부동산 개발업 기업소득세 처리 방안에 관한 국가세무총국 공고(国家税务总局公告[2009] 제31호)의 전문이 유효합니다. 작성일: 2009년 3월 6일.
전국 각 성, 자치구, 중앙정부 직속 직할시 및 별도 계획이 있는 직할시의 국가 세무국 및 지방 세무국 :
부동산 개발 및 운영 기업의 기업 소득세 징수 관리를 강화하고 부동산 개발 및 운영 기업의 납세 행위를 규제하기 위해 중화 인민 공화국 기업 소득세 및 그 시행 규칙에 관한 법률 및 중화 인민 공화국 조세 징수 관리 및 그 시행 규칙의 규정에 따라 다음과 같이 규정합니다. 국가세무총국은 부동산 개발 및 운영의 특성과 결합하여 부동산 개발 및 운영 기업의 소득세 처리에 관한 조치를 제정하였으며, 이에 따라 귀하에게 이를 발표합니다.
2009년 3월 6일
부동산 개발 및 운영 기업의 소득세 처리 방법
제1장: 일반 원칙
제1조: 중화인민공화국 기업소득세법 및 그 시행규칙, 중화인민공화국 조세 부과 및 관리에 관한 법률 및 그 시행규칙, 기타 관련 세법 및 행정 규정에 따라 본 조치를 제정한다. .
제 2 조 본 조치는 중국 영토 내에서 부동산 개발 및 운영에 종사하는 기업(이하 기업이라 한다)에 적용한다.
제3조 기업의 부동산 개발 사업에는 토지 개발, 주거 및 상업용 건물과 기타 건물, 부속물, 부대 시설 및 기타 개발 상품의 건설 및 판매가 포함됩니다. 토지 개발 외에 기타 개발 제품은 다음 조건 중 하나를 충족하면 완료된 것으로 간주합니다.
(1) 개발 제품의 완료 증명서가 부동산 관리 부서에 기록용으로 보고되었습니다.
(2) 개발된 제품이 사용되었습니다.
(3) 개발된 제품이 최초 소유권 증명서를 획득한 경우.
제 4 조 중화인민공화국 세금 징수 및 관리에 관한 법률 제 35 조에 규정된 사정이 있는 경우, 세무 당국은 과거에 납부한 기업 소득세의 징수를 승인된 징수 방법에 따라 관리하고 점차적으로 규제하며 중화인민공화국 세금 징수 및 관리에 관한 법률 및 기타 세법 및 행정 규정에 따라 처리할 수 있습니다. 단, 기업소득세는 승인된 징수 방식에 따라 부과 및 관리하도록 미리 정하여서는 안 됩니다.
제2장 소득의 세무 처리
제5조 개발 상품 판매 소득의 범위는 현금, 현금 등가물 및 기타 경제적 이익을 포함하여 개발 상품 판매 과정에서 얻은 전체 대가입니다. 기업이 관련 부서, 단위 및 기업을 대신하여 징수하고 개발 제품 가격에 포함되거나 기업이 청구한 각종 자금, 비용 및 할증료는 규정에 따라 전액 판매 수익으로 인식하며, 개발 제품 가격에 포함되지 않고 기업 이외의 다른 부서 및 단위에서 청구한 경우 기업을 대신하여 징수한 금액으로 관리할 수 있습니다.
제6조 기업이 부동산 매매계약 또는 부동산 분양계약을 정식으로 체결하여 얻은 수익은 다음과 같이 판매수익의 실현으로 인식한다:
(1) 제품을 일시불로 전액 지급하는 방식으로 판매하는 경우, 수익의 실현은 대가를 실제로 수령한 날 또는 대가에 대한 수요의 증거(권리)를 취득한 날에 인식한다.
(2) 제품을 할부로 판매하는 경우, 수익의 실현은 판매계약 또는 약정에서 합의한 대가와 지급일에 따라 인식합니다. 결제자가 대금을 선지급하는 경우 수익의 실현은 실제 결제일에 인식합니다.
