점포 부지 선정 결정 6 단계
점포 선정을 진행할 때' 객류' 가' 돈흐름' 이라는 원칙을 파악하는 데 주의해야 한다 일반적으로, 차마론, 인파가 북적거리는 시끌벅적한 지역에 가게를 열면 성공할 확률이 보통 지역보다 훨씬 높다. 왜냐하면 끊임없이 흐르는 인파가 잠재 고객원이기 때문이다. 당신이 판매하는 상품이나 서비스가 소비자의 수요를 만족시킬 수 있다면 반드시 좋은 성과를 거둘 수 있을 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 성공명언)
판매 원칙 확대의 지도 아래 대부분의 점포들은 도시 번화센터, 인파가 반드시 거쳐야 하는 도시 요로와 교통 허브, 도시 주민주택지 인근 등 소비지역을 택한다.
1, 부지 선정 원칙
< P > < P > < P > 점포 선택 원칙은 각 점포의 유형 (예: 독립점, 점포 중점, 단층점, 다층점 등) 이 각각 서로 다른 부지 선정 원칙에 해당하기 때문에 서로 다른 대상점 유형을 대상으로 해야 합니다. 그러나
(1) 대상 고객이 충분하다는 일반적인 원칙을 고려해야 합니다. 인적 흐름, 잠재적, 현실의 구매력 등을 포함한다.
(2) 편리한 교통 조건을 갖추고 있습니다. 고객의 계층이 차족에 속한다면 주차장 문제도 고려해야 한다.
(3) 저희 가게의 상품 배송을 용이하게 합니다. 대형 상품, 상품 배송이 잦고 상품 수량이 많은 단점에 특히 중요하다.
(4) 경제적인 비용으로 얻을 수 있습니다. 일반적으로 임대 가격은 해당 주소에서 얻은 수익에 비례하기 때문에 단순히 임대 가격으로 고려할 수 없습니다. 경제적으로 고려해야 할 것은 비용 지출이나 수익의 단일체가 아니라 양자의 차이 즉 순이익량이어야 한다.
(5) 현지 치안 등 안전조건이 양호하다.
(6) 공공인프라가 완비되어 있다.
(7) 이 주소의 이웃집 스타일 내용, 승객 흐름 등 방면과 본 시스템의 단점은 모순과 불협화음이 발생하지 않는다.
(8) 이 섹터에서의 경영은 관련 법률과 규정에 부합한다.
(9) 충분한 공간이 있습니다.
(10) 본 시스템 단점 VI 에 따라 인테리어를 할 수 있습니다.
(11) 적당한 경쟁. 경쟁이 모두 나쁜 것은 아니지만, 지나치게 치열한 경쟁은 단점 경영에 어려움이 생기기 쉬우며, 직장 직원도 피곤할 것이다. 매일 엄청난 압력에 직면해야 하기 때문이다.
둘째, 이 주소를 이용할 수 있습니다. 이것도 가장 중요한 주소입니다. 이 주소는 절대 골드 섹터에 속하지만 여러 가지 이유로 얻을 수 없는 주소라면 여전히 사용할 수 없는 주소입니다.
3, 지역위치선택
구체적인 점포로서, 의사결정을 선택할 때 고객의 현률을 충분히 고려하여 점포가 있는 지역위치를 결정해야 합니다. 상품에 대한 고객의 수요 특성 및 구매 법칙을 통해 점포가 있는 지역의 위치를 파악합니다. 상품에 대한 고객의 수요는 일반적으로
(1) 일상적인 생활 필수품
와 같은 상품의 동질성이 크고 선택성이 강하지 않으며 가격도 낮고 고객이 자주 구매하는 등 세 가지 유형으로 나눌 수 있다. 구매 과정에서 편의를 위해 노력한다. 따라서 이런 상품을 취급하는 점포는 고객의 주거지역에 최대한 근접해야 하며, 주민구 상가에는 방사능 범위가 반경 300 미터로 제한되어 있으며, 걸어서 10 분 이내로 걸어가는 것이 좋다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
(2) 주기적인 수요에 대한 상품
이런 상품에 대해 고객은 정기적으로 구매한다. 구매할 때 모두 일정한 비교를 거쳐 결국 자신의 요구에 맞는 상품 품종을 선택하였다. 또 구매량이 크지 않아 고도의 주기성이 있다. 이런 상품을 운영하는 점포는 상업망이 상대적으로 집중된 지역을 선택하는 것이 좋다. 예를 들면 지역적 상업센터나 교통허브, 교통요로의 상업권 등이 좋다.
