1. 질문과 답변 (***3문제, 각 문제는 10점입니다. 답안지의 해당 문제번호 아래에 답을 적어주세요)
(1) 레스토랑 A는 이전 건물을 개조한 후 케이터링 B사에 5년 임대 기간으로 임대하여 운영하고 있습니다. 감정기관은 현재 해당 식당에 대한 철거 감정을 진행하고 있다. 식당 주인은 철거 작업에 협조하지 않고 있으며 감정평가사가 현장 점검을 위해 식당에 들어가는 것을 허락하지 않고 있다. 철거업자가 제공한 정보에 따르면 식당의 재산권이 명확하고 소유권 증명서가 완전하며 목적이 적법하고 불법 건축물이 없습니다.
죄송합니다:
1. 이러한 유형의 철거 가치 평가의 경우 가치 평가 절차에서 어떤 측면에 특히 주의해야 합니까?
2. 장식 보상은 어떻게 결정되나요?
3. 평가 시 기존 임대 관계를 어떻게 처리해야 합니까?
(2) 법원은 경매할 사무용 건물에 대한 감정을 감정기관에 위탁합니다. 조사 결과 A사는 은행 대출금 상환 불능으로 인해 해당 사무용 건물을 법에 따라 처분하고, 배정을 통해 해당 사무용 건물의 토지사용권을 취득한 것으로 확인됐다. 본 경매의 경매규칙은 법률에 의해 우선적으로 부여된 수익을 제외한 모든 수익금은 은행대출 상환에 사용되며, 전 과정에 걸쳐 관련 세금 및 수수료는 구매자가 부담하도록 규정하고 있습니다.
죄송합니다.
1. 평가기관에서는 평가결과를 차입회사에 통보하나요? 왜?
2. 경매 예약가는 누가 결정하나요? 어떻게 결정하나요?
3. B사는 사옥 입찰을 원하며 현재 평가기관에 입찰가격을 문의하고 있다. 평가 기관은 B 회사에게 경매 가격 외에 발생할 수 있는 세금 및 수수료에 주의하도록 상기시켜야 합니까?
(3) 새로운 상업용 부동산을 임대하고 있으며 양도 가격을 평가할 예정입니다. 이제 사업 규모가 서로 다른 3개의 유사한 임대 상업용 부동산을 평가 대상 부동산의 순이익을 계산하기 위한 비교 사례로 선택했습니다. 평가 시점 이전 3년 연속 각 비교 사례의 평균 연간 순이익은 최고 및 최선의 사용 원칙에 따라 각각 280만 위안, 300만 위안, 350만 위안인 것으로 알려져 있습니다. 평가 대상 부동산의 연간 당기순이익으로 선정됩니다.
실례합니다:
1. 이 접근 방식의 실수는 무엇입니까?
2. 평가 대상의 연간 당기순이익이 변하지 않는 경우, 평가 대상의 연간 당기순이익을 계산하기 위해 사용할 수 있는 구체적인 방법은 무엇입니까?
2. 단일 선택 질문(***3개의 주요 질문, 10개의 작은 질문, 각 질문은 2점의 가치가 있습니다. 각 질문에는 질문의 의미에 가장 적합한 대체 답변이 하나만 있습니다. 답안지의 각 질문에 해당하는 괄호 안의 문자를 채워 넣으십시오.)
(1) 평가 대상은 3성급 호텔이고, 토지 사용권의 성격은 다음과 같습니다. 상업용 토지 할당
1. 소유주가 부동산 평가 기관에 호텔의 모기지 가치를 평가하도록 의뢰했습니다. 부동산 담보대출 위험에 대한 다음 설명 중 올바른 것은 ()
A입니다. 예상되는 위험은 담보대출 기간 동안 부동산 시장의 변화로 인한 시장 가치 하락으로 인해 발생합니다.