(3) 개발제품을 은행담보대출에 의하여 판매하는 경우에는 판매계약 또는 약정에서 약정한 가격에 따라 수익을 결정하고, 계약금을 실제로 수령한 날에 수익의 실현을 인식하며, 은행담보대출을 양도한 날에 수익의 실현을 인식하고 있습니다.
(4) 위탁판매 및 개발제품의 경우 수익의 실현은 다음 원칙에 따라 인식합니다.
1. 수수료를 지급하는 방식으로 개발제품을 위탁 판매하는 경우, 수익의 실현은 판매계약 또는 약정에서 약정한 가격에 따라 위탁받은 자가 판매한 개발제품 목록을 수령하는 날에 인식합니다.
2. 간주매수 방식으로 개발제품을 위탁판매하는 경우, 기업이 구매자와 판매계약 또는 계약을 체결하거나 기업, 수탁자 및 구매자가 판매계약 또는 계약을 체결합니다. 판매계약 또는 계약에서 합의한 가격이 양수도 가격보다 높은 경우에는 판매계약 또는 계약에서 합의한 가격에 따라 계산한 가격을 위탁자가 판매한 개발제품 목록을 수령한 날에 수익실현으로 인식하고, 판매계약 또는 계약에서 합의한 가격이 양수도 가격보다 낮은 경우로서 위탁자와 구매자가 판매계약 또는 계약을 체결하는 경우에는 위탁자가 판매한 개발제품 목록을 수령한 날에 수익실현으로 인식해야 합니다. 수익 실현.
3. 예약가격(보장된 예약가격)을 사용하고 개발제품을 구매자를 대신하여 판매하는 경우, 기업과 구매자 간에 판매계약 또는 계약이 체결되거나 기업, 수탁자 및 구매자 간에 판매계약 또는 계약이 체결됩니다. 판매 계약 또는 계약에서 합의한 가격이 기준 가격보다 높은 경우, 판매 계약 또는 계약에서 합의한 가격에 따라 계산된 가격을 수탁자가 판매한 개발 제품 목록을 수령한 날에 수익 실현으로 인식하고 기업은 규정에 따라 위탁 금액을 지불해야 합니다. 판매계약 또는 약정에서 약정한 가격이 기준가격보다 낮은 경우에는 위탁자로부터 기준가격에 따라 계산한 대가를 수령한 날에 수익의 실현을 인식합니다. 위탁자와 구매자가 직접 판매계약을 체결하는 경우, 수익의 실현은 위탁자가 판매를 위해 개발한 제품 목록을 수령한 날에 기준가격에 따라 계산한 대가와 해당 조항에 따라 취득한 지분을 더하여 인식합니다.
4. 개발제품의 판매를 위탁받아 인수하는 경우에는 상기 1~3을 참고하여 인수계약의 관련 규정에 따라 수익의 실현을 인식할 수 있으며, 인수기간 만료 후 미판매된 개발제품에 대해서는 인수계약 또는 계약에서 합의한 가격 및 지급방법에 따라 수익의 실현을 인식하여야 합니다.
제7조 기업이 기부, 후원, 직원 복리후생, 포상, 외국인 투자, 주주 또는 투자자에 대한 분배, 부채의 상환 및 다른 기업, 기관 및 개인과의 비화폐성 자산 교환을 위한 제품을 개발하는 경우, 제품 개발의 소유권 또는 사용권의 이전 또는 효익의 실제 취득 시 매출로 처리하여 수익(또는 수익)의 실현을 인식합니다. 수익(또는 수익)의 인식 방법과 순서는 다음과 같습니다:
(i) 최근 수개월 또는 당해 연도의 최근 수개월 동안의 해당 기업의 유사 개발제품의 시장 판매가격에 따라 결정,
(ii) 관할 세무당국이 해당 지역의 유사 개발제품의 공정시장가액을 참고하여 결정,
(iii) 개발제품의 원가이익률에 따라 결정. 개발 제품의 원가 이윤은 15% 이상이어야 하며, 구체적인 비율은 관할 세무 당국이 결정합니다.
