과거 많은 전문가들은 부동산 업계가 심각한 과잉생산 상태에 직면해 있다고 지적하며, 이에 따라 주택 가격은 반드시 폭락할 것이라는 결론을 내렸습니다. 나는 이것이 말도 안되는 일이라고 생각합니다. 최근의 실태를 보면 집값이 소폭 하락한 것은 사실이지만 급락하지는 않았고, 거래량도 모두의 예상을 뛰어넘을 정도로 빠르게 늘었습니다. 왜?
사실 이유는 매우 간단합니다. 여자 친구들에게 다들 옷 사러 갈 때 옷값이 언제 폭락했냐고 물어보고 싶어요. 우리는 의류산업의 생산과잉이 훨씬 더 심각하다는 것을 알아야 한다. 방직네트워크의 최신 데이터에 따르면 2014년 우리나라 의류 생산량은 299억 벌에 달했고 실제 소비량은 90억 벌에 불과했다. 수출 외에도 매년 20%의 의류가 재고가 된다. 생산이 중단되면 누적된 재고는 5년 동안 공급할 수 있고, 초과 생산 능력은 수백%에 달할 것이다. 23%. 그럼 옷값은 왜 안떨어지나요? 돈을 쓰고 싶은 옷이라면 품질이 좋고, 브랜드가 좋고, 스타일이 유행하는 등의 조건을 충족해야 하며, 그렇지 않으면 구매하지 않을 것입니다. 이런 옷은 경제학의 원칙에 부합해야 가격이 떨어지면 수요가 급증할 것이다.
부동산도 마찬가지다. 부동산 산업은 2014년부터 정상적인 발전에 들어갔습니다. 정상화된 부동산이라면 가격이 오르면 수요는 줄어들고, 가격이 떨어지면 수요는 늘어나지 않을 것이므로 경제 법칙을 준수해야 합니다. 그렇다면 표준화된 부동산이란 무엇일까요? 주택을 예로 들면, 첫째, 도심, 기차역과 가깝고, 호수와 바다를 접하고 있는 등 지역적 특성을 가지고 있는지, 둘째, 학군 내 주택인지, , 지하철 집인지, 넷째, 시급히 필요한 집인지 . 이 네 가지 조건이 충족될수록 더 정상적이 되고, 정상적일수록 경제 법칙에 더 부합하게 됩니다. 일부 "유령 도시"와 같은 비표준 부동산에는 학교도 없고 지하철도 없으며 새로 필요한 집도 아니며 아무도 원하지 않는 옷 목록과 같습니다.
심천과 상하이 부동산시장을 예로 들어 자세한 설명을 하겠다. 2015년 5월 18일, 국가통계국은 70개 대도시 및 중형 도시의 주택 매매가격 변동을 발표했습니다. 선전의 신규 주택 가격은 전년 동기 대비 0.7%, 전월 대비 1.8% 상승했습니다. -월. 월별 또는 연간 성장률에 관계없이 선전의 부동산 시장은 성장 측면에서 전국 1위를 차지했습니다. '투데이 모닝 포스트'는 2015년 6월 2일자 보도에서 "심천 부동산 시장이 호황을 누리고 있어 1위 부동산 등록센터를 찾기가 어렵다"고 보도했다. Yicai.com은 6월 4일 “선전의 부동산 시장이 베이징, 상하이, 광저우를 제쳤다”고 보도했다. 이런 뉴스 헤드라인을 보면 2008년 주택시장 호황이 다시 시작됐다는 생각이 들 수도 있다. 하지만 분석을 통해 보면, 이는 우리가 상상했던 전면적 급증이 전혀 아니라는 사실을 알게 될 것입니다! 일부 지역만 상승세를 보이고 있으나 대부분 지역의 상승폭은 크지 않다. 5월 전체 주택가격은 전월 대비 1.67% 올랐고, 중고주택도 전년 동기 대비 10.71% 하락한 것과 차이가 난다. 주택시장 급등 마지막 라운드 동안의 일일 가격입니다.
먼저 선전의 다양한 지역별 성장률을 분석해 보자. 룽화신구, 바오안구, 난산구, 다펑구 등 4개 부문이 선전 부동산 시장 상승을 견인했다. 다른 지역은 평평했고, 광밍신구(Guangming New District) 등 일부 지역은 하락했습니다. 그 중 다펑구(Dapeng District)가 가장 많이 증가했습니다. 2015년 1월 심천시 당위원회는 "다펑신구 생태문명 시스템 및 메커니즘 개혁을 위한 전체 계획(2014-2020)"과 5가지 특별 개혁 계획을 통과시켰습니다. 이는 이 지역의 주택 가격 상승을 자극했습니다. 난산구의 가격 인상은 첸하이서커우 자유무역지역(Qianhai Shekou Free Trade Zone) 상장으로 인한 것입니다. 룽화신구와 바오안구가 늘어난 이유는 더욱 직접적이다. 광저우-선전-홍콩 고속철도 항구가 이곳에 설계돼 홍콩 서구룡까지 30분만에 직행할 수 있게 된다. , 그래서 집값이 오르고 있는 거죠. 구체적인 분석을 보면 제가 언급한 부동산 정상화 4가지 조건을 충족하는 지역이 빠르게 상승하는 한, 광명신구 등 요건을 충족하지 못하는 지역은 하락할 것이라는 것을 알 수 있습니다.