B. 모기지 기간 동안 부동산을 부적절하게 사용하면 시장 가치 손실로 인해 적합성 위험이 발생합니다.
C. 담보 자산의 강제 처분 등으로 인해 감소될 수 있습니다. 손실 위험이 발생
D. 평가 방법의 부적절한 선택으로 인해 호텔의 재무 데이터가 발생할 수 있는 경우
2. 유사호텔의 객관적인 운영상황과 영업이익을 객관적으로 반영한 후, 소득법을 이용하여 호텔의 가치를 평가할 경우 ()
A. 연간 순이익으로 간주
B. 현지 유사 호텔에 따르면 정상 영업 이익 수준에서 계산한 호텔의 연간 이익은 연간 순이익으로 간주할 수 있습니다
C .칼슘호텔 재무자료 중 연간 순이익에서 국내 유사 호텔의 정상 영업이익을 뺀 금액을 연간 순이익으로 볼 수 있다.
라. 호텔 재무 데이터에 금융 비용을 반영하고, 향후 변동 사항을 고려하여, 유사 지역 호텔의 정상적인 상업 이익을 공제한 후의 수입을 비용 방식으로 계산할 경우
3. 를 평가에 사용하는데, 다음 중 틀린 것은 무엇입니까? ()
가. 건물, 건물, 주택장식에 대한 감가상각비는 별도로 계산해야 합니다.
나. 차입금 또는 자기 소유 자금
C. 평가 및 계산 과정에서 토지 취득 비용에는 체납된 토지 사용권 양도 수수료가 포함되어야 합니다.
D. 토지 지불해야 하는 사용권 양도 수수료는 최종 누적 가치에서 공제되어야 합니다
4. 호텔의 보험 가치를 화재 보험으로 평가하는 경우 평가 결과는 3,500만 위안입니다. , 그러면 ()
A. 3500만 위안은 호텔의 공개 시장 가치입니다
B. 3500만 위안은 호텔 부동산의 공개 시장 가치입니다
C. 3,500만 위안은 보험 사고 발생 후의 손실 가치
D. 보험 신청 시 보험 금액은 3,500만 위안을 초과할 수 없습니다
(2 ) 특정 상업용 주거 단지가 커뮤니티 외부에 인접해 있습니다. 도시 도로 확장으로 인해 도로의 녹지 공간이 일부 점유되었습니다. 이 상업용 주거 단지의 주민들은 부동산 가치 변화에 대해 부동산 감정인과 상담했습니다.
5. 부동산 감정인이 주거지역 부동산의 전체적인 가치가 감소했다고 판단하는 경우 주된 이유는 ( )
A. 도로 확장
B. 녹지율 변화
C. 공공 지원 시설 변화
D. >6. 부동산인 경우 감정인은 주로 ()
소음 및 오염 수준의 변화로 인해 주거 지역의 부동산 가치가 전반적으로 상승했다고 판단합니다. B. 토지형태의 변화
C. 인구밀도의 변화
D. 여행 편의성의 변화
7. 부동산 감정인은 올바른 방향으로 생각합니다. 부동산 가치의 변화를 측정하는 방법은 ()
가. 주거지역의 토지이용상황 변화에 따라 기준지가보정법을 이용하여 주거용지를 기준으로 가치변화량을 산정한다.
나. 녹지공간의 건설비용 절감액을 가치변화량으로 사용
다. 도시도로 확장 후 부동산 가치는 시장법을 이용하여 측정한다. 부동산 가치 변화량을 얻기 위한 차이
D. 부동산 가치 변화에 따른 추가 부담을 얻기 위해 거리까지의 거리에 따른 주택 가치 변화를 경로법을 사용하여 측정함
D. p>
(3) 한 공장에는 A와 B라는 두 개의 공장 구역이 있으며, 두 공장 구역의 토지는 원래 균등하게 할당되었습니다. 이 중 A공장은 이미 1990년대에 토지사용권 양도수수료를 납부하고 토지사용권 양도절차를 완료한 상태였다. A공장은 현재 위험한 건물이고, B공장은 심하게 훼손된 건물이다. 건물주의 관리부서에서 공장 사용을 중단하라고 통보한 상태다. 공장은 생존과 발전을 위해 A공장의 부동산을 양도하고 B공장의 부동산을 저당잡혀 관련 부서의 승인을 거쳐 조달된 자금으로 B공장의 공장을 재건하기로 결정했습니다. 이제 감정 기관은 두 공장에 대한 감정을 동시에 수행하도록 요청받습니다.