제8조 미완성 개발제품을 판매하는 기업의 과세총이익률은 다음 규정에 따라 국가세무국 및 각 성, 자치구, 중앙정부 직속 직할시의 지방세무국이 결정한다:
(1) 개발 프로젝트가 성, 자치구, 중앙정부 직할시 및 별도 계획이 있는 시의 인민정부가 위치한 도시 및 교외에 위치한 경우 15퍼센트 이상이어야 하며, 그 구체적인 비율은 관할 세무기관이 결정한다.
(ii) 개발 프로젝트가 현급 도시의 도시 및 교외 지역에 위치한 경우, 10퍼센트 이상.
(iii) 개발 프로젝트가 기타 지역에 위치한 경우 5퍼센트 이상.
(iv) 저렴한 주택, 제한 가격 주택 및 위험 주택에 속한 사람들의 경우 3퍼센트 이상.
제9조 기업이 미완성 개발 제품의 판매로 얻은 소득은 추정 과세 총 이익률에 따라 분기별(또는 월별)로 계산하여 해당 기간의 과세 소득에 포함한다. 개발 제품이 완성되면 기업은 즉시 세금 비용을 정산하고 이전 판매 수익의 실제 총이익을 계산하는 동시에 실제 총이익과 해당 예상 총이익의 차액을 이 프로젝트가 다른 프로젝트와 합산되는 연도의 과세 소득에 포함시켜야 합니다.
기업은 매년 세금 신고 시 개발 제품의 실제 총이익과 예상 총이익의 차이 및 세무 당국이 요구하는 기타 관련 정보에 대한 조정 보고서를 발행해야 합니다.
제10조 기업이 새로 건설한 개발제품의 완공 또는 부동산의 최초 등기를 완료하고 물권증서를 취득하기 전에 임차인과 임대예약계약을 체결한 경우, 임대인이 받은 선임대료는 개발제품을 임차인에게 인도하여 사용한 날부터 임대료에 따라 실현소득으로 인정한다.
제3장 원가 및 비용 공제에 대한 세무처리
제11조 원가 및 비용을 회계처리하고 공제할 때 기업은 규정에 따라 개발제품의 기간비용과 과세비용, 판매된 개발제품의 과세비용과 미판매 개발제품의 과세비용을 구분해야 한다.
제12조: 기업이 해당 기간 동안 발생한 비용, 판매된 개발 제품의 과세 비용, 영업세 및 할증료, 토지 부가가치세는 규정에 따라 해당 기간 동안 공제할 수 있습니다.
제13조 개발제품에 대한 세금에 대한 원가회계는 제4장의 규정에 따라 처리합니다.
제14조 판매된 개발제품의 과세원가는 당기에 판매된 판매가능면적과 판매가능면적의 단위공사원가를 기준으로 결정한다. 판매가능면적의 단위공사원가 및 판매된 개발제품의 과세원가는 다음 공식에 의해 결정됩니다:
판매가능면적 단위공사원가 = 원가대상물의 총 원가 ÷ 원가대상물의 총 사용면적.
판매된 개발제품의 과세 대상 원가 = 판매 실현된 판매 가능 면적 × 판매 가능 면적의 단위 사업비.
제15조. 기업은 관련 법률, 규정 또는 계약의 규정에 따라 완성되었지만 판매되지 않은 개발제품의 실제 유지보수 비용과 판매된 개발제품(중고 부품 및 * * * 중고 시설과 장비 포함)의 일상적인 유지보수, 유지 및 수리 비용을 공제할 수 있다.
제16조 기업이 판매수익에 포함되었던 * * * 예비부품과 * * * 시설 및 장비의 유지보수비를 규정에 따라 관련 부서 및 단위로 이전하는 경우, 이전 시점에 공제한다.