(3) 내구소비재 및 고객의 특수성 요구 사항을 충족하는 상품
내구소비재는 대부분 고객이 한 번에 장기 사용을 구매하며 구매 빈도가 낮다. 고객은 구매할 때 일반적으로 이미 정해진 목표를 가지고 있으며, 반복적인 비교 저울을 기초로 다시 선택을 한다.
특수수요가 있는 상품은 가끔 구매성이 크고 빈도가 적어 고객이 비교적 분산되어 있다. 이런 상품을 경영하는 위주의 점포는 상권의 요구가 더 크며, 객류보다 중심 상업지역이나 전문적인 상업거리에 설치해 가능한 많은 잠재 고객을 유치해야 한다.
4, 승객 흐름 규칙 분석
점포 성공의 또 다른 핵심 요소는 기존 승객 흐름과 잠재 승객 흐름을 포함한 승객 흐름의 크기입니다. 점포가 개설지를 선택하는 것은 항상 잠재 여객류가 가장 많고 집중된 곳에 위치하여 다수의 사람들이 가까이서 소비할 수 있도록 노력한다. 그러나 여객류의 규모가 크다고 해서 항상 그에 상응하는 우세를 가져오는 것은 아니며, 문제가 있으면 구체적인 분석이 필요하다.
(1) 승객 흐름 유형
자체 승객 흐름: 전문점 고객이 형성한 승객 흐름을 나타냅니다. 이것은 점포 여객류의 기초이며, 점포 판매 수입의 주요 원천이므로, 새로 점포를 선정할 때는 자신의 여객류의 크기와 발전 규모를 평가하는 데 중점을 두어야 한다.
승객 흐름 공유: 한 점포가 인근 점포에서 형성한 객류에서 얻은 여객류를 말한다. 이런 나눔객류는 상호 보충상품의 종류를 운영하는 점포 사이 또는 큰 점포와 작은 점포 사이에서 발생하는 경우가 많다.
파생객류 일부 관광지, 교통허브, 공공 * * * 장소 근처에 설치된 상점은 파생 여객류를 이용해야 한다.
(2) 승객 흐름 목적, 속도 및 체류 시간
지역마다 승객 흐름 규모는 동일할 수 있지만 목적, 속도, 체류 시간은 다르므로 구체적인 분석을 하고 최적의 주소 선택을 해야 한다. 일부 공공 * * * 장소 부근, 차량 통행 간선 도로, 여객류 규모가 매우 크며, 행인도 겸사겸사 임시로 소비하지만, 여객류 목적은 소비를 위한 것이 아니라, 동시에 여객류 속도가 빠르고 체류시간이 짧다.
(3) 거리 양쪽의 승객 흐름 규모
같은 거리, 양쪽의 승객 흐름 규모는 대부분 조명 조건, 공공 * * * 장소, 교통 조건, 시설 등에 따라 다릅니다. 또한 사람들은 자전거 타기, 걷기, 자동차 운전이 모두 우측행이며, 흔히 주행방향의 오른쪽에 있는 점포를 방문하는 데 익숙해져 있다. 이 점을 감안하면 개설장소는 가능한 한 객류가 많은 거리의 한쪽을 선택해야 한다.
상업집중의 번화한 지역에서 여객류는 일반적으로 쇼핑을 주류로 하며 속도가 느리고 체류시간이 길며 유동시간이 상대적으로 분산되는 것이 특징이다. 따라서 경영선택성이 강한 상점을 의류 매장과 같은 곳에 설치할 수 있다.
일부 지역에서는 상당한 규모의 여객유량이 있지만 역, 부두, 학교 등 공공장소 등 비상업적 요인이 많다. 주요 여객류의 목적은 상품 구입이 아니라 다른 목적을 위주로 한다. 이 지역의 여객류는 일반적으로 속도가 빠르고 체류시간이 짧고 유동시간이 집중돼 있어 선별성이 강하지 않고 휴대가 편리한 상품을 취급하는 상점을 여기에 설치할 수 있습니다 (예: 술과 담배 부식점, 냉음료점, 패스트푸드점 등).