8. 위의 상황을 고려할 때 가장 적절한 평가 방식은 ()
A입니다. 두 공장을 하나의 평가 프로젝트로 간주하고 함께 평가합니다. 평가 보고서
B. 두 공장을 두 개의 평가 프로젝트로 간주하고 각 프로젝트에 대해 평가 보고서를 발행합니다.
C. 두 공장을 별도로 평가하고 평가 보고서를 발행합니다.
>D. 고객의 요구에 따라 평가를 수행하고 평가 보고서를 발행합니다.
9. 고객은 고객의 평가 목적에 따라 두 공장 지역 A, B의 주택과 토지에 대한 평가를 평가 기관에 요구합니다. 감정평가사는 ( )
A라고 생각합니다. 두 공장 지역의 주택과 토지는 고객의 요구 사항에 따라 평가될 수 있습니다
B. 두 공장 지역의 토지만 평가할 수 있습니다
C. 공장 A의 토지와 공장 B의 주택 및 토지의 가치를 평가할 수 있습니다
D. 공장 B의 토지와 공장 A의 주택 및 토지의 가치를 평가할 수 있습니다
10. B공장의 땅을 평가한다는 생각은 ()
A가 되어야 한다. 양도된 토지 사용권의 공개 시장 가치를 평가합니다
B. 양도된 토지사용권의 시장가치를 평가한 후 납부할 토지사용권 양도수수료를 공제
C. 비용법을 사용하여 토지의 공개 시장 가치를 추정한 후 지불해야 할 토지 사용권 양도 수수료를 공제합니다
D. 가상개발법을 이용하여 가치평가를 진행한 후 재개발 완료 후의 가치를 우선 추정한 후, 개발비, 관리비, 투자이자, 매각비용, 판매세, 개발이익, 투자자가 토지매입 시 부담해야 하는 세금 등을 차감합니다. 3. 아래의 평가결과 보고서와 평가기술보고서에 오류가 많이 있습니다. 그 중 13개를 표시해 주십시오. (오류 하나당 3점, 정답은 모두 40점입니다.) 답안지에 답해주세요. 각 오류는 일련번호에 해당하며, 오류 내용을 일련번호 뒤의 공백에 기재하지 않으면 점수가 부여되지 않습니다.)
××부동산 모기지 가치 평가 공사중인 프로젝트에 대한 보고서
표지 및 목차(생략) )
의뢰인에게 보내는 서한(생략)
감정인의 진술서(생략)
평가에 대한 가정 및 제한(생략)
부동산 평가결과 보고
1. 고객(생략)
2. )
3. 평가 대상
1. 위치 상태(생략)
2. 자산 상태(생략)
3. 상태(생략)
IV. 평가 목적
고객이 평가 대상을 담보로 사용하여 은행에 담보대출을 신청할 수 있도록 담보의 시장 가치 참조를 제공합니다.
5. 평가 시기
2005년 4월 18일.
6. 가치 정의
이 평가는 공개시장 가치 기준을 채택합니다. 즉, 평가 결과는 당시 공개 시장에서의 평가 대상의 객관적이고 합리적인 가치입니다. 평가의.
7. 평가 기준(생략)
8. 평가 방법
평가자는 현장 조사를 실시하고 다음 사항을 토대로 신중하게 분석했습니다. 평가대상은 가치평가의 성격과 목적에 따라 가설개발방식과 비용방식을 기본으로 선정하며, 가설개발방식에서는 개발이 완료된 후의 가치를 시장방식으로 평가한다. .
