우리의 기회는 우리가 여전히 상대적인 경제 성장의 시기에 있다는 점입니다. 동시에 우리는 그러한 불황이 우리에게 값싼 토지에 대한 더 많은 기회를 제공한다는 것을 알고 있습니다. 자본 시장의 변화로 인해 우리에게는 부동산 회사와 일부 산업이 통합될 수 있는 기회도 주어졌습니다. 즉, 우리 모두에게는 그러한 도전에서 우리 자신의 위치를 찾아야 할 뿐만 아니라, 더 중요한 것은 특히 중소 부동산 회사의 경우 효과적인 자금 조달 방법과 경로가 있다는 것입니다. 대기업의 경우 은행 대출, 채권 발행 등 자금 조달이 상대적으로 쉽습니다. , 경쟁이 치열하고 도전적인 환경에서 우리의 발전에 가장 적합한 기회를 찾는 것도 우리가 고려해야 할 사항입니다.
은행대출, 주식금융뿐만 아니라 IPO, M&A 금융, 대표적인 자산인 REIT까지 중국 자본시장에서 제공되는 자금조달 경로와 방법을 살펴보았습니다. , 9월 26일, 중국 증권감독관리위원회는 자산 유동화를 위한 기본 조건을 제안하는 자산 유동화 관리 조치를 발표했습니다. 예를 들어 부동산, 특히 상업용 부동산과 산업용 부동산의 개발에는 기회가 있어야 합니다. 자립형 부동산은 자산 유동화 대상입니다. 더 중요한 것은 무담보 대출과 같은 일정 규모의 상업용 부동산과 전반적인 운영 실적이 양호해야 한다는 것입니다. , 우리는 귀하의 임대 소득과 부동산 성장 소득이 상대적으로 성숙되어 있으며, 그러한 회사가 자산 유동화에 사용하기가 비교적 쉽습니다.
곧 정부 저임대 주택에 대한 REIT가 생겨나고, 그 수입으로 인해 저임대 주택 가격도 상승하게 될 것입니다. 우리의 미래에 큰 영향을 미칩니다. 자산 유동화 상품을 발행하는 것은 매우 좋은 조건을 만들 수 있습니다. 이는 혼합된 개념의 문제입니다.
예를 들어 Tianlang 호텔을 예로 들면 이 부동산은 Tianlang 그룹이 소유하고 있지만 관리를 위해 호텔 관리 회사에 임대되어 있습니다. 자산 규모가 더 큰 경우에도 마찬가지입니다. , REIT 발행조건을 갖출 수 있으나, 전제조건은 부동산 전체가 통합되어 있고, 임대보증금이 있을 수 없다는 점입니다. 물론 REIT에는 금융자산 유동화 상품도 포함되는 것 이상으로 자산 유동화 상품이 포함되지만, 상업용 부동산, 산업용 부동산, 저임대주택 임대 등 이러한 REIT 상품은 REIT입니다. 베이징 사무실을 포함해 부동산 업계에 반영된 화마오 센터에는 3개의 사무실 건물이 있는데, 그 중 2개는 일본 REIT가 소유하고 있으며 완다, SOHO 차이나 및 기타 부동산 개발업체를 포함하여 홍콩에 REIT가 발행되었습니다. 과거에는 상업용 부동산과 사무실 건물을 구매했지만 지금은 판매되지 않습니까? 실제로 가방에 담아 리츠(REIT) 발행의 기반을 마련한다.