제17조 개발구내 기업이 건설한 클럽하우스, 재산관리소, 발전소, 난방소, 수도소, 문화체육장, 유치원 및 기타 부대시설은 다음 규정에 따라 처리한다:
(1) 비영리 목적이고 재산권이 소유주에게 있거나 지방정부와 기관에 무상으로 제공한 경우 공공시설로 간주할 수 있으며 건설비는 공공시설비 관련 규정에 따라 처리한다. 규정에 따릅니다.
(2) 영리 목적이거나 재산권이 기업에 귀속되거나 재산권 귀속이 불분명하거나 무상이 아닌 지방 정부 및 공공 시설에 기부하는 경우 비용은 별도로 회계 처리합니다. 고정자산의 건설로 처리하는 기업 자체의 사용을 제외하고는 모두 제품의 건설 및 개발로 처리합니다.
제18조 우편 및 통신, 학교, 의료 시설 및 기타 비용의 기업 내 개발 구역 건설은 별도로 회계 처리해야 합니다. 그 중 기업과 관련 국가 사업 관리 부서 및 단위가 시설을 건설하고 완공 후 양도하는 관련 국가 사업 관리 부서 및 단위가 경제적 보상을 제공하는 것은 프로젝트 건설 비용과 직접 상계 할 수 있으며 상계 후 차액은 현재 과세 소득으로 조정됩니다.
제19조 기업이 은행에 개발상품의 모기지 판매, 구매자가 모기지 대출에 대한 담보를 제공하기로 기업이 동의한 경우, 은행에 개발상품을 판매하여 보증금(보증금)을 제공하는 것은 판매 수익에서 공제하지 않으며, 현재 세전 비용으로 공제할 수 없고 사실에 따라 실제 손실 발생시 공제할 수 있다.
제20조 기업이 해외기관에 개발제품 판매를 위탁한 경우, 기업이 해외기관에 지급하는 판매비용(수수료 또는 수수료 포함)은 위탁 판매수익의 65,438 + 00퍼센트를 초과하지 않으며, 실제 공제되는 부분의 100분의 00을 초과하지 않는다.
제21조 기업의 이자비용은 다음 규정에 따라 처리한다:
(1) 기업이 과세 대상 제품의 건설 및 개발을 위해 자금을 차입할 때 발생한 차입비용은 기업회계기준의 규정에 따라 합산하여 배분할 수 있으며 금융비용 성격의 차입비용은 세전 직접 공제할 수 있다.
(ii) 기업집단 또는 그 구성기업이 그룹내 다른 구성기업들의 공동이용을 위하여 금융기관으로부터 일률적으로 자금을 차입하는 경우, 차입자는 그 이자비용을 대출이용기업들 사이에 합리적으로 배분할 수 있으며, 대출이용기업들 사이에 합리적으로 배분된 이자는 세전에 공제할 수 있다.
제22조: 국가가 토지사용권을 재개함에 따라 발생한 손실은 관련 규정에 따라 세전 재산 손실로 공제할 수 있다.
제23조 기업이 개발한 제품(원가대상으로 측정)이 전체적으로 폐기 또는 파괴된 순손실은 관련 규정에 따라 심사와 확인을 거쳐 세전에 공제할 수 있다.
제24조 기업이 개발한 제품을 자가용으로 전환하여 실제 사용기간이 65,438+02개월을 초과하지 않고 다시 판매하는 경우, 감가상각비는 세전 공제하지 않는다.
제4장 과세원가의 회계
제25조 과세원가란 기업이 제품을 개발, 건설 및 연구하는 과정에서 발생한 비용(고정자산 포함, 이하 같다)을 말하며, 세법 규정에 따라 원가 대상으로 분류한다.
제26조 원가물건이란 개발제품의 개발 및 건설과정에서 각종 비용을 징수하고 배분하기 위한 목적으로 결정된 원가부담 항목을 말합니다. 과세 대상 원가 객체를 결정하는 원칙은 다음과 같습니다.
