90 년대에 일본의 집값이 폭락했다. 현재 중미 무역 분쟁 환경에서 각지의 부동산 시장이 폭등하는 현실에 대해 모두들 마음을 가라앉히고, 과거의 길을 살펴보고, 미래의 부동산 시장이 어디로 가는지 분석해 볼 만하다. 일본 부동산 시장의 폭등 폭락은 국내 문제뿐 아니라 복잡한 국제 충돌 배경도 있기 때문이다. 주요 증상은 다음과 같습니다.
1, 엔화가 일본 수출업체들을 크게 상승시켰고, 일본 정부는 기업이 높은 수출량을 유지하고 기업 부채를 줄이기 위해 느슨한 통화정책을 채택했다.
2. 금리가 5 회 연속 하락하여 1985 의 5% 에서 1987 의 2.5% 로 낮아졌으며, 통화공급량이 4 년 연속 두 자릿수 이상 증가하여 국내 시장의 유동성이 크게 과잉되었다.
3. 금리를 낮추면 일본 기업의 생산과 수출이 유지되고, 기업이 벌어들인 외환이 일본 은행에 계속 유입되고 있다. 일본 은행은 영업이익 확대를 위해 초저금리를 이용해 필사적으로 대출을 발행하고 있다.
4. 일반 기업 대출에 비해 부동산 담보 대출의 위험이 낮기 때문에 일본 상업은행이 이 분야에 자금을 투입했다. 은행의 대량의 대출이 부동산 시장에 유입되어 집값을 올리기 시작했다. 65438 에서 0987 까지 도쿄의 집값이 53% 올랐다. 일에 몰두하는 회사 직원들은 집값 상승을 두려워하며 은행 대출로 집을 사느라 바쁘다. 부동산업자들은 심지어 백수들을 조직하여 주택구매자로 분장하고 밤늦게까지 줄을 서서 전 국민이 집을 사는 호탕한 풍조를 불러일으켰다.
5. 1987 년 도쿄 모 분단 상품주택 추첨, 총가격 6200 만엔 55 평방 미터, 흔들림률 1/3700.
6. 뜨거운 돈의 유입으로 주가와 집값이 급등하면서 더 많은 국제자본을 일본 투기로 끌어들이고, 엔화가 계속 오르고, 주식시장 집값이 계속 오르고, 거품이 커지고 있다.
7. 은행 대출과 뜨거운 돈이 동시에 부동산업에 유입되면서 일본 땅값이 미친 듯이 치솟기 시작했다. 1989 년 일본 땅값이 2 137 조엔으로 올랐고 1998 년 말 최저가는 1388 조엔 749 로 올랐다 당시 도쿄 23 구의 땅값만 미국 전체를 살 수 있다는 우스갯소리가 있었다.
8. 도쿄긴자 외천지자 5 호 1989 로 회관 앞에 살고 있습니다. 당시 국토교통부가 발표한 공개 땅값은 1 평방미터 1 만엔으로 97 만 달러에 할인됐다. 이는 그해 기네스북 세계 기록을 획득한 세계 최고 땅값이기도 하다. 오늘 가격은 4 천만 엔으로 거의 2/3 낮습니다.
지식 확장:
집값이 폭락한 후의 위기
65438 에서 0990 까지 일본 생산업계 대출 비중은 25% 로 떨어졌고 비생산업계 대출 비중은 37% 로 상승했다. 일본의 번영해 보이는 경제가 명실상부한 공중 누각이 되어 위기가 눈앞에 다가왔다.
일본 정부도 경제 거품이 비이성적인 부동산 시장이 일본의' 기본 농지 제도' 와' 과학기술흥국' 의 두 가지 기본 국책을 흔들고 있다는 것을 깨달았다. 그 결과 일본 정부는 갑자기 통화정책을 축소했다.
첫째, 단기 금리 인상. 1989 년 5 월 중앙은행이 2 년여의 초저금리를 2.5% 에서 3.25% 로 인상한 뒤 4 회 연속 인상, 1990 년 8 월 6% 에 달했다.
둘째, 정부는 갑자기 신용을 강화하고 부동산 신용의 총량을 통제하도록 강요당했다. 199 1 년, 상업은행이 부동산에 대한 대출을 중단하고, M2 성장률은 1 1.68% 의 90 년 평균에서 3.66% 로 크게 떨어졌다 거시 통제 정책의 힘이 너무 세서 거품이 빠르게 터졌다.
가장 먼저 찔린 것은 주식시장 거품이다. 1990 65438+ 10 월 12 는 일본 주식시장 역사상 가장 어두운 날이다.
같은 날 일경 지수가 폭락하자 일본 주식시장은 70% 폭락했다. 그 이후로 일본 주식 시장은 20 년 동안 곰 시장에 빠졌다.
주가가 크게 하락하고 신용규모가 하락하여 거의 모든 은행, 기업, 증권사들이 막대한 손실을 입었다. 회사의 파산으로 인해 자신이 소유한 대량의 부동산이 시장에 유입되면서 갑자기 부동산 시장에 공급이 수요를 초과하고 집값이 하락세를 보이고 있다. 한편 엔화 차익 거래 공간이 축소됨에 따라 국제 자본이 탈출하기 시작했다.
199 1 년, 일본 부동산 시장이 붕괴하기 시작하면서 거대한 부동산 거품이 도쿄에서 파열되어 일본 전국으로 급속도로 확산되었다.
1992 년 일본 정부는' 땅값세' 정책을 내놓았는데, 더욱이 설상가상으로 모든 토지보유자가 매년 일정 비율의 세금을 납부해야 한다고 규정하고 있다. 부동산 호황기에 대량의 토지를 사재기한 업주들이 잇달아 땅을 팔았고, 일본 부동산 시장은 곧' 공급 과잉' 시대로 접어들었다.
몇 가지 요인의 겹침으로 일본 부동산 경제의 전면적인 붕괴가 가속화되었다. 거품 시기가 전국 평균보다 훨씬 높은 3 대 대도시 (도쿄권, 오사카 권, 나고야권) 집값도 거품이 터지면서 가장 처참하게 하락해 전국 평균을 넘어섰다.
1990 년 거품이 무너진 이후 일본의 평균 집값은 이미 16 년 동안 계속 하락했다.
1990 부터 2006 년까지 전국 평균 집값이 49.56% 하락하여 기본적으로 부동산 거품이 발생하기 전의 수준으로 돌아갔다. 대량의 기업이 파산하고, 은행과 부동산 기업의 파산 수가 3000 개가 넘는다. 일본의 취업 스트레스는 전무후무한 임금과 근무시간이 거의 일본의 고질병이 되면서 NEET 이 일본에서 먼저 유행하기 시작했다.
참고: 피닉스 재경-중국 부동산 시장은 90 년대 일본과 같다. 집값이 폭락하면 어떻게 될까?