5, 입점 주변 시설 평가
개점 장소 선택도 대상지가 위치한 도로의 성격, 근접도, 이웃 특성 등 관련 시설을 조사한다.
(1) 도로 특성
는 주로 입지 전 도로 특성과 통행 차량의 종류를 조사한다.
연결도로: 주요 상가와 주택지를 연결해 주민출퇴근을 하고 버스 정류장이다
운송로: 두 곳 사이의 상품물자원의 간선도로, 대부분 두 지역 상품의 유통을 연결하고, 화물차와 각종 특수운송차량의 비율이 많다.
상류로: 도매, 소매 등 각종 상업활동이 빈번하게 오가는 동맥으로, 그 뒤에는 종종 읍, 상업구, 주택단지가 배후지로 있다.
교외 도로: 상업구와 교외 주택을 잇는 간선도로, 출퇴근선 외에 주로 교외에 있으며 대부분 부속구 도시의 신흥구에 속한다.
< P > 낡은 도로: 낡은 상가에서 개발한 주요 상업 도로는 왕왕 인파가 모이는 곳이고, 행인이 많이 오가며, 차량도 소형 자가용에 치중한다. 그래서 상업활동이 왕성한 곳이다.
(2) 근접도
근접도는 입지가 고객이 점포에 쉽게 접근할 수 있는지 여부를 측정하는 지침이다. 보통 근접도가 높을수록 입지가 좋다. 평가 기준은 다음과 같습니다:
예정된 지점 200m 내에 버스 정류장이나 버스 중계소가 있습니까? 이 중계소는 퇴근 노선에 위치하여 소비의 시간성을 높이는 것이 가장 좋다.
예정된 가게 앞 도로의 폭: 길이 넓을수록 교통 흐름이 많아질 뿐만 아니라 주차의 편리함도 높아진다.
맞은편 거리나 측가로 갈 수 있는 횡단보도가 있는지, 좌우 거리가 100 미터 이내인 관계로 오가는 인파가 얼마나 되는지.
100 미터 가까이 신호등이 있는지 여부: 신호등은 점포 노출률을 높이고 소비인식을 높이는 지름길이다.
가까운 시일 내에 도로 확장 계획이나 매몰관 계획이 있는지 여부는 각 도로 개간 공사가 고객의 현장 의지에 영향을 미칠 수 있다.
(3) 이웃 특징
는 예정된 지점 양쪽의 업종 종류와 이웃해서는 안 되는 업종의 종류를 가리킨다. 동행에 속한 전문거리라면 새 가게는 강력한 동업 경쟁에 직면할 것이다. 이종 업종에 속하는 전문거리라면 왕성한 효과를 구성할 수 있는지 여부를 고려해야 한다.
사실, 업계와 경쟁하는 문제에 대해 지나치게 걱정할 필요가 없습니다. 일단 같은 업종의 상점이 많아질수록 집합효과가 생기고, 영향력을 넓히고, 인기를 결집하고,' ×× 전문거리' 를 형성하는데, 장사는 오히려 외발보다 더 쉬워집니다.
또한 고객의 불량반응을 피하기 위해 오염된 점포 (예: 세탁소) 나 특별한 냄새를 내는 가게 (예: 페인트가게), 심지어 연기를 내는 가게 (예: 바비큐 가게 등 점포 옆에 일반 생활용품을 열기에 적합하지 않은 가게) 를 만들 수 있다. 또한 고주파 소음이 발생하는 곳, 예를 들어 철도 평교도 옆도 좋은 입지가 아니다.
6, 입지평론
"점" 은 입지자체를 강조하는 평가, 즉 개점할 건물의 내외 구조와 법적 문제에 대한 분석평가다. 평가 프로젝트는 다음과 같습니다.
식별성-예정된 지점 주소가 명확한지 여부, 100 미터 내에 뚜렷한 표지판이 있는지 여부.
완전성-건물 내의 원래 시설들은 보통 시설이 완비될수록 개점 장식 비용을 절감할 수 있다.
무결성–면허를 사용하여 점두에서의 임대주택 법적 사용 권리를 다시 확인하고 실제 영업사용 신청을 이해합니다.