(1) 시장성 원칙. 개발제품이 해외에서 판매될 수 있다면 독립적인 과세원가 객체로 회계처리하고, 해외에서 운영 및 판매가 불가능하다면 우선 과도기적 원가 객체로 합산한 후 관련 비용을 해외에서 운영 및 판매가 가능한 원가 객체에 배분할 수 있습니다.
(2) 분류 및 수금 원칙. 개발 장소가 동일하고 완료일이 유사하며 제품 구조의 유형에 큰 차이가 없는 그룹이 개발한 프로젝트는 하나의 원가 객체로 회계처리할 수 있습니다.
(3) 기능적 차별화 원칙. 개발 프로젝트의 구성요소가 상대적으로 독립적이고 기능이 다른 경우 별도의 원가 객체로 회계 처리할 수 있습니다.
(4) 가격 차이 원칙. 개발제품의 예상 판매가격이 제품 유형이나 기능에 따라 크게 달라지는 경우, 이를 별도의 원가항목으로 회계처리해야 합니다.
(5) 원가 차이의 원칙. 개발제품의 공사원가에 현저한 차이가 있는 경우에는 이를 원가항목으로 구분하여 회계처리하여야 한다.
(6) 이익 구분의 원칙. 개발 프로젝트가 위탁공사 또는 다자간 공동개발인 경우에는 위의 원칙에 따라 구분하여 원가 객체로 회계처리한다.
원가 대상은 착공 전에 기업이 합리적으로 결정하고 관할 세무 당국에 보고하여 기록해야 합니다. 원가 대상이 결정되면 임의로 변경하거나 혼동할 수 없습니다. 원가 대상을 변경할 필요가 있는 경우 관할 세무 당국의 승인을 받아야 합니다.
제27조 개발상품의 과세 대상 비용은 다음과 같습니다:
(1) 토지 취득 및 철거 보상. 개발용 토지를 사용할 수 있는 권리(또는 개발권)를 취득하는 데 소요되는 각종 비용을 말하며, 주로 토지 매입 가격 또는 프리미엄, 대도시 지원금, 증여세, 농지 점유세, 토지 사용료, 토지 공회비, 토지의 용도 변경 및 초과 면적에 대해 납부한 토지가격 및 관련 세금, 철거 및 이전 보상비, 정착 및 이전 비용, 정착 주택 건설 비용, 녹묘 보상비 및 위험 주택 보상비 등을 포함합니다.
(2) 사전 프로젝트 비용. 수문 지질 조사, 매핑, 계획, 설계, 타당성 조사, 준비 및 부지 조성 및 기타 예비 비용의 프로젝트 개발을 말합니다.
(3) 건설 및 설치 비용. 개발 프로젝트의 개발 과정에서 발생하는 건설 및 설치 비용을 말합니다. 주로 개발 프로젝트의 건설 비용과 개발 프로젝트의 설치 비용이 포함됩니다.
(4) 인프라 건설 비용. 개발 프로젝트의 개발 과정에서 발생하는 모든 종류의 인프라 지출을 말하며 주로 도로, 수도, 전력 공급, 가스 공급, 하수, 홍수 배수, 통신, 조명 및 기타 커뮤니티 파이프 네트워크 프로젝트 비용, 환경 보건, 조경 및 기타 조경 및 환경 공학 비용을 포함합니다.
(5) 공공 시설 비용: 독립적이고 영리를 목적으로 하지 않으며 모든 소유자가 소유하거나 지방 정부 및 정부 유틸리티에 무상으로 기부한 공공 시설의 비용을 말합니다.
(6) 개발 비용. 개발 프로젝트를 직접 조직하고 관리하기 위한 기업 및 특정 비용 객체에 귀속시킬 수 없는 비용 지출을 의미합니다. 주로 관리 급여, 직원 복리후생, 감가상각, 수리비, 사무비, 공과금, 노동 보호 비용, 프로젝트 관리 비용, 스윙 공간 상각, 프로젝트 마케팅 시설 건설 비용 등이 포함됩니다.