두 번째 자금 조달 방법은 인터넷 금융이 중소 개발자의 자금 조달에 도움을 줄 수 있는 현실적인 자금 조달 방법입니다. 향후 인터넷 금융의 발전 추세는 되돌릴 수 없습니다. 현재 중국에는 1,200개 이상의 P2P 웹사이트가 있지만 매달 20~30개의 새로운 웹사이트가 생기고 20~30개의 웹사이트가 도주하거나 파산할 수도 있습니다. 불과 한 달 만에 28개 기업이 도주하고 리스크가 매우 크다. 하지만 부동산 회사와 관련 기업 입장에서는 이러한 인터넷 금융의 발전 추세를 어떻게 활용해야 이러한 플랫폼을 제대로 활용할 수 있을까? 인터넷금융, 인터넷금융을 이용하여 문제를 해결해 볼까요? 이러한 플랫폼을 통해 중소기업이나 소규모 투자자가 다양한 혜택을 얻을 수 있도록 하기 위한 것입니다. 은행에서는 은행신탁상품을 살 수도 있고, 자신만의 방법이 있을 수도 있지만, 이주노동자들의 경우 매달 조금씩 돈을 저축하고, 있을 경우 수입이 매우 낮습니다. P2P 플랫폼으로 거의 3개월 만에 받을 수 있고, 연 10%의 이자를 받을 수 있습니다. 이는 주변 사람들과 일반 사람들 모두가 P2P 플랫폼을 사용하여 더 큰 수익을 얻을 수 있다는 점을 매우 환영합니다. 적어도 은행보다는 높죠. 물론 리스크도 매우 높죠. 어떤 P2P가 좋은지 모르기 때문에 선택의 문제가 있습니다.
요즘 P2P가 계속 등장하고 도망가면서 이주노동자들이 감히 P2P에 돈을 투자하지 못하게 만드는 것이 중소 투자자와 중소 투자자의 투자 요구를 충족시키는 것입니다. 중소기업 개발자 등 개발자를 포함하여 사회의 다양한 기업의 요구에 따라 이 P2P를 사용할 수 있는 기회가 있습니다. 투자자가 적고 금액도 적은 것 같지만 크라우드 펀딩 개념입니다. 대부분의 일반 사람들에게는 여전히 P2P로 전환해도 괜찮습니다. 크라우드펀딩의 개념은 다양한 투자자의 요구를 플랫폼에 집중시키는 것입니다.
부동산 개발회사로서 이 자금을 어떻게 활용해야 할까요? P2P의 개념은 청구권 양도입니다. 소위 청구권 양도란 귀하가 프로젝트에 대한 청구권의 일부 지분을 가지고 있거나 10개를 보유하고 있는 경우를 의미합니다. 현재 상황에서는 향후 P2P 플랫폼이 발전하면 1억 개가 되고, 천만 개로 분할할 수 있는 경우가 현재 P2P 위험 관리에서는 일반적입니다. 채권자 권리 양도를 위해서는 빌린 돈이 은행에서 나온 돈이 아니라는 점을 고려하세요. 은행 돈을 갚을 수 없으면 은행이 당신을 블랙리스트에 올릴 수 있습니다. 이 프로젝트가 실제인지 이해해야 합니다. P2P를 사용할 수 있는 능력이 있다면 위험을 통제해야 합니다.
세 번째는 적시에 상환하는 것입니다. 자금 사용의 투명성을 보장하기 위해 투자자에게 자금이 어디로 갔는지 명확하게 설명하십시오. 투자하기 전에 이주노동자 형제에게 1,000만 위안의 투자금이 어느 부분인지 이 프로젝트의 위험과 이점은 무엇입니까? , 프로젝트 사용의 투명성은 다음과 같아야 합니다. 이를 보장하기 위해 P2P 플랫폼 자체가 사용할 수 없다는 의미가 아니라 전략적으로 사용해야 함을 의미합니다.
여기서 우리 모두 한 가지 질문에 대해 이야기하고 싶습니다. 우리가 직접 P2P 웹사이트를 구축해 보도록 하겠습니다. 물론 제가 직접 구축할 수도 있습니다. , 또는 누군가가 투자할 수 있습니다. 그러나 위험은 어디에 있고 독립성은 어디에 있습니까? 독립성이 없으면 P2P 플랫폼을 구축하여 자금 풀을 구축해서는 안 됩니다. 펀드 계정은 P2P에 있을 수 없습니다. 플랫폼 계정에서 펀드 풀을 구축했지만 이를 상환할 수 없으면 중국 은행 규제 위원회가 다음으로 문제를 해결해 줄 것입니다. 우리는 인터넷 금융에 대한 포괄적인 이해를 바탕으로 몇 가지 새로운 돌파구를 마련할 수 있습니다. 이러한 측면에서도 상당수의 우리 중소 부동산 회사들이 관심을 가질 수 있는 문제 중 하나입니다.