상하이를 다시 살펴보자. 조사 결과 가격 상승 지역은 주로 지하철과 개통 예정 지역에 집중돼 있는 것으로 나타났는데, 이는 제가 언급한 세 번째 조건인 지하철 주택 개념을 충족합니다. 지하철 14호선은 2014년 말 착공해 해당 노선의 주택가격이 상승하고 있으며, 성장폭이 더 높은 지역이 미래 지하철 환승중심역이다.
예를 들어, 자딩구 자딩신도시는 4월 대비 5월에 2.47, 창닝구 우닝로가 4.99, 징안구 차오자두가 2.86, 황푸구 동자두가 3.06, 황푸구 예원이 각각 상승했다. 3.95 증가한 것은 모두 지하철 14호선 증설 때문이다. 과거 교통이 불편한 탓에 지하철 19호선, 20호선, 21호선 계획안 이후 2014년 10월 29일 기준으로 중고주택 가격이 8,000위안 미만인 곳도 있다. 출시되면서 이 세 섬이 지하철로 연결되면서 집값도 오르기 시작했다. 금산구의 주택가격도 2014년 말부터 오르기 시작했다. 그 이유는 2014년 12월 15일부터 석유화학적으로 오염된 이 땅을 금산 해안 지역의 도시 설계 계획이 세계 각지에서 쇄도하기 시작했기 때문이다. 아름다운 환경을 갖춘 해안 도시.
그러므로 표준화된 부동산을 구입하려면 제가 언급한 4가지 조건을 따르시기 바랍니다. 구매 후 큰 이익은 없을 것입니다. 장기적으로 가격 인상은 인플레이션과 거의 같아야 하며, 이는 지난 100년 동안 미국의 경우였습니다. 따라서 보수적으로 투자하고 싶다면 장기적으로 가치를 유지할 수 있는 일반 부동산을 구입하세요.
전국 주요 도시의 부동산 평균 재고와 개발 투자 증가율을 계산해 본 결과, 부동산 시장이 점차 합리화되고 주택이 점차 합리화되고 있다는 패턴을 발견했습니다. 원래 속성으로 돌아갑니다. 아래 그림을 참조하십시오. 2014년 1월 재고가 1이었다면, 2015년 1월 재고는 1.38로 재고가 38개 증가해 재고잔고가 비교적 심각한 셈이다. 높은 재고로 인해 부동산 개발투자 증가율은 2014년 1월 20%에서 2015년 3월 6%로 하락하며 안정적인 발전기에 들어섰다. 여기서 볼 수 있듯이 재고가 늘어나면 투자가 둔화되기 시작하고 부동산 시장은 점차 경제적 상식으로 돌아옵니다. 대대적인 가격 인하 판매로 인해 2015년 5월 기준 재고가 1.32개로 감소하여 가격 인하를 통한 재고 조정이 효과적으로 이루어졌음을 알 수 있습니다.
동시에 정책이 완화되고 주택 구입 레버리지가 이미 높아져도 주택 가격이 급등하지 않은 것으로 나타났습니다. 2015년 3월 30일 중앙은행은 '개인 주택대출 정책에 관한 사항에 관한 고시'를 발표했는데, 이는 첫 주택 구입을 위한 예비자금 대출의 계약금 비율이 두 번째 주택의 경우 20%에 불과하다고 규정하고 있습니다. 첫 번째 주택대출의 지급비율은 30으로 정산되었으며, 미지급 계약금 비율은 40입니다. 기존 제2주택 계약금 비율 60원에 비하면 대폭 줄었지만 전국 주택가격은 예전만큼 급등하지 않고 부동산 시장도 점차 합리화됐다.
저희 판단에 따르면 2008년 이후 집값 급등 라운드는 성사되기 어려울 것으로 보입니다. 도시의 새로운 인구는 급격히 감소하고 있습니다. 2010년 도시의 신규 이주노동자 수는 802만명에서 2012년 473만명으로 줄었다. 2014년에는 211만명에 불과해 2010년의 4분의 1에 불과하다. 후속 인력 부족. 물론 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 1선 도시는 여전히 매력적이다. 노동력 부족은 주로 3선 이하 도시에서 나타난다. 파운더증권(Founder Securities)의 최신 조사 보고서도 2015년 이후 중국의 20~64세 노동인구가 마이너스 성장을 시작하고 감소율이 일본을 넘어설 것으로 내다봤다.