청렴성: 임대한 주택이 은행이나 다른 기관에 의해 그의 권리나 압류 또는 경매를 설정한 기록이 있는지 확인함으로써 주택 임대 기간 동안 집주인의 재정적 분쟁의 영향을 받지 않도록 하는 것이다.
시간-예약점의 현재 이용자는 누구입니까? 비우고 사용하기까지 얼마나 걸릴까요? 시간이 짧을수록 점포에 유리합니다.
명료성-광고 간판을 세울 수 있는 가시성입니다. 간판은 점포가 소비자와 소통하는 첫걸음이므로 눈에 띄는 간판이 점포에 더 좋다.
날씨-날씨는 소비 의지에 영향을 줄 뿐만 아니라 특별한 날이나 지형에도 경영상의 예측할 수 없는 위험을 초래할 수 있다. 침수, 태양으로 인한 상품 및 장비의 손실, 또는 강풍으로 인한 대량의 먼지에 대한 점포, 상품의 신선도 손상, 장비 감가상각율 높낮이, 채광도 좋고 나쁨 등이 중요한 고려 사항이다.
건물 자체 평가-건물의 연도와 현황이 평가의 최우선 조건이다. 일반적으로 10 년 이상의 오래된 집은 고려하지 않는다. 또한 건물 구조 구성 요소 및 층에 대한 분석으로, 인테리어 비용 추정에 도움이 되며, 후자는 전체 임대 여부, 매장을 사무실이나 기숙사와 통합하는 등 간접비 지출과 관련이 있습니다. 동시에 각 층의 높이, 급수, 배수, 배선 상태 및 가용 전력, 소방 시설과 같은 것은 모두 개조 비용을 계산하는 근거이다. 옥상 가건, 공터 가건, 아트리움 가건 등의 부분이라면 합법성을 조사하여 앞으로의 법적 분쟁을 피해야 한다. 또 실내 주차장을 개조했는지, 방공 대피실인지, 공공 * * * 시설 점유 여부를 모두 조사해야 한다.
곱—미리 결정된 점 자체의 모양과 면적을 나타냅니다. 모양에는 건물 모양의 전체 설계와 미리 결정된 점 자체의 모양이 포함됩니다.
전자는 점포의 미래 구도를 관계하고, 후자는 매장 디자인의 중점이다. 보통 설립자 매장일수록 좋습니다.
면적—사용 가능한 영업 면적, 즉 내부적으로 측정된 실제 유효 사용 면적입니다. 그 중에서도 외관의 폭이 가장 중요한 조건이며, 슈퍼마켓은 매장이 커서 1 층이나 지하실에 많이 설치되어 있는 등 업종마다 다르다. 편의점은 1 층을 중심으로 호소한다. 미용미용업은 2 층
보증금, 임대료-가격 높낮이는 임대료 비용과 직결된다. 임대료는 주로 주택 높낮이와 지불 방식이며 보증금은 인근 주택 시세에 대한 조사가 필요하다. 이웃집의 용도에 대해서는 집주인, 이웃, 전직 임차인이 누구이며, 그 개별 직업, 거처, 신용 및 재산 분쟁 여부도 조사해야 한다.
입지평가는 점포의 성패 관계가 크다. 일반적으로 평가는 가게를 열기 전에 필요한 작업이며, 평가 과정에서 데이터화, 정량화 평가 데이터는 매우 중요하며 인위적인 간섭 요인을 최소화할 수 있습니다.
7, 점포 예약점에 대한 현장 고찰
점포 선정, 서면 조사 외에 현장 관찰 비교도 실시한다. 관련 상황에 대해 일정한 조사 분석을 한 후에야 비로소 여기에 최종 점을 정할지 여부를 결정할 수 있다.
현장 조사에 대해서는 입지의 사람 흐름, 인근에 몇 개의 동종 매장이나 다른 종류의 점포, 영업 상황, 상품의 내용, 가격의 높낮이 등 세심한 주의를 기울여야 한다. 모두 측정의 중점이다. 3 일 연속 다른 시간 (아침, 정오, 퇴근, 저녁 8 시 이후) 현장 관찰을 통해 현장 관찰법을 이용하여 입지의 우열을 현장에서 파악할 수 있다.