부동산 회사의 경우 인터넷 금융과 풀뿌리 금융의 결합은 인터넷 금융 외에 중소 부동산 회사에서도 이용할 수 있는 수단인 경우가 많습니다. 계속해서 사용할 수 있는 것은 무엇입니까? 2011년은 부동산 주식투자 펀드의 원년이 되는 해입니다. 최근에는 4,500억 규모로 늘어났습니다. 토지 취득을 위한 자금은 지분 투자 자금을 통해 사용할 수 있으나 지분 투자 자금에는 제한이 있습니다. 즉 합자회사는 최대 50명까지만 가능하며, 최대 투자자 수는 50명을 초과할 경우, 더 이상 할 수 없습니다. 이것은 제한 사항입니다. 10억을 모으려면 50명이 최소 200만 달러를 투자해야 합니다. 물론 유한 파트너십 위에 신탁 기관을 둘 수도 있습니다. , 더 나은 준비를 할 수 있도록.
부동산 투자 펀드의 구조는 부동산개발업자 유한회사와 다른 점은 운용사가 있는 반면, LP라는 점입니다. LP를 유한 파트너라고 합니다. 우리는 LP 투자자로서 유한 파트너십에 자금을 투자하면 유한 파트너십은 부동산 개발 프로젝트에 1억 또는 2억을 직접 투자할 수 있습니다. 합자회사는 3억이고, 1천만은 프로젝트 회사에 지분으로 투자할 수 있습니다. 그러면 부동산 개발업자는 1년 후에 20%를 환매하겠다고 약속합니다. 그러면 펀드에 대한 수익률은 20%입니다. 그리고 1억이 2개 있는데, 채권자 권리 형태로 투자 기업에 들어갈 수 있고, 약정에 따라 같은 기간 은행 이자율의 4배를 넘을 수 없다. 물론 부동산도 마찬가지다. 그룹 회사는 허용되는 보증을 제공할 수 있습니다.
주식 투자 자금의 사용은 신탁에 비해 훨씬 느슨합니다. 신탁은 최소 20개 또는 30개를 요구합니다. 그 요구 사항은 중국 은행 규제 위원회에 의해 규제되며 중국 증권 규제 위원회는 상대적으로 있습니다. 현재 중국 증권감독관리위원회에 등록된 지분 투자는 토지 취득 프로젝트든 자가 소유 부동산 프로젝트든 관계없이 부동산 개발의 모든 측면에서 상대적으로 유연합니다. 모든 사람에게 더 많은 기회를 줬죠. 당시에는 세금을 피하기 위해 자본금을 좀 더 조달해서 제가 직접 보유할 수 있었습니다.
주식투자자금이 회사에 들어오면 실제로 자산부채비율이 낮아지기 때문에 이런 측면에서 보면 우리가 발전할 수 있는 기회가 더 많아져야 한다는 게 사실 주식투자가 현실적으로 느껴져요. 부동산 회사 중국의 자본 발전은 매우 좋은 길이 될 것입니다. 우리는 다른 길에 대해 이야기하고 있습니다.
해외를 포함해 중국의 많은 해외 펀드는 매우 대규모로 레이어드 펀드라는 개념을 사용해 왔다. 3+1로 만들면 레이어드 펀드나 주식 투자 펀드인 경우가 많기 때문이다. 개발 프로젝트는 3~4년 정도 진행되는데, 3+1 펀드를 통해 제가 80%를 투자하고, 개발자가 20%를 투자해서 300을 같이 하게 됐어요. 이 프로젝트에 백만 달러를 투자하면 내 3억이 75%이고 당신이 25%를 차지하지만 내 75% 중 15%는 수익으로 상환될 수 있다고 약속합니다. 비록 25%의 투자를 했다고 하더라도, 당신이 분배하는 이익은 이익의 40%이므로 좋은 거래이기도 합니다.
향후 주식 투자 펀드 개발 과정에서 중국과의 연계가 많이 이루어져야 한다고 생각합니다. 최근 시드니에서 매우 큰 프로젝트에 투자했는데, 글로벌 투자 펀드를 설립하고 싶습니다. 제3차 중국센터의 경우 중국센터의 기존 부동산과 협상을 하던 중 철거 대상 건물 6채가 모두 20~30년이 넘은 건물이라는 사실을 알게 됐다. 마찬가지로, 뉴욕과 런던에서는 일부 사무실 건물과 아파트의 3분의 2가 펀드로 보유되어 있습니다. 이러한 관점에서 우리는 이러한 수익 창출 부동산을 보유할 중국의 미래 주식 투자 펀드에 대한 몇 가지 발전 전망을 보았습니다.