9. 평가 결과
산정 결과, 2005년 4월 18일 평가 시점의 평가 대상 목표 가치는 4794.52만 위안이었습니다. 대문자는 RMB Four Thousand Seven Hundred Nine Shisi Wan Wu Qian 2 Hundred Yuan입니다.
10. 감정인(생략)
11. 평가작업일자
2005년 4월 16일부터 2005년 4월 22일까지.
12. 평가보고서 적용 유효기간(생략)
평가기술보고서
1. 개별요인 분석(생략)
2. 지역적 요인 분석(생략)
3. 최고 및 최선의 활용도 분석(생략)
4. 평가방법의 선택
평가 대상은 건설중인 프로젝트입니다. 감정인이 현장실사를 실시했습니다. 당면한 정보를 면밀히 분석하고, 평가 대상의 특성과 평가 목적을 토대로 가설 전개 방법과 비용 방법을 기본 평가 방법으로 선택합니다. 평가 기술 경로는 다음과 같습니다.
1. 『부동산평가기준』에 따르면 “투자개발 또는 재개발 가능성이 있는 부동산의 평가방법 중 하나로 가상개발방법을 선택해야 한다”고 되어 있다. 평가를 위한 평가방법. 가설적 개발방식이라는 개념에 따르면, 개발이 완료된 후 평가대상의 추정가치에서 예상되는 정상적인 개발비, 관리비, 투자이자, 판매세, 개발이익, 납부해야 할 세금 등을 차감한 금액이다. 평가대상의 구입에 따른 부담은 평가대상의 객관적이고 합리적인 가격 또는 가치가 획득된 경우입니다.
2. 평가대상은 사업진행상황과 원가투입이 명확한 건설중인 사업이므로 평가방법 중 하나로 원가법을 사용한다. 원가법이라는 개념에 따르면, 평가 대상 부동산을 건설하는 데 필요한 모든 비용과 납부해야 할 세금, 정상적인 개발 이익을 합산하여 평가 대상의 객관적이고 합리적인 가격이나 가치를 구합니다.
3． 위의 두 가지 방법으로 계산된 가격을 종합적으로 처리하여 최종적으로 평가 대상의 총 가치와 단가를 구합니다.
V. 가치평가 계산과정
(1) 가설개발방법 분석 및 계산과정
가설개발방법은 이후 가치평가 대상의 가치를 추정하는 것이다. 개발이 완료되면 추정가치를 공제하여 정상적인 개발비, 세금, 이익 등을 토대로 평가대상의 객관적이고 합리적인 가격이나 가치를 추정하는 방법입니다.
1. 사용한 공식
평가대상가격 = 개발완료 후 부동산가치-계속개발비-관리비-투자이자-판매세
2. 감정대상 개발 완료 후 부동산 가치 산정
개발 완료 후 감정 대상 가치는 시장법을 활용해 산정한다.
시장법은 평가대상을 평가 당시 최근에 거래된 유사한 부동산과 비교하는 것입니다. 이러한 유사한 부동산의 알려진 가격을 적절히 수정하여 평가 대상의 객관적이고 합리적인 가격이나 가치를 추정하는 방법입니다.
2.1에서 사용된 수식
거래현황 거래일 부동산현황
개정 조정 조정
평가 대상 = 비교 인스턴스 × 100 × ( ) 상황표
표 1
A B C 평가대상
프로젝트명 ××Yuan××Building××Garden××Garden
프로젝트 ×× 새 마을 ×× 번호 ×× 도로 ×× 도로 ×× 도로 ×× 도로 ×× 번호 주거용 클래스 IV 주거용 클래스 III 주거용 클래스 III 주거용 클래스 IV
건축 구조 강철 -콘크리트 고층 철골-콘크리트 고층 철골-콘크리트 고층 철골-콘크리트 고층
용도 주거용 주거용 주거용
신규상태 100% 신규 100% 신규 100% 신규
거래상태 정상 정상 정상
거래일 2005.3 2005.3 2005.4
거래가격(위안/m2) 3100 3100 2960
2.3 거래 상황 수정
비교 사례 A, B, C는 모두 정상적인 거래이므로 거래 조건이 정확할 필요는 없습니다. 상황 수정 계수는 100/100입니다.
