. 부동산 양도소득은 이 부동산의 원래 가치와 합리적인 세금을 공제한 후의 잔액은 과세 소득액이며, 재산 양도소득에 따라 개인소득세를 납부한다.
그러나 왕이 5 년 이상 자용한 데다 가족 유일의 생활용실이라면 개인소득세는 면제된다.
둘째, 부가가치세
왕은 자신이 구매한 부동산을 주식에 매입하여 회사 명의로 투자하여 납입자본으로서 부가가치세를 납부해야 합니까?
"영업세 개편 부가가치세 시범 시행 방법" 제 10 조에 따르면, "판매 서비스, 무형자산 또는 부동산은 유상 서비스 제공, 유상 양도무형자산 또는 부동산을 가리킨다" 고 규정하고 있다.
영업세 개편 부가가치세 시범 시행 방법' 제 11 조는' 유상' 은 통화, 상품 또는 기타 경제적 이익을 얻는 것을 가리킨다' 고 규정하고 있다.
따라서, 부동산 투자는 부동산을 등가로 투자된 기업의 지분을 교환하여' 기타 경제적 이익' 을 취득하고 부가가치세를 납부해야 한다.
그러나 주식에 투자한 부동산이' 주택' 인 경우 다음과 같은 상황에 따라 특수하게 처리한다.
1, 주식에 투자한 부동산이 개인이 2 년 미만의 주택을 구매하면 5% 징수율에 따라 부가가치세를 전액 납부한다.
2. 주식에 투자한 부동산이 개인이 2 년 이상 (2 년 포함) 구매하면 부가가치세가 면제됩니다.
위 1, 2 점 정책은 베이징, 상하이, 광저우, 선전 이외의 지역에 적용됩니다.
3. 주식에 투자한 부동산이 2 년 미만의 주택을 구매하여 대외판매한다면 5% 징수율에 따라 부가가치세를 전액 납부한다.
4. 주식에 투자한 부동산이 2 년 이상 (2 년 포함) 구매한 비정형주택이 대외적으로 판매되는 경우, 판매소득에서 주택 구입 가격을 뺀 차액으로 5% 징수율에 따라 부가가치세를 납부한다.
5. 주식에 투자한 부동산이 2 년 이상 구매하는 보통주택이 대외판매인 경우 부가가치세를 면제한다.
위의 3, 4, 5 점 정책은 베이징, 상하이, 광저우, 심천에만 적용됩니다.
셋째, 토지 부가가치세
왕은 자신이 구입한 부동산을 가격으로 회사 명의로 투자하여 납입자본으로서 토지부가가치세를 납부해야 합니까?
토지부가가치세 관련 규정에 따라 국유토지사용권, 지상 건물 및 부착물을 양도하고 수입을 획득한 단위와 개인을 토지부가가치세 납세자로 양도한다. 소득이란 매각이나 다른 방식으로 부동산을 유상으로 양도하는 행위다.
이에 따라 왕은 투자 입주 방식으로 부동산을 회사 명하에 투자하기로 합의했고, 부동산을 등가물로 투자기업의 지분을 교환했고, 유상으로 부동산을 양도하는 행위에 속하며 토지부가가치세를 납부해야 한다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산명언)
그러나 재정부 국세총국' 기업 개편에 관한 토지부가가치세 정책에 관한 통지' (재세 [20 15]5 호) 관련 규정에 따르면:
20 15 년 1 월 1 일 ~ 20 17 년 12 월 3 1
즉, 만약 왕이 부동산 투자로 주식에 투자한다면, 발생한 20 15 년 1 월 1 일에서 20 17 년/Kloc.
한편, 왕이 주식에 투자한 부동산이' 주택' 인 경우' 부동산 거래 조정 관련 조세 정책 통지' (재세 [2008]137 호) 관련 규정에 따라 개인 판매 주택에 토지 부가가치세를 잠시 징수하지 않는다.
넷째, 부동산세
왕은 자신이 구매한 부동산을 주식으로 매입하고 회사 명의로 투자하여 자본으로 부동산세를 납부해야 합니까?
"안후이성의 몇몇 부동산세 업무 문제에 관한 국세총국의 회답" (국세서한 [1993] 368 호) 관련 규정에 따라.