제28조 기업 세무원가회계의 일반적인 절차는 다음과 같다:
(1) 당기의 실제 지출은 그 성격, 경제적 용도, 위치 및 시간대에 따라 분류 및 정리하고, 비용 대상에 포함할 비용과 당기의 세금 전 공제할 기간 비용으로 나눈다. 동시에 관련 원천징수비용과 상각비용은 필요에 따라 측정하고 인식해야 합니다.
(2) 원가 항목에 포함된 실제 원가, 원천징수 비용 및 상각 비용은 직접 원가, 간접 원가 및 * * * 동일 원가로 합리적으로 분류하고 규정에 따라 완료 원가 항목, 진행 중인 원가 항목 및 진행 중인 원가 항목에 합리적으로 합산 및 배분해야 합니다.
(3) 당분기 이전에 완성된 원가객체에 귀속되는 원가를 판매된 개발제품, 미판매 개발제품 및 고정자산에 따라 배분하고, 당기의 세무신고에서 판매된 개발제품에 귀속되는 부분을 공제하고, 미판매 개발제품에 귀속되는 원가는 실제 판매시점에 공제한다.
(4) 당기의 완성원가 대상은 개발제품과 고정자산으로 분류하여 과세원가를 정산합니다. 개발제품의 경우 판매가능 면적을 기준으로 단위공사의 원가를 계산한 후 판매된 개발제품의 과세원가와 판매되지 않은 개발제품의 과세원가를 계산합니다. 당기에 판매된 개발제품의 과세원가는 당기에 공제할 수 있으며, 미판매제품의 과세원가는 실제 판매되는 시점에 공제합니다.
(5) 당기에 공사가 완료되지 아니한 원가목적물에 귀속되는 원가에 대하여는 별도의 원장계정을 설정하여 개발제품이 완성된 후에 정산하여야 한다.
제29조 기업이 개발하여 시공한 개발제품은 제조원가법에 따라 측정하고 회계처리한다. 그 중 개발제품은 원가의 목적물을 직접적으로 구분할 수 있는 직접원가와 간접원가에 속하는 원가에 포함시켜야 하며, 원가의 목적물과 직접적으로 구분할 수 있는 간접원가에 속하는 개발제품은 원가에 포함시켜야 한다. * 부담의 객체를 구분할 수 없는 동일한 비용과 간접비용은 수익과 비례의 원칙에 따라 각 비용 객체에 배분하며, 구체적인 배분방법은 다음 각 호의 규정에 따라 선택할 수 있다.
(1) 토지점유방식. 개발부지 전체 면적에 대한 개발비용 목적물이 차지하는 면적의 비율에 따라 배분하는 것을 말합니다.
1.단일 개발의 경우 전체 비용 객체가 점유하는 전체 면적에 대한 하나의 비용 객체가 점유하는 면적의 비율에 따라 배분합니다.
2. 단계적 개발의 경우, 먼저 해당 기간에 모든 비용 객체가 점유한 개발 부지의 총 면적 비율을 기준으로 배분한 다음, 해당 기간에 모든 비용 객체가 점유한 총 면적 비율을 기준으로 배분합니다.
기간 동안 모든 비용 객체가 점유한 토지는 해당 기간 동안 개발 부지가 점유한 토지에서 공제하고, 각 기간 동안 모든 비용 객체가 점유한 토지는 배분합니다.
(2) 바닥 면적 방식. 개발부지의 전체 연면적에 대한 개발비용 목적물의 연면적 비율에 따라 배분하는 것을 말합니다.
1. 일회성 개발의 경우 전체 비용 객체의 전체 연면적에 대한 특정 비용 객체의 연면적 비율에 따라 배분합니다.
2. 단계적 개발의 경우에는 먼저 개발부지의 계획연면적에 대한 비용목적물의 연면적 비율에 따라 단계별로 배분한 후, 해당 단계의 비용목적물의 총 연면적에 대한 특정 비용목적물의 연면적 비율에 따라 배분합니다.
(3) 직접비 방식. 해당 기간의 모든 원가대상의 직접개발비에서 특정 원가대상의 직접개발비가 차지하는 비율을 말합니다.