2.4 거래 날짜 조정
××시의 부동산 시장은 최근 안정세를 보이고 있습니다. 비교 사례 A, B, C는 모두 최근 거래입니다. 거래일자와 조정계수는 모두 100/100입니다.
2.5 부동산현황조정
자본현황이 동일하므로 부동산현황조정은 지역요인과 개별요인조정으로 나누어진다.
2.5.1 지역 요인 조정
비교 사례의 구체적인 상황에 따르면 비교 사례 A, B, C의 지역 요인은 평가보다 약간 더 좋습니다. 사물. 지역적 요인을 반영한 주요 내용을 평가대상과 비교한다. 비교 가능한 사례 A, B, C의 지역적 요인 조정 계수는 각각 100/101, 100/102, 100/103입니다(구체적인 비교는 표 2 참조).
2.5.2 개별 요인 조정
비교 사례의 구체적인 상황에 따라 비교 사례 A, B, C의 개별 요인은 평가보다 약간 나쁩니다. 비교 대상 C의 개별 요인은 평가 대상보다 약간 나쁩니다. 요인은 평가 대상보다 약간 낫습니다. 개별 요인 조정의 주요 내용을 평가 대상과 비교하면, 비교 사례 A, B, C의 개별 요인 조정 계수는 각각 100/102, 100/102, 100/97입니다(구체적인 비교는 표 2 참조).
A B C 평가 대상
구
지역
원인
수상 서비스 번화 수준 20 21 20 20
교통상황 21 21 23 20
환경경관 10 10 10 10
공공서비스시설 10 10 10 10
개발계획10 10 10 10
인프라10 10 10 10
문서10 10 10 10
거리 상황10 10 10 10
합계 101 102 103 100
명
개인
요소
요소 토지 이용 정도 20 20 20 20
도로 정면 상태 20 20 20 20
시설 및 장비 10 10 10 10
장식상태 10 10 10 10
평면도 12 12 9 10
건물구조 10 10 10 10
건물 방향 10 10 10 10
면적 크기 및 모양 10 10 8 10
합계 102 102 97 100
2.6 비교 수정 계산
시장 방식 수정 계산표
표 3
비교 인스턴스 거래 가격(위안/㎡) 거래 상황 수정 거래일 조정 지역 요인 조정 개별 요소 조정 비교 가격(위안/m2)
A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009
B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980
C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963
계산 결과로 보면 비교 가격 수준에는 큰 차이가 없습니다. 비교 가능한 세 가지 예이므로 단순 산술 평균이 시장 방법 계산 결과로 사용됩니다.
(3009 2980 2963)/3=2984(yuan/m2)
p>2.7 개발 완료 후 추정 총 가치
평가 대상의 총 계획 건축 면적은 47799.8㎡이며, 그 중 7979㎡는 장비실 등으로 사용되는 지하 건축 면적으로 매각이 불가능하다. 외부 세계이며, 판매 가능한 건축 면적은 39820.80m2입니다. 따라서 준공 후 평가 대상의 총 추정 가치는 다음과 같습니다.
2984×39820.80=11882.53
3. 후속 건축 및 개발 비용
평가 대상 ***4개 건물 중 28차 건물의 총 건축 면적은 24578.00m2(지하 건축 면적 3998.00m2 포함)이며, 21차, 22차, 23차 건물의 총 건축면적은 23221.80㎡(지하 건축면적 3981.00㎡ 포함)이다. 현장 조사 결과 28차 건물은 지하 콘크리트 타설 작업이, 21·22·23차 건물은 기초 타설 작업이 진행 중인 것으로 확인됐다.