투자합영의 부동산에 대해서는 투자합영의 구체적인 상황에 따라 부동산세를 부과할 때 다르게 대해야 한다. 부동산투자연합에 대해 투자자는 투자이익 배당에 참여하고, * * * * 위험을 부담하는 경우 부동산의 원가치에 따라 재산세를 징수한다. 부동산투자로 고정수입을 받고 합영 위험을 부담하지 않는 경우 실제로는 합영 명의로 부동산의 임대료를 취득하며' 중화인민공화국 * * * 과 국부세 잠행조례' 의 관련 규정에 따라 임대측이 임대소득에 따라 부동산세를 납부해야 한다.
따라서, 왕이 투자한 부동산, 부동산세 납부 방법, 그리고 왕이 투자계약에 도달한 형식에 따라 결정해야 한다. 다른 형태의 부동산세 납부는 차이가 있다.
다섯째, 증서세
왕은 자신이 구매한 부동산을 주식에 매입하여 회사 명의로 투자하고, 납입자본으로 계약세를 어떻게 납부합니까?
증서세 관련 규정에 따르면:
1, 같은 자연인과 설립된 개인독자기업, 1 인 유한회사 간 토지, 주택소유권 이전, 계약세 면제.
2. 자영업자의 경영자는 개인 명의의 집, 토지소유권을 자영업자의 이름으로 옮기거나 자영업자가 그 명의의 집, 토지소유권을 원경영자의 개인명으로 되돌려 증서세를 면제한다.
동업자의 파트너는 그 이름으로 된 집, 토지소유권을 동업자의 이름으로 옮기거나, 동업자가 그 이름으로 된 집, 토지소유권을 원래 파트너의 이름으로 되돌려 증서세를 면제한다.
이에 따라 왕은 자신의 명의의 부동산을 자신이 개업한 회사의 명의로 투자하여 증서세를 면제하기로 했다.
여섯째, 토지 사용세
왕은 자신이 구매한 부동산을 주식에 매입하여 회사 명의로 투자하여 납입자본으로 삼았다. 이 부동산은 토지사용세를 납부해야 합니까?
"도시 토지사용세 잠행조례" 제 2 조에 따르면, 도시, 현, 건설진, 공광구 범위 내에서 토지를 사용하는 단위와 개인은 도시 토지사용세를 위한 납세자는 본 조례의 규정에 따라 토지사용세를 납부해야 한다.
또 국세청이' 토지사용세에 관한 구체적인 문제에 대한 해석과 잠행규정' 을 검발하는 통지 (1988) 국세지자 제 15 호) 관련 규정에 따르면 개인의 모든 주거주택과 마당지, 토지사용세에 대한 면세는 면제된다.
따라서 1, 왕은 주식에 투자한 부동산이 비주택인 경우 토지사용세 관련 규정에 따라 토지사용세를 납부해야 하고, 2, 주식에 투자한 부동산이 주택인 경우 기업 소유에 속할 경우 기타 관련 토지사용세 면제 규정을 준수하지 않을 경우 주택소유권 이전, 등록절차 변경, 부동산소유권 등록기관을 직접 처리해야 한다
정책 근거
1, 재정부 국세총국' 개인 비화폐 자산 투자에 관한 개인 소득세 정책 통지' (재세 [2015] 41번호)
2. 국세총국' 개인주택 양도소득에 대한 개인소득세 징수와 관련된 문제에 관한 통지' (국세발 [2006] 108 호)
3. 재정부, 국세총국, 건설부 "개인 매각 소득에 대한 개인소득세 징수에 관한 통지" (재정세자 [1999]278 호)
4, "저임금 주택, 경제 적용 주택 및 주택 임대에 관한 조세 정책에 관한 통지" (재세 [2008]24 호)
5. 재정부 국세총국' 기업사업 단위 개편 개편 증서세 정책에 관한 통지' (재세 [2012] 4 호)
6. 재정부 국세총국' 기업이 매각 후 임대 방식으로 융자하는 등 증서세 정책에 관한 통지' (재세 [2012] 82 호)
일곱째, 인화세
왕은 자신이 구매한 부동산을 주식에 매입하여 회사 명의로 투자하여 자본으로 인세를 어떻게 납부합니까?
중화인민공화국 * * * 및 국인화세 잠행조례 (국무부령 제 1 1 호
이에 따라 왕은 자신이 구매한 부동산을 주식으로 매입하고 회사 명의로 투자하며, 납입자본으로서 재산권 양도서에 기재된 금액에 따라 도장세를 납부하기로 했다.
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