(4) 예산 원가 방식. 해당 기간의 모든 원가 객체의 예산 원가 대비 해당 원가 객체의 예산 원가의 비율을 말합니다.
제30조 기업은 다음 방법에 따라 다음 비용을 배분한다:
(1) 토지 비용은 일반적으로 면적 방식에 따라 배분한다. 다른 방법을 결합하여 배분할 필요가 있는 경우 세무 당국과 합의해야 한다.
토지 개발은 부동산 개발과 동시에 연계되며, 이는 부동산을 단계적으로 개발하기 위해 토지를 한 번에 취득하는 것입니다. 세무 당국의 승인을 받아 토지의 전체 예산 비용을 기준으로 토지 개발 비용을 배분하고 전체 토지 개발이 완료된 후 조정할 수 있습니다.
(ii) 경과원가 항목으로 회계 처리되는 공공시설의 개발 비용은 바닥면적법에 따라 배분한다.
(3) 차입원가를 다른 원가항목 간에 배분하는 경우에는 직접원가법 또는 예산원가법에 따라 배분한다.
(4) 기타 비용항목의 배분방법은 기업이 자체적으로 결정한다.
제31조 비금전적 거래에 의하여 토지사용권을 취득하는 기업은 다음 규정에 따라 원가를 결정한다.
(1) 개발상품을 교환할 목적으로 토지사용권을 이용하여 기업에 투자하는 기업 및 단위는 다음 규정에 따라 처리한다.
1. 교환하는 개발상품이 토지개발과 건설을 위한 것이면, 토지사용권을 취득한 투자기업은 당분간 그 토지사용권을 인정하지 아니한다. 비용. 개발 상품이 최초로 분리되는 경우, 토지 사용권의 원가는 분리될 개발 상품(최초로 분리되는 상품과 향후 분리될 상품 포함)의 공정시장가치와 토지 사용권 양도 과정에서 납부할 관련 세금 및 수수료의 계산에 따라 인식합니다. 보험료가 수반되는 경우 토지사용권 취득에 소요된 비용은 납부할 보험료에 가산하거나 수취한 보험료에서 공제합니다.
2. 교환한 개발상품이 다른 토지 개발 및 건설을 위한 것일 경우, 투자받는 기업은 투자 거래 시점에 토지 사용권의 공정 시장 가치와 토지 사용권 이전 과정에서 지불해야 하는 관련 세금 및 수수료에 따라 토지 사용권의 원가를 인식한다. 프리미엄이 수반되는 경우 토지사용권 취득원가는 지급할 프리미엄에 가산하거나 수령한 프리미엄에서 공제합니다.
(2) 기업 또는 단위가 토지사용권에 지분 형태로 투자하는 경우, 투자를 받는 기업은 투자 거래 시점에 토지사용권의 공정시장가치와 토지사용권 양도 과정에서 납부한 관련 세금 및 수수료를 기준으로 토지사용권의 취득원가를 인식한다. 프리미엄이 수반되는 경우 토지사용권의 취득원가는 지급할 프리미엄에 가산하거나 지급받은 프리미엄에서 공제한다.
제32조 다음 각 호의 발생(지급)비용을 제외하고는 실제 소요된 비용을 과세대상 비용으로 한다.
(1) 작업이 최종적으로 정산되지 않고 청구서 전액을 받지 못한 경우, 충분한 증빙자료에 따라 총 계약 금액의 최대 65,438+00퍼센트를 한도로 과소 청구된 금액이 발생될 수 있습니다.
(ii) 공공 시설이 아직 건설 또는 완공되지 않은 경우, 건설 비용은 예산에 책정된 비용을 기준으로 합리적으로 발생할 수 있습니다. 이러한 공공시설은 주택의 매매계약서, 계약서 또는 광고 또는 모형에서 명시적으로 시공을 약속하고 취소할 수 없는 조건에 부합하거나 법령에 따라 시공되어야 합니다.