베이징 CBD에서 오피스 빌딩을 찾고 있는데 펀드가 이를 인수하고 싶다면 시안에서도 그런 기회가 있는 경우는 극히 드물다. 10억 규모의 사무실 건물을 보유하려면 개발자는 이 사무실 건물을 확신할 수 없지만 판매 가격은 15억이 될 수 있습니다. ?펀드를 보유하고 나면 전문기관에 부동산 전체를 관리해달라고 요청할 수 있습니다. 레벨이 높아질수록 부동산의 전체적인 가치도 높아지기 때문에 부동산 전체에서 아파트, 사무용 건물, 기타 효과적인 상업용 부동산을 관리할 수 있습니다. 부동산 시장은 미래에 엄청난 사업 기회가 될 것입니다.
이런 점에서 우리는 다양한 기회를 보고 있으며, 은행뿐만 아니라 우리 증권사에서도 주식 투자 자금을 포함한 일부 자산 관리 계획을 가지고 있어야 합니다. 이제 관리 모델은 점점 더 커지고 있습니다. 익숙한 리소스를 기반으로 더 나은 준비를 할 수 있습니다. 우리는 상당수의 부동산 회사가 어떻게 더 많은 기회를 확보할 수 있는지 확인합니다. 개발뿐 아니라 부동산 투자 자금도 가능합니다. PE 펀드도 다양하게 참여할 수 있나요? Sun 씨는 앞으로 기업 다각화가 발전 가능성이 있으며 항상 다각화가 가능한 것은 아니라고 말했습니다. 투자도 다각화된 모델 중 하나이고, 사업을 운영하는 것이 아니라 투자의 유연성을 느낄 때도 있습니다. 작년에는 부동산 프로젝트가 많았는데 올해는 많이 줄였습니다. 올해는 상대적으로 유연한 추가 펀드, M&A 펀드, 글로벌 자산 배분 펀드에 중점을 두고 있습니다.
동시에 모두가 공부해야 할 특히 좋은 모델이 있는데, 바로 PPP 모델입니다. 이것은 재무부가 최근 출시한 새로운 모델입니다. 이 모델의 개념은 금융입니다. 현재 문서번호 43이 있는 금융 플랫폼은 시안을 포함하여 채권 발행을 중단했습니다. 예전에는 자체 채권 발행의 주체였지만 이제는 허용할 수 없습니다. 채권을 발행해야 할까요? P2P 없는 모델을 사용해야 합니다. 예를 들어 윈청(雲cheng)의 투자 프로젝트, 윈청 다통(Yuncheng Datong)에서 시안(Xi'an)까지의 철도, 역 광장 앞 2,500에이커의 토지는 원래 정부가 해야 할 일이었습니다. 그런데 이제 정부가 하지 않았는데 누가 하였습니까? 우리 개발자가 이를 수행하는 과정에서 더 많은 이들이 P2P 모델을 사용하는 것을 볼 수 있습니다. 정부 문제는 다양한 자금 출처* **Tongde Development에서 60%를 차지했습니다. 이 프로젝트의 40%를 현지 개발자가 차지했습니다. 우리는 또한 펀드 모델을 사용했습니다. 이제 우리는 1,200에이커의 토지를 보유하고 있으며 일부 프로모션을 위해 여전히 작업 중입니다. 이 땅은 또한 중국 상인을 위한 1급 토지 개발 모델입니다. 기회가 있다면 운성에 가서 이 땅을 직접 보실 수 있습니다. 오늘 회의에 오신 모든 분들에게 가장 저렴한 가격입니다. 딩 선생님의 선착순 10번 예약은 모두 최저가로 주셔야 합니다.
PPP 모델은 고속철도 광장의 공공시설 건설뿐만 아니라 물 공급, 전력 공급에도 활용이 가능하지만, 이 모델은 저임대주택에도 활용이 가능하다. 이는 민간 투자라는 점을 이해해야 하며, 법적 책임과 정부 책임은 정부가 부담한다는 점을 이해해야 합니다.