3.1 건설 및 설치 프로젝트 비용 연장
XX시 비용 관리국의 "XX시 건설 및 설치 프로젝트 비용 지수 최초 공개에 관한 고시"에 따름 2005년 분기"(××Jianzizi [2005] No. 10, 현재 철근 콘크리트 고층 주거용 건물의 건설 비용 지수는 873.18-970.2 위안/m2이며, 이 평가에는 900 위안/m2이 소요됩니다.
또한 위 문서에 따르면 말뚝 기초 증가율은 80위안/m2, 일반 물 및 전기 설비의 부가가치는 30위안/m2, 소방 장비 및 설치의 부가가치는 10위안입니다. /m2이고 엘리베이터 및 설치의 부가가치가 50위안/m2이면 계속 건설 프로젝트 비용은 다음과 같습니다.
24578.00×(900.00 30 10 50) 23221.80×(900 80 30 10 50)=4917.95
3.2 옥외 도로 파이프 네트워크 및 녹화 프로젝트 수수료
유사 주택의 기술 및 경제 지표를 기준으로 토지 면적을 기준으로 30위안/m2를 받습니다. .평가 대상 토지 면적은 23667.00m2입니다.
옥외 도로 배관망 및 녹화 등 프로젝트가 계속됩니다. 건설 비용은:
30×23667.00=71.00 ( 만 위안)
3.3 평가 대상의 계속 건설에 드는 총 비용
4917.95 71.00=4988.95 (만 위안)
4. 관리비
사업을 지속하는 동안 관리직원 급여 등 필요경비를 주로 포함하며, 이는 시장평균 수준을 기준으로 지속비용의 3%로 산정된다.
4988.95×3==149.67(10,000위안)
5. 판매세
광고비, 영업세 등 평균기준 포함 유사한 프로젝트의 경우, 개발이 완료된 후 부동산 가치의 8을 가져갑니다.
11882.53×8=950.60(10,000위안)
6. 개발이익
××부동산회사의 투자 직접비 이익률은 15이며, 계속 건설 비용은 4988.95만 위안, 개발 이익은:
4988.95×15=748.34(만 위안)
7. 투자자가 부동산을 구매할 때 부담해야 하는 세금 및 수수료. 개발할 부동산
주로 증서세, 인지세 등이 포함됩니다.
진행 중인 건설 가치 × 4.1
8. 가상 개발 방법 사용
가설 개발 방법의 결과 계산 결과는 다음과 같습니다.
(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1 4.1)=4846.27 (10,000 위안) )
(2) 원가법 분석 및 계산과정
p>원가법이란 평가 당시 평가 대상의 대체 가격 또는 재구성 가격을 구하는 방법으로, 감가상각비를 차감하여 평가대상의 객관적이고 합리적인 가격이나 가치를 추정합니다. 본 평가의 대상은 건설중인 프로젝트이며 감가상각비는 0입니다.
사용된 공식:
평가 대상 가격 = 토지취득비, 개발비, 관리비, 투자이자, 판매세, 개발이익
1. 취득비용
p>기준지가 보정법을 이용하여 평가대상 토지의 가격을 구하고 관련 세금 및 수수료를 계산합니다.
토지취득단가 = 1717.18(위안/m2)(계산과정 생략)
평가대상 토지면적은 23667.00㎡이므로, 총 가격은 23667.00㎡이다. 평가 대상 토지:
1,717.18 p>398,200위안(계산 과정 생략)
2.2 인프라 지원 비용
인프라 지원 비용에는 필수 도로, 상하수도, 전력, 통신, 가스, 열 공사비 등 최근 XX시가 발표한 충전 항목 및 충전 기준에 따르면 인프라 지원 비용은 80위안/㎡(건축 면적 기준)으로 총 318억5700만 위안에 달한다.
2.3 건설 및 설치 기술 비용
평가 대상 중 이미 건설된 부분에 대한 건설 및 설치 기술 비용: 1.9662(만 위안)
그러면 평가 대상의 개발 비용은 다음과 같습니다.
39.82 318.57 196.62=555.01 (10,000위안)
3. 관리 비용에는 개발자 인력이 포함됩니다. 급여, 사무비, 여행비 등 조사 결과 관리비는 일반적으로 개발비의 2~4% 수준으로 평가되며, 이 평가에서는 개발비의 3%로 계산된다.
555.01×3=16.65(만 위안)
4. 투자 관심
정상적인 개발 진행에 따르면 전체 프로젝트 개발 주기는 1.5년입니다. . 개발주기 전반에 걸쳐 자금이 균등하게 투자된다고 가정합니다.
이자율은 1년 대출 금리 5.76을 기준으로 합니다.
555.01×[(1 5.76)1.5/2-1]=23.81 (만원)
5. 판매세
평가 대상은 아직 예비판매단계 또는 판매단계에 진입하였기 때문에 판매세가 고려되지 않습니다.
6. 개발이익
조사 결과 XX시의 유사 부동산 개발 프로젝트의 평균 직접비 이익은 15이고, 이번 평가에 대한 이익률은 15이다.
555.01×15=83.25(만 위안)
7. 원가법을 이용한 평가 결과
4064.05 555.01 16.65 23.81 83.25=4742.77(만 위안) 6. 평가 결과 결정
가설 전개법을 사용하여 계산한 가격은 4,846억 2,700만 위안이고, 비용법을 사용하여 계산한 가격은 4,742억 7,700만 위안입니다. 평가목적에 따라 개발방식 평가결과의 가중치를 50, 원가법 평가결과의 가중치를 50으로 결정한다. 그러면 평가대상 부동산의 가치는 다음과 같다. /p>
4846.27×50 4727.77×50=4792.52 (10,000 위안)
p>
평가 대상 부동산 가치는 RMB 47,925,200, 지불액은 RMB 4,000,000,000,000,000,000 이며, 200,000위안.
첨부(생략)
4. 아래 주가 보고서 스니펫의 오류를 지적하고 수정하세요. (이 질문은 10점입니다. 오류는 4개 이하여야 합니다. 이전의 잘못된 계산결과를 차후 적용하여 발생하므로, 오류는 더 이상 오류로 인정되지 않습니다. 정확한 내용을 수정하면 답안지에 2.5점씩 감점됩니다.
신축된 사무실 건물을 평가하기 위해 평가자는 평가 당시 관련 정보(아래 표 참조)를 가지고 있으며 소득법을 사용하여 해당 건물의 시장 가치를 평가합니다. 사무실 건물.
평가대상 관련정보
명칭명칭
총 건축면적 25000m2 주택 교체 가격 2000위안/m2
사용 가능 임대 건축 면적 22,000m2 주택 내구성 50년
장비 건물 건축 면적 2,500m2 주택 유지 관리비(년) 주택 교체 가격의 2%
관리 건물 건축 면적 500m2 월별 재산 관리비 5위안/m2
사업세 및 할증료 5.55 토지의 남은 수명 45년
임대소득 기준 부동산세율 12년 연환율 5
평균 일반 공실률 10 관리비(보험료, 임대비 포함) 임대료 3
임대 건물 면적 월 임대료(부동산 관리비 제외) 50위안/m2
평가 계산은 다음과 같습니다(발췌):
(1) 연간 유효 총소득
22000×(50 5)×12×(1-10)=13068000 ( 위안)
(2) 연간 운영비
1. 연간 유지비
25000×2000×2=1,000,000(위안)
2. 연간 관리비
연간 관리비 = 연간 유효 총수입 × 관리비 비율 관리실 임대 손실
=13068000×3 500×50=692040(위안)
p>3. 연간 사업세 및 추가 요금
연간 사업세 및 추가 요금=13068000×5.55=725274(위안)
연간 운영 비용 소계
연간 운영비 = 1000000 692040 725274 = 2417314(위안)
(3) 연간 순이익
연간 순이익 = (1) 항목 - (2) 항목 = 13068000-2417314= 10650686(위안)
(4) 평가 결과
평가 결과 = (위안)(반올림)
참고: www.js21cn.com
피>