(3) 정부에 승인을 위해 신고해야 하지만 아직 신고하지 않은 공사비 및 부동산 개선비는 원천징수 대상이 될 수 있습니다. 재산 개선 비용은 규정에 따라 기업이 부담해야 하는 재산 관리 기금, 공공 건물 유지 기금 또는 기타 특별 기금입니다.
제33조 기업이 건설한 주차장은 비용 항목으로 별도로 회계 처리해야 합니다. 지하 인프라에 의해 형성된 주차장은 공공 지원 시설로 취급됩니다.
제34조 기업은 과세 비용을 정산할 때 실제 발생한 비용을 취득해야 하지만, 법적 서류를 취득하지 않은 비용은 과세 비용에 포함되지 않습니다. 법률 서류를 실제로 취득한 경우 규정에 따라 과세 비용에 포함한다.
제35조 개발제품의 완성 후, 기업은 완성 연도의 기업소득세 송금 전에 과세원가 회계 종료일을 결정할 수 있으며, 지체해서는 안 된다. 개발 제품이 완성 연도에 과세 원가를 정산하지 않을 경우, 관할 세무 당국은 과세 원가를 승인하고 해당 세금 조정을 수행하며 중화인민공화국 세금 징수 및 관리에 관한 법률의 관련 조항에 따라 처리할 권리를 갖습니다.
제5장 특정 사안의 세무처리
제36조 기업이 다른 기업, 단위 및 개인을 주체로 하여 합작 또는 합자 방식으로 부동산 프로젝트를 개발하고 독립적인 법인 회사를 설립하지 않은 경우, 프로젝트는 다음 규정에 따라 처리한다.
(1) 개발 계약 또는 합의에서 개발 상품을 모든 투자자(즉, 합작 당사자 및 합자 당사자, 이하 같다)에게 할당하도록 규정한 경우, 기업은 다음 조항에 따라 개발 상품을 할당해야 한다. 개발제품을 최초로 배분할 때, 프로젝트의 과세원가가 정산된 경우, 투자자에게 배분할 개발제품의 과세원가와 투자금액의 차액을 당기의 과세소득에 포함시키고, 과세원가가 정산되지 않은 경우, 투자자의 투자금액을 해당 세무처리를 위한 판매수익으로 처리한다.
(2) 개발 계약 또는 계약에서 프로젝트 이익 분배를 규정하는 경우, 다음 조항에 따라 처리한다.
1. 기업은 프로젝트의 영업 이익을 당기의 과세 소득에 통합하여 기업 소득세를 일률적으로 신고 및 납부해야 하며, 세전 프로젝트의 이익을 분배해서는 안 된다. 동시에 투자자의 투자 수락으로 인해 원가에서 상각하거나 세전 관련 이자 비용에서 공제할 수 없습니다.
2. 투자자의 프로젝트 운영 이익은 관련 세금 처리를 위해 배당금 및 보너스로 처리됩니다.
제37조 기업이 상품개발을 목적으로 다른 기업의 부동산 개발 프로젝트에 토지사용권을 투자하는 경우 다음 규정에 따라 처리한다:
기업은 개발상품을 토지사용권 이전과 개발상품 매입의 두 가지 경제운영으로 구분하여 소득세 처리를 목적으로 개발상품을 처음 취득하는 경우, 프로젝트가 취득해야 하는 개발상품에 따라 처리한다( 최초 취득 및 추후 취득)에 따라 처리하고, 해당 사업을 위하여 취득할 개발상품의 공정시장가액에 따라 토지사용권 양도에 따른 손익을 인식합니다.
제6장 부칙
제38조 부동산 개발 및 운영에 종사하는 외국인투자기업이 2007년 6월 2일 + 0일 이전에 미완성된 개발상품을 판매하여 발생한 수익. 해당 개발상품이 완성된 후, 본 조치 제9조에 규정된 방법에 따라 세무처리를 진행한다.
제39조 본 통지는 2008년 6월 1일+10월 1일부터